Demessine - Acquisition ou réhabilitation de logements - Engagement de location
Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement du propriétaire du logement, personne physique ou société non soumise à l'impôt sur les sociétés, de louer le logement nu, pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.
Personnes concernées par l'engagement de location
Investissement en direct
L'engagement de location est constaté, pour les personnes physiques propriétaires du logement, lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d'impôt est demandé.
Lorsque le logement est la propriété d'une indivision, les coïndivisaires doivent s'engager conjointement, dans l'acte d'acquisition, à louer le logement nu pendant une période de 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.
Investissement par le biais d'une société
Lorsque le logement appartient à une société non soumise à l'IS, l'engagement de location est pris par la société lors du dépôt de la déclaration de résultats de l'année d'achèvement du logement, de l'année de son acquisition si elle est postérieure ou de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation.
Chaque associé de la société peut bénéficier de cet avantage fiscal. Il doit pour cela s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location de 9 ans pris par la société. L'engagement de conservation porte sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt.
Lorsque l'associé est lui-même une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les membres de cette dernière qui souhaitent bénéficier de la réduction d'impôt doivent s'engager à conserver leurs titres jusqu'à l'expiration de la durée de 9 ans précitée.
Par ailleurs, lorsqu'une même souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, l'engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement. Il s'ensuit que la période d'engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l'engagement de location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la souscription et mis en location par la société.
Note
La date à laquelle les titres ont été souscrits ou acquis est sans incidence sur l'application du dispositif. En d'autres termes, la possibilité pour le porteur de parts de bénéficier, en proportion de ses droits dans la société, de la réduction d'impôt calculée sur le montant de l'investissement réalisé par cette dernière est subordonnée à l'engagement de l'associé de conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.
Contenu de l'engagement
La durée de location de 9 ans exigée pour l'application de la réduction d'impôt est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.
La location doit prendre effet dans le mois qui suit :
en cas d'acquisition d'un logement neuf, la date de l'acquisition,
en cas d'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, la date de l'achèvement,
en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter, la date d'achèvement des travaux de réhabilitation.
Le propriétaire doit s'engager à louer de manière effective et continue (sous réserve de la possibilité d'occupation temporaire, voir ci-dessous) pendant au moins 9 ans le logement non meublé à l'exploitant de la résidence. L'exploitant, qui doit être unique pour l'ensemble de la résidence, peut être aussi bien une personne physique qu'une personne morale.
Les produits tirés de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Depuis l'imposition des revenus perçus en 2009, l'indexation d'une part minoritaire du loyer sur le chiffre d'affaires ou sur le résultat de l'exploitant de la résidence de tourisme ne remet pas en cause l'imposition dans la catégorie des revenus fonciers. La part du loyer indexée sur le chiffre d'affaires doit être strictement inférieure à 50 % du montant du loyer. A défaut, les produits sont imposés dans la catégorie des BIC et la réduction d'impôt remise en cause.
Note
Les copropriétaires ont une obligation durable de location d'au moins 70 % des appartements de la résidence et le gestionnaire doit être unique pour l'ensemble de la résidence de tourisme.
En cas de changement d'exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être loué au nouvel exploitant, en principe, dans un délai d'un mois et jusqu'à la fin de cette période. Toutefois, ce délai est porté à 12 mois, dans les 3 cas suivants :
la liquidation judiciaire de l'exploitant,
la résiliation ou la cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location,
la mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause de résiliation unilatérale (clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer).
La période de vacance de douze mois maximum a pour point de départ, selon le cas, la date :
du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire (date d'effet du jugement),
de réception de la lettre recommandée par laquelle l'exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires,
de réception du commandement de payer manifestant l'intention des copropriétaires de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat.
A défaut de location à un nouvel exploitant dans ce délai maximum de un ou douze mois, la réduction d'impôt précédemment accordée sera remise en cause et donnera lieu à une imposition supplémentaire au titre de l'année au cours de laquelle est intervenue la rupture de l'engagement de location.
Note
La loi ne pose aucune condition quant à la qualité du sous-locataire, ni quant à l'usage du logement par ce dernier (cet usage doit néanmoins être conforme à l'objet d'hébergement touristique de la résidence nécessaire à l'obtention de la décision de classement).
Faculté d'occupation temporaire du logement par le propriétaire
Le propriétaire peut se réserver des périodes d'occupation de son logement sans que cela remette en cause le bénéfice de l'avantage fiscal à condition :
d'acquitter à l'exploitant de la résidence de tourisme le prix normal de ses séjours. L'administration admet qu'il soit pratiqué une réduction de 25 % sur le prix public pour tenir compte du fait que l'exploitant n'a alors aucun frais de commercialisation à débourser pour ces séjours. L'administration fiscale admet enfin que le règlement du prix des séjours dû par le copropriétaire à l'exploitant de la résidence de tourisme s'effectue par compensation avec les loyers que l'exploitant doit de son côté au même copropriétaire au titre de la location des locaux,
que la durée totale des périodes d'occupation du logement par son propriétaire n'excède pas 8 semaines par an (appréciée en nombre de jours d'occupation soit 56 jours).
que le revenu brut foncier déclaré par le bailleur corresponde au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire. Ainsi, la réduction de 25 % dont bénéficie le propriétaire sur le prix de ses périodes d'occupation ne doit en aucun cas minorer le revenu qu'il est tenu de déclarer.
Les autres modalités d'occupation temporaire du logement, contractuelles ou non, ne sont pas admises.
Logement des saisonniers
Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'hébergement par l'exploitant de la résidence de tourisme de travailleurs saisonniers. Cette condition s'apprécie différemment selon la nature de l'investissement et sa date.
Acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement
Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2004, dès lors que la commune et les services de l'Etat dans le département auront identifié un déficit de logements pour les travailleurs saisonniers dans la station, l'exploitant de la résidence de tourisme doit s'engager à réserver une proportion significative de son parc immobilier pour le logement des saisonniers, proportion au moins équivalente au nombre de salariés de la résidence.
Acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter
Pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012, le bénéfice de la réduction d'impôt est accordé à condition que l'exploitant de la résidence de tourisme réserve, dans des conditions fixées par décret, un pourcentage de logements d'au moins 15 % pour les salariés saisonniers.
L'exploitant de la résidence de tourisme doit prendre par écrit l'engagement de réserver un pourcentage d'au moins 15 % de logements pour les salariés saisonniers. Cet engagement est joint à la déclaration de résultat de l'exploitant. Une copie de cet engagement est délivrée au contribuable.
La proportion de 15 % s'apprécie en tenant compte des logements situés dans la résidence de tourisme concernée ainsi que des logements, gérés par le même exploitant, qui respectent les mêmes normes de classement et qui sont situés dans une commune limitrophe incluse dans une station classée ou dans une commune touristique dont la liste est fixée par décret.
Pour en savoir plus...
Acquisition ou réhabilitation de logements
Incidences des changements de situation de famille
Voir aussi ...
Réduction d'impôt au titre des travaux dans les logements situés dans les résidences de tourisme