Intérêts des emprunts pour la résidence principale - Prêts éligibles
Attention
Seules sont éligibles au crédit d'impôt les opérations pour lesquelles toutes les offres de prêt ont été émises avant le 1er janvier 2011 (et à condition que l'acquisition du logement, ou la déclaration d'ouverture de chantier pour les opérations de construction, soit intervenue au plus tard le 30 septembre 2011).
Les prêts substitutifs sont toutefois éligibles quelle que soit la date d'émission de l'offre (sous réserve que le prêt initial auquel ils se substituent soit toujours éligible au dispositif et pour la période restant à courir).
Seuls les intérêts payés en remboursement des prêts immobiliers contractés auprès d'un établissement financier en vue du financement de l'acquisition ou de la construction de l'habitation principale ouvraient droit au crédit d'impôt.
Etaient donc notamment exclus les intérêts des prêts :
affectés au remboursement en tout ou partie d'autres crédits ou découverts en compte (regroupements de prêts et notamment de prêts à la consommation...)
conclus auprès d'autres personnes morales ou de personnes physiques, notamment lorsqu'il s'agit de prêts familiaux, ne peuvent ouvrir droit au bénéfice du crédit d'impôt.
Seuls les intérêts correspondant à l'acquisition ou à la construction de la partie du logement affectée à l'habitation principale peuvent être retenus.
Il pouvait s'agir d'un emprunt à taux fixe ou à taux variable, ainsi que d'un emprunt dit "in fine".
Les "prêts relais" et les emprunts substitutifs sont également éligibles au crédit d'impôt sous certaines conditions
Etat dans lequel l'emprunt est souscrit
L'emprunt peut indifféremment être souscrit auprès d'un établissement financier situé en France, dans un Etat membre de la Communauté Européenne, en Islande ou en Norvège.
En revanche, les intérêts des prêts immobiliers souscrits dans un autre Etat, et notamment en Suisse, au Liechtenstein ou au sein de la Principauté de Monaco, par des contribuables fiscalement domiciliés en France ne peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt.
Les emprunts peuvent indifféremment être souscrits en euros ou dans une autre devise.
Différentes catégories de prêts éligibles
Taux des prêts variables ou fixes
La circonstance que les prêts aient été souscrits selon un taux variable ou fixe est sans incidence. Lorsque le taux du prêt est fixe, l'échéancier de remboursements fourni dès la souscription des prêts au contribuable emprunteur qui mentionne notamment les intérêts dus fait foi, au titre de l'ensemble des annuités éligibles au crédit d'impôt, sous réserve naturellement qu'ils soient par la suite effectivement payés par le contribuable et ne fassent pas l'objet de modification.
En revanche, lorsque le taux du prêt est variable, le contribuable emprunteur doit être en mesure de fournir au titre de chaque année fiscale l'échéancier récapitulatif des remboursements mentionnant notamment les intérêts dus et effectivement payés au cours de cette année. Dans ce cas en effet, seules les échéances d'intérêts de ces prêts qui ont été effectivement payées par le contribuable ouvrent droit au crédit d'impôt (la simulation fournie par l'établissement financier ne pouvant pas attester des montants d'intérêts acquittés par la suite).
Prêt initial à taux progressif
Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits "compensatoires", l'emprunteur ayant pu bénéficier d'un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouveau prêt peut porter sur un capital incluant notamment l'indemnité compensatoire.
Dans cette circonstance, les intérêts ouvrant droit à crédit d'impôt restent limités à ceux afférents au capital du prêt initial restant dû, dans la limite de l'échéancier initial.
"Prêts-relais", "prêts achat-revente" et prêts équivalents
Lorsque l'acquisition immobilière de la nouvelle résidence principale est en partie financée par la vente d'un autre bien immobilier mais que cette dernière vente n'est pas intervenue au moment de l'acquisition nouvelle, les intérêts des prêts "prêts-relais" ou "prêts achat-revente" conclus afin de libérer en trésorerie tout ou partie de la valeur du bien immobilier mis en vente et de contribuer au financement de l'acquisition de la nouvelle habitation principale ouvrent droit au crédit d'impôt, au même titre que le prêt immobilier (généralement contracté simultanément) destiné à financer si nécessaire la différence entre le prix de la nouvelle habitation principale et celui du bien cédé.
Lorsque le crédit d'impôt est accordé au titre des intérêts d'un "prêt-relais" souscrit par le contribuable, les cinq annuités de remboursement éligibles sont également décomptées à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés au titre de ce prêt. Il n'est pas nécessaire de reporter le point de départ du décompte des annuités à la mise à disposition des fonds correspondant au prêt qui court à compter de la vente de l'immeuble cédé.
Prêts dits "in fine"
Les prêts dits "in fine" sont ceux pour lesquels l'emprunteur ne rembourse tout d'abord que les intérêts, avant de rembourser le capital en une seule fois au terme du prêt. Le remboursement du capital est généralement garanti par la constitution parallèle d'une épargne, par exemple au travers d'un contrat d'assurance vie. Les intérêts de tels prêts peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.
Prêts souscrits dans le cadre du refinancement d'un prêt immobilier
En principe, les intérêts des prêts souscrits pour rembourser tout ou partie d'autres crédits ou découverts en compte sont exclus du bénéfice du crédit d'impôt. Toutefois, afin de permettre au contribuable de ne pas perdre le bénéfice du crédit d'impôt lorsqu'il négocie une substitution de prêt pendant les cinq premières annuités de remboursement du prêt initial, les intérêts des emprunts souscrits pour se substituer aux prêts immobiliers éligibles, ou rembourser ceux-ci, peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt.
Dans ce cas, les intérêts de tels prêts sont pris en compte dans la limite des intérêts qui figurent sur les échéanciers des prêts initiaux auxquels ils se substituent, et des annuités restant à courir, jusqu'à échéance de la cinquième et dernière annuité éligible, décomptée en principe à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés dans le cadre du prêt initial.
Cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier du prêt initial et sur l'échéancier du nouveau prêt. Toutefois, lorsqu'un prêt vient se substituer à un prêt initial souscrit selon un taux variable, le montant des intérêts pris en compte pour la détermination du montant de l'avantage fiscal à compter de la signature de ce dernier prêt ne peut excéder, pour les annuités correspondantes, ceux qui sont mentionnés sur la simulation d'échéancier de remboursements remise au contribuable lors de la souscription du prêt initial.
Attention
Les prêts substitutifs sont éligibles au crédit d'impôt quelle que soit la date d'émission de l'offre, dans la mesure où ils se substituent à un prêt ayant ouvert droit à l'avantage fiscal, et jusqu'au terme de la dernière annuité éligible de remboursement du prêt initial. Ainsi un contribuable ayant bénéficié du crédit au titre d'un emprunt souscrit en mai 2010 pour une durée de 5 annuités pourra continuer à bénéficier du crédit d'impôt au titre d'un emprunt substitutif contracté en 2012 ou ultérieurement jusqu'en avril 2015.
Intérêts supportés par les porteurs de parts
Les associés personnes physiques de sociétés non soumises à l'IS, lorsque ces sociétés mettent à leur disposition gratuite à titre d'habitation principale les logements dont elles sont propriétaires, peuvent en principe bénéficier du crédit d'impôt au titre de :
la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des prêts contractés par la société pour l'acquisition ou la construction de ces logements ;
les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour acquérir les droits sociaux correspondants.
Cas particulier - Réaffectation à une nouvelle acquisition d'un prêt déjà souscrit pour une acquisition antérieure
Dans certaines circonstances et notamment en vue de conserver le bénéfice d'un taux favorable, le contribuable peut être amené à réaffecter à une nouvelle acquisition un prêt souscrit pour le financement d'une acquisition antérieure. Dans cette hypothèse, les intérêts versés au titre de ce prêt peuvent être pris en compte dans les mêmes conditions que s'il s'agissait d'un nouvel emprunt. Dès lors que la mise à disposition des fonds est déjà intervenue, le point de départ des annuités éligibles est alors fixé à la date de signature de l'acte authentique d'acquisition du nouveau logement.
Pour en savoir plus...
Présentation du crédit d'impôt