Intérêts des emprunts pour la résidence principale - Opérations éligibles

Les opération suivantes, lorsqu'elles ont été initiées avant 2011, sont éligibles au crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt contracté pour l'acquisition de la résidence principale

Note

Depuis 2010, le bénéfice de ce crédit d'impôt est réservé aux acquisitions ou aux constructions de logements neufs (ou en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire) pour lesquelles le bénéficiaire justifie du respect des normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique imposées aux logements par la législation. Cette mesure s'applique aux logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire, qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2010.
Cette restriction ne concerne pas les logements anciens qui demeurent éligibles quelles que soient leurs caractéristiques.

Acquisition d'un immeuble achevé en VEFA ou à rénover

S'agissant de l'acquisition de logements achevés, la circonstance que ces logements soient neufs ou anciens est sans incidence sur le bénéfice du crédit d'impôt.

La signature de l'acte authentique d'achat doit intervenir au plus tard le 30 septembre 2011.

Concernant les intérêts des prêts souscrits pour l'acquisition de logements en état futur d'achèvement (VEFA) ou de logements en l'état futur de rénovation (VIR), les intérêts versés dès la première mise à disposition partielle des fonds peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt, sous réserve que l'acquéreur s'engage à affecter le logement construit sur ce terrain à son habitation principale au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt.

Il peut également choisir de différer le point de départ du crédit d'impôt au moment de l'achèvement du logement, quelle que soit cette date (y compris après le 30 septembre 2011 ).

Acquisition d'un immeuble achevé et réalisation de travaux

Le crédit d'impôt s'applique non seulement aux intérêts versés à raison de l'acquisition d'un logement, mais aussi pour les travaux qui doivent y être réalisés, lorsque ceux-ci sont "concomitants, rattachables à la fois dans le temps et dans la destination" à l'acquisition .

Sont considérés comme tels les travaux qui sont :

effectués et achevés dans les 12 mois qui suivent la date de signature de l'acte authentique d'acquisition du logement,

et financés au moyen du prêt qui a permis de financer l'acquisition du logement ou par un prêt immobilier distinct, sous réserve que ce prêt soit souscrit concomitamment à celui qui a permis de financer cette acquisition.

Les travaux éligibles sont notamment les travaux d'amélioration ou d'aménagement interne (aménagement de cuisines, de salles de bains...) comme ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux précédemment affectés à un autre usage (aménagement des combles...), ou ceux qui entraînent une modification importante du gros oeuvre de l'immeuble concerné (addition de construction, démolition et reconstitution de planchers ou de cloisons...).

La signature de l'acte authentique d'achat doit intervenir au plus tard le 30 septembre 2011.

Note

Le crédit d'impôt n'est pas applicable lorsque l'emprunt est exclusivement destiné à financer la réalisation de travaux dans un immeuble achevé acquis à titre gratuit (succession, donation), sauf s'il s'agit de travaux d'agrandissement.

Acquisition d'un terrain et réalisation de travaux de construction

Les intérêts des prêts souscrits pour l'acquisition du terrain et la réalisation de travaux de construction d'un logement sont éligibles au crédit d'impôt. Par construction de logement il faut entendre :

non seulement l'édification proprement dite de l'immeuble ou son extension résultant de l'addition d'une nouvelle partie d'immeuble formant avec le logement considéré une seule et même unité d'habitation,

mais aussi l'adaptation à l'habitation de locaux existants, affectés à un autre usage, ce qui implique une augmentation du volume et de la surface habitable.

Ces travaux sont éligibles dans deux situations :

lorsqu'ils sont engagés immédiatement après l'acquisition du terrain nu d'assise et sont financés au moyen du prêt qui a permis de financer cette acquisition ou par un prêt immobilier distinct, sous réserve que ce prêt soit souscrit concomitamment à celui qui a permis de financer l'acquisition du terrain ;

lorsqu'ils sont effectués sur un terrain dont le contribuable est déjà propriétaire et font l'objet d'un prêt immobilier particulier. Les intérêts d'emprunt relatifs à l'acquisition d'un terrain ouvrent également droit au crédit d'impôt, lorsque la construction édifiée sur ce terrain fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier postérieure à cette date. Dans cette situation, le point de départ des annuités éligibles s'entend de la mise à disposition des fonds empruntés au titre de la construction.

La déclaration d'ouverture de chantier doit être datée du 30 septembre 2011 au plus tard.

Cas particulier - Maisons vendues en kit installées par le contribuable

Dans le cas particulier des maisons vendues en kit, le contribuable qui procède lui-même à la construction de tout ou partie de son logement peut bénéficier du crédit d'impôt à condition notamment qu'il ait dû contracter pour l'acquisition des matériaux nécessaires à la construction de ce logement un prêt immobilier.

Agrandissement de la résidence dont le contribuable est déjà propriétaire

Travaux d'agrandissement

Les intérêts des prêts correspondant au financement de travaux d'agrandissement sont éligibles au crédit d'impôt, sous réserve que ces travaux, réalisés en vue d'agrandir un logement achevé, soient effectués sur un immeuble qui est déjà la propriété du contribuable et que l'addition de construction ainsi édifiée forme avec celui-ci une seule et même unité d'habitation.

Ces travaux s'entendent notamment des travaux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux (aménagement de combles, transformation d'une dépendance en pièce d'habitation).

Note

Les travaux de construction et/ou d'extension de dépendances affectées à un usage autre que l'habitation (garages, piscines...) ou de balcons, loggias, terrasses ou vérandas n'entrent pas dans cette catégorie.

Lorsque les travaux d'agrandissement sont financés par le prêt également destiné à financer l'acquisition du logement initial, les intérêts versés ouvrent droit au crédit d'impôt dans les conditions de droit commun.

Lorsque les travaux d'agrandissement font l'objet d'un prêt distinct, deux situations doivent être distinguées :

lorsque la mise à disposition des fonds intervient plus de 5 ans après l'acquisition du logement dont le contribuable est déjà propriétaire, les intérêts du prêt destiné à financer ces travaux peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt dans la limite des 5 premières annuités ;

lorsque la mise à disposition des fonds intervient moins de 5 ans après l'acquisition du logement initial, le crédit d'impôt s'applique aux 5 premières annuités de chaque prêt.
Ainsi, les intérêts du prêt qui finance l'acquisition d'un logement le 1er janvier 2008 ouvrent droit au crédit d'impôt au titre des cinq premières annuités (2008-2012) et les intérêts du prêt qui finance les travaux d'agrandissement ouvrent droit au crédit d'impôt au titre des cinq premières annuités (2010-2015). Le contribuable mentionnera sur les déclarations des années 2010 à 2012 les intérêts cumulés des deux prêts.

Dans ces situations, et sous réserve que le logement initial reste occupé pendant la réalisation des travaux, la condition relative à l'affectation à l'habitation principale sera réputée remplie pour l'ensemble de l'unité d'habitation, y compris l'addition de construction, dès la mise à disposition des fonds afférents au second prêt.

La déclaration d'ouverture de chantier doit être datée du 30 septembre 2011 au plus tard.

Agrandissement par l'acquisition d'un logement adjacent

Les intérêts des prêts correspondant au financement de l'acquisition d'un logement adjacent destiné à former avec le logement initial une seule et même unité d'habitation ouvrent droit au crédit d'impôt (dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que les travaux d'agrandissement, cf ci-dessus).

La signature de l'acte authentique d'achat doit intervenir au plus tard le 30 septembre 2011.

Travaux de transformation en logement

Transformation d'un local non affecté à l'habitation ou d'un local inhabitable en logements

Les intérêts des prêts souscrits pour la réalisation de travaux de transformation d'un local non affecté à l'habitation ou d'un local inhabitable (par exemple une ruine) en logements sont éligibles au crédit d'impôt. En pratique, il s'agit des travaux d'aménagement interne d'un local non antérieurement affecté à l'habitation qui conduisent à la création de nouveaux logements et qui interviennent nécessairement après délivrance d'un permis de construire dont l'exécution est ensuite constatée par un certificat de conformité.

Les travaux de cette nature doivent porter sur l'intégralité du local.

Ces travaux sont éligibles dans deux situations :

lorsqu'ils sont effectués concomitamment à l'acquisition d'un local non affecté à usage d'habitation ou inhabitable, et sont financés par un prêt souscrit concomitamment à celui qui finance cette acquisition ;

lorsqu'ils sont effectués sur un local non affecté à usage d'habitation ou inhabitable dont le contribuable est déjà propriétaire et font l'objet d'un prêt immobilier particulier. Dans ce cas, seul le prêt immobilier qui finance les travaux de transformation en logement est susceptible d'ouvrir droit au crédit d'impôt, à l'exclusion de celui qui finance l'acquisition antérieure et isolée du local affecté à un autre usage ou inhabitable.

La signature de l'acte authentique d'achat doit intervenir au plus tard le 30 septembre 2011.

Travaux de démolition préalables à la construction du logement

S'agissant de logements que le contribuable fait construire, la circonstance que des travaux de démolition aient été effectués préalablement à la construction à proprement parler ne fait pas obstacle au bénéfice du crédit d'impôt. Bien qu'une telle opération ne puisse être assimilée à une acquisition de logement, l'administration admet que les intérêts de prêts correspondant aux dépenses de travaux de démolition entrent dans l'assiette du crédit d'impôt, lorsque ces dépenses concourent à l'opération de construction, appréciée dans son ensemble.

Paiement d'une soulte de partage

Seuls les actes de partage intervenant au plus tard le 30 septembre 2011 peuvent ouvrir droit à l'avantage fiscal.

Partage d'une indivision d'origine successorale

Pour ne pas défavoriser les contribuables tenus au paiement d'une soulte par rapport aux autres personnes accédant à la propriété, l'administration admet que l'héritier attributaire d'un logement dont il fait sa résidence principale puisse bénéficier du crédit d'impôt au titre des intérêts des prêts contractés pour régler la soulte due aux autres héritiers.

Lorsque le lot attribué à un héritier comprend non seulement un logement destiné à son habitation principale, mais également d'autres biens mobiliers ou immobiliers, les intérêts versés ne sont retenus que pour une quote-part correspondant au rapport existant entre la valeur vénale du logement et la valeur totale des biens attribués à cet héritier.

Partage d'une indivision d'origine conjugale

Pour les mêmes motifs que ci-dessus, l'administration admet également que l'attributaire du logement familial puisse faire état, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, des cinq premières annuités d'intérêts des emprunts contractés pour désintéresser son ex-conjoint.

Financement d'une clause de rachat - Vente à réméré

Un contribuable qui a vendu sa résidence principale à réméré, peut bénéficier du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt contracté pour financer le rachat de cette résidence.

La "vente à réméré", également dénommée "vente avec clause de rachat" ou "pacte de rachat", est un contrat de vente assorti d'une clause par laquelle le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais. Cette faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant 5 années. Si le vendeur n'exerce pas son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

Un contribuable, vendeur à réméré, qui contracte un emprunt auprès d'un établissement financier pour financer l'exercice de sa faculté de rachat de son habitation principale, peut bénéficier du crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts de ce prêt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, notamment l'affectation effective à l'habitation principale à la date du paiement des intérêts d'emprunt.

La signature de l'acte authentique de rachat doit intervenir au plus tard le 30 septembre 2011.

Opérations exclues

Acquisition indirecte d'un logement ayant antérieurement appartenu au contribuable

Afin d'éviter que l'acquisition d'un même logement par un même contribuable ne puisse donner lieu, au travers d'un montage reposant sur le transfert de la propriété de l'immeuble à une société dont il serait associé, à l'application de plusieurs crédits d'impôt successifs, les intérêts des prêts souscrits par une société de personnes non dotée de la transparence fiscale et non soumise à l'IS pour l'acquisition d'un logement ayant antérieurement appartenu au contribuable, directement ou par l'intermédiaire d'une autre société non soumise à l'IS ne bénéficient pas du crédit d'impôt.

Travaux non éligibles

Les intérêts des emprunts destinés à financer des dépenses de travaux de rénovation dans un logement dont le contribuable est déjà propriétaire sont exclus du dispositif.

Sont notamment exclus du bénéfice du crédit d'impôt les intérêts des prêts souscrits au titre des dépenses afférentes à :

des travaux d'amélioration, de réparation ou d'entretien courants : installation d'un ascenseur, d'une salle de bains ou du chauffage central, raccordement à un réseau d'égouts, réfection des toitures, réparations consécutives à un sinistre, traitement des charpentes contre les parasites...(sauf s'ils sont réalisés dans les 12 mois de l'acquisition),

des dépenses de ravalement nécessitées par la remise en état des façades ou des murs extérieurs d'un immeuble (peu importe la technique utilisée), ainsi que l'ensemble des travaux accessoires et consécutifs au ravalement proprement dit, tels que les frais de réfection des peintures extérieures,

des travaux de grosses réparations qui ne répondent à aucune des catégories de travaux éligibles mentionnées ci-dessus (c'est-à-dire travaux d'agrandissement ou travaux effectués concomitamment à l'acquisition)

Cas particuliers

Immeuble affecté pour partie à un usage professionnel

Lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble est totalement affecté à usage d'habitation mais constitue le domicile commercial d'une entreprise individuelle, l'administration admet que le crédit d'impôt puisse s'appliquer à la totalité des intérêts versés au titre de son acquisition, sous réserve qu'il n'y soit exercée aucune activité et que l'immeuble ne soit pas inscrit à l'actif de l'entreprise.

Lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble est pour partie affecté à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction des intérêts afférente à l'acquisition de la partie privative qui constitue la résidence principale du propriétaire peut bénéficier du crédit d'impôt. Dans cette situation, il convient de retenir, pour la détermination du montant des intérêts éligibles au crédit d'impôt, un prorata calculé en fonction de la surface effectivement utilisée comme habitation principale par rapport à la surface totale.

Mise en location d'une partie de l'immeuble ou du logement

Lorsque l'immeuble ou le logement, pour l'acquisition duquel le prêt a été souscrit, est donné pour partie en location, le crédit d'impôt ne peut être accordé que pour la fraction correspondant au logement utilisée à titre d'habitation principale par le bénéficiaire, en proportion des surfaces.

La mise en location saisonnière d'une fraction de l'habitation principale en meublé ne fait pas obstacle au bénéfice du crédit d'impôt, dès lors que cette activité ne présente pas un caractère habituel et qu'elle revêt un caractère non-professionnel . Il n'est alors pas nécessaire de pratiquer de prorata sur les intérêts des prêts pris en compte pour la détermination du crédit d'impôt.

Personnes faisant construire un logement sur un terrain ne leur appartenant pas

Les personnes qui font construire un logement sur un terrain ne leur appartenant pas peuvent bénéficier du crédit d'impôt, s'il est établi que la construction réalisée leur appartient. Tel est le cas des personnes qui font construire un logement sur un terrain qui leur est donné à bail à construction ou à bail emphytéotique. En effet, à défaut de stipulation contraire dans la convention, le preneur est propriétaire, jusqu'à l'expiration du bail, des constructions qu'il édifie .

DOM - Acquisition du terrain d'assiette

Pour tenir compte des difficultés particulières de disponibilité foncière dans les départements d'outre-mer exclusivement, l'administration fiscale admet que les personnes propriétaires d'un logement édifié et achevé, lorsqu'elles ne sont pas propriétaires du terrain sur lequel le logement a été construit, puissent néanmoins bénéficier du crédit d'impôt au titre des intérêts des prêts contractés pour l'acquisition ultérieure de ce terrain, sous réserve qu'à la date de cette transaction, une construction puisse y être valablement édifiée au regard des règles d'urbanisme .

Bateaux et péniches à usage d'habitation

Le crédit d'impôt s'applique également en cas d'acquisition d'un bateau ou d'une péniche, utilisé en un point fixe et aménagé pour l'habitation, même s'il est seulement retenu par des amarres , lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

le bateau ou la péniche n'est pas destiné à la navigation et ne quitte pratiquement jamais son lieu d'amarrage,

il est soumis à la taxe d'habitation et à la taxe foncière sur les propriétés bâties .

Dépendances immédiates et nécessaires du logement

L'acquisition des dépendances immédiates et nécessaires du logement affecté à l'habitation principale est considérée comme liée à celle du logement pour l'octroi et la détermination du crédit d'impôt. En revanche, les intérêts des prêts contractés pour l'acquisition isolée de dépendances du logement, qu'elles constituent ou non des locaux d'habitation, n'ouvrent pas droit à l'avantage fiscal.

Les dépendances immédiates et nécessaires du logement éligible à l'avantage fiscal doivent former avec lui un tout indissociable et, par conséquent, être acquises en même temps que celui-ci.

Toutefois, la circonstance que l'acquisition des dépendances immédiates et nécessaires d'une part, et, d'autre part, celle du logement soient réalisées auprès de vendeurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal pour le tout. Ainsi, l'avantage fiscal s'applique aux garages ou aux chambres de service qui sont considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires du logement, même dans l'hypothèse où le vendeur du garage ou de la chambre est différent de celui de la maison d'habitation. Dans cette situation, l'administration considère que la condition d'acquisition simultanée est satisfaite lorsque les acquisitions interviennent dans un délai normal qu'elle estime à une année. Toutefois l'appréciation de ce délai est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien acquis et, éventuellement, des diligences accomplies par le contribuable pour acquérir une ou plusieurs dépendances en plus du logement (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, difficultés particulières à trouver un garage ou une chambre à proximité etc.).

En tout état de cause, l'acquisition ultérieure des dépendances immédiates et nécessaires par rapport à celle du logement, lorsqu'elle peut être considérée, au vu des circonstances de fait, comme formant un tout indissociable avec l'acquisition du logement, ne sera prise en compte pour la détermination du montant du crédit d'impôt qu'à compter de la mise à disposition des fonds relatifs au prêt correspondant à l'acquisition ou à la construction de ce logement. Elle ne saurait avoir ni d'effet rétroactif pour le calcul de l'avantage fiscal, ni pour effet de proroger la durée d'application du crédit d'impôt, dès lors qu'en principe, seule l'acquisition du logement à proprement parler ouvre droit au crédit d'impôt.

Cas particulier - Chambres de service et garages

Le point de savoir si une chambre de service ou un garage constitue la dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale est une question de fait. Toutefois, il n'y a pas lieu d'écarter la notion de dépendance immédiate et nécessaire :

pour les garages situés à une distance inférieure à 1 km de la résidence principale,

pour les chambres de service situées dans le même immeuble que la résidence principale. Si tel n'est pas le cas, l'acquisition de la chambre est traitée comme une acquisition distincte. Il s'agit toutefois d'une présomption simple susceptible de preuve contraire. Dans l'hypothèse où l'acquisition serait financée au moyen d'un même emprunt, il convient de retenir, pour la détermination du montant des intérêts éligibles au crédit d'impôt, un prorata calculé en fonction du prix de chaque bien acquis par rapport au montant total emprunté.

Immeubles grevés d'un droit d'usage ou d'habitation

Note

Les droits d'usage et d'habitation confèrent au titulaire - l'usager - la jouissance totale ou partielle d'un logement. Il s'agit de droits réels et viagers, de même nature que l'usufruit, mais inférieurs en étendue : le titulaire peut demeurer dans le logement avec sa famille, mais il ne peut ni céder ni louer son droit.

Lorsque l'immeuble acquis est grevé d'un droit d'usage ou d'habitation, il arrive que l'acquéreur occupe néanmoins une partie du logement. Dans ce cas, il peut bénéficier du crédit d'impôt à hauteur de cette occupation. Un prorata du montant des intérêts des prêts immobiliers doit être effectué, correspondant à la fraction de ces sommes qui se rapporte à la surface du logement occupée à usage d'habitation principale par rapport à la surface totale du logement acquis. La partie du logement qui fait l'objet du droit d'usage ou d'habitation ne peut pas donner droit au crédit d'impôt, dès lors que celle-ci ne constitue pas l'habitation principale de l'emprunteur.

En revanche, lorsque le logement est grevé d'un droit d'usage ou d'habitation pour sa totalité, le propriétaire emprunteur ne peut prétendre occuper le bien à usage d'habitation principale. Il ne peut dès lors bénéficier du crédit d'impôt.

Logement acquis en exécution de contrats de location-accession, de location-vente ou de crédit-bail

Les locataires auxquels une offre d'achat du logement qu'ils prennent en location est faite sont susceptibles de bénéficier du crédit d'impôt au titre des intérêts des prêts souscrits afin de lever l'option d'achat, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Les loyers ne peuvent être pris en compte pour la détermination du crédit d'impôt.

Logements édifiés en exécution d'un contrat de bail à construction

Lorsqu'il se réserve la jouissance d'un logement édifié en exécution d'un bail à construction, le propriétaire emprunteur peut bénéficier du crédit d'impôt, toutes conditions étant par ailleurs remplies, et notamment celle tenant à l'affectation à l'habitation principale du logement construit dès son achèvement. Lorsque le logement édifié n'est que partiellement affecté à usage d'habitation principale du bénéficiaire, seuls les intérêts correspondants à cette fraction et celle du terrain d'assise (calculée au prorata des surfaces) peut être admise au bénéficie du crédit d'impôt.

Pour en savoir plus...

Présentation du crédit d'impôt

Prêts éligibles

Situations particulières

Justificatifs