Crédit d'impôt pour souscription d'une assurance contre les impayés de loyer
Attention
Ce dispositif a été supprimé pour les primes payées à compter du 1er janvier 2017.
Champ d'application du crédit d'impôt
Personnes concernées
Le bénéfice du crédit d'impôt était accordé aux personnes physiques (ou morales) soumises à l'impôt sur le revenu qui donnent en location un logement.
La loi ne réservait pas le crédit d'impôt aux contribuables soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les bailleurs pouvaient relever indifféremment du régime réel d'imposition des revenus fonciers ou du régime micro-foncier.
Lorsque le logement loué était détenu par une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu qui a souscrit le contrat d'assurance, seuls les associés personnes physiques soumis à cet impôt bénéficiaient du crédit d'impôt à proportion de leurs droits dans cette société .
En cas d'indivision de la propriété du logement donné en location, le crédit d'impôt était accordé à l'indivisaire ou les indivisaires qui ont effectivement payé les primes d'assurance contre les impayés de loyers.
En cas de démembrement, seul l'usufruitier pouvait prétendre au crédit d'impôt.
Logements concernés
Seules les primes d'assurance qui ont été souscrites au titre d'un logement (c'est-à-dire d'un local à usage d'habitation) pouvaient ouvrir droit au crédit d'impôt.
Les locaux à usage mixte (à usage d'habitation et professionnel) étaient, en revanche, exclus du crédit d'impôt. Toutefois, l'administration fiscale a admis que cet avantage fiscal pouvait, par exception, s'appliquer au montant total des primes d'assurance souscrites au titre de locaux qui sont affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie.
Le logement devait être situé en France (c'est-à-dire dans les départements métropolitains et les départements d'Outre-Mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et, depuis le 1er janvier 2013, à Mayotte).
Location concernée
Le logement pour lequel le contrat d'assurance est souscrit devait être donné en location nue à usage d'habitation principale dans le cadre d'une convention mentionnée à l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation. Ces conventions sont conclues entre l'Etat et les bailleurs de logements et leur durée ne peut être inférieure à 9 ans.
Ainsi, l'occupant du logement devait être une personne physique qui bénéficie de l'APL (aide personnalisée au logement) : ses ressources devaient respecter certains plafonds et le loyer être inférieur à un plafond fixé par chaque convention. L'occupant devait être une personne autre qu'un ascendant ou descendant du bailleur.
Primes d'assurance concernées
Il s'agissait des primes d'assurance versées du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2016 dans le cadre d'un contrat ayant pour objet de prémunir le bailleur contre les impayés de loyer.
Ces contrats pouvaient être souscrits directement par le propriétaire bailleur ou par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier (administrateurs de biens, notaires, etc.) dans le cadre d'un contrat de groupe souscrit au profit de sa clientèle.
Il n'était pas nécessaire que la garantie contre les impayés de loyers constitue l'objet exclusif du contrat. Lorsque le contrat d'assurance comportait également la garantie d'autres risques (recours et défense, protection juridique, remise en état du logement en cas de détérioration du locataire, etc.), seule la fraction de la prime afférente au risque d'impayés de loyer était éligible au crédit d'impôt, sous réserve que cette fraction puisse être distinguée. Il appartenait à l'organisme assureur de déterminer la fraction du montant total de la souscription acquittée par le propriétaire qui correspondait au seul risque de loyers impayés.
Les contrats d'assurance éligibles au crédit d'impôt devaient respecter le cahier des charges établi par l'Union d'économie sociale du logement et approuvé par décret. L'assureur fournissait au bailleur une attestation indiquant que le contrat d'assurance répond à ce cahier des charges.
Modalités d'application du crédit d'impôt
La base du crédit d'impôt était constituée par le montant de la ou des primes d'assurance payées au cours de l'année d'imposition au titre de laquelle le crédit d'impôt était demandé.
Il est rappelé que seule la fraction de la prime d'assurance afférente à la garantie du risque de loyers impayés ouvrait droit à crédit d'impôt, sur la base de son montant réel, tel qu'il apparaissait, de manière distincte, sur la quittance fournie par l'assureur.
Le taux du crédit d'impôt était fixé à :
38 % de la prime d'assurance de garantie contre les impayés de loyers pour les primes versées de 2012 à 2016,
45 % des primes versées en 2011,
50 % pour celles versées jusqu'au 31 décembre 2010.
Le fait générateur du crédit d'impôt était constitué par le paiement de la prime d'assurance.
La circonstance que la ou les primes payées au cours de l'année d'imposition se rapportaient à une période antérieure ou postérieure à cette année était sans incidence sur le bénéfice du crédit d'impôt.
Le crédit d'impôt était imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année au cours de laquelle est intervenu le paiement de la prime d'assurance contre les impayés de loyers.
Si le crédit d'impôt excédait l'impôt dû, l'excédent était restitué au contribuable.
Plafonnement
Ce crédit d'impôt faisait partie des dispositifs pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.
Non-cumul
Le contribuable ne pouvait bénéficier, pour un même contrat d'assurance, du crédit d'impôt et de la déduction des primes d'assurance versées en garantie du risque de loyers impayés pour la détermination des revenus fonciers imposables.
Cette règle de non-cumul ne visait donc que les bailleurs soumis au régime réel d'imposition des revenus fonciers. Les contribuables soumis au régime micro-foncier pouvaient bénéficier du crédit d'impôt, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.
La disposition de non-cumul s'appréciait au regard d'un même contrat d'assurance et non au titre d'un même logement. Elle était applicable dans les mêmes conditions pour les logements détenus par une société soumise à l'impôt sur le revenu.
En pratique, le contribuable disposait, au titre de chaque année d'imposition, d'une option entre le crédit d'impôt et la déduction des revenus fonciers.
Note
Le bailleur doit être en mesure de produire,
sur demande de l'administration fiscale :
- une copie du contrat d'assurance et de la quittance fournie par l'assureur,
ainsi que tous éléments attestant de la date du paiement de la dépense
- une attestation du bailleur qui précise que le contrat d'assurance
contre les impayés de loyer respecte le cahier des charges établi
par l'UESL.
- un justificatif attestant que le logement est conventionné.