Des dispositions particulières s'appliquent en cas de changement ou de défaillance de l'exploitant. Lorsque la rupture de l'engagement résulte d'une défaillance de l'exploitant la loi accorde un délai de 12 mois au contribuable pour régulariser sa situation et, en l'absence de régularisation met en place des modalités de reprise de l'avantage fiscal allégées. Par ailleurs, les copropriétaires peuvent, à terme se substituer à l'exploitant défaillant.

Changement d'exploitant - Délai de 1 mois

En cas de changement d'exploitant de la résidence de tourisme classée ou du village résidentiel de tourisme classé au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être loué à un nouvel exploitant dans un délai fixé en principe à un mois et jusqu'à la fin de cette période. Ce délai peut être porté à 12 mois dans certains cas de défaillance de l'exploitant.

Défaillance de l'exploitant

Délai de relocation porté à 12 mois

Le délai de relocation est porté de 1 à 12 mois maximum, dans les 3 cas suivants :

la liquidation judiciaire de l'exploitant,

la résiliation ou la cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location,

la mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause de résiliation unilatérale (clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer).

La période de vacance de 12 mois maximum a pour point de départ, selon le cas, la date :

du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire (date d'effet du jugement),

de réception de la lettre recommandée par laquelle l'exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires,

de réception du commandement de payer manifestant l'intention des copropriétaires de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat.

Absence de relocation dans les 12 mois - Etalement de la reprise

A défaut de location à un nouvel exploitant dans ce délai maximum de 12 mois, la réduction d'impôt précédemment accordée est, en principe, remise en cause et donnera lieu à une imposition supplémentaire au titre de l'année au cours de laquelle est intervenue la rupture de l'engagement de location.

Toutefois, depuis l'imposition des revenus perçus en 2009, il existe une exception à cette remise en cause, ainsi que des modalités d'étalement sur 3 ans dans les cas où cette exception ne joue pas.

Exception à la remise en cause

Si, au terme du délai de 12 mois, l'investisseur ne parvient pas à relouer le bien, la loi a prévu une exception à la remise en cause de la réduction d'impôt, lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :

l'exploitant de la résidence est défaillant (il doit être dans un des 3 cas de défaillance précités),

la candidature d'un autre gestionnaire n'a pu être retenue dans le délai d'un an :

soit parce qu'aucun autre gestionnaire ne s'est porté candidat à la reprise de l'exploitation de la résidence,

soit lorsque les copropriétaires détenant au moins 70 % des appartements de la résidence n'ont pas souhaité signer un bail commercial aux conditions proposées, tenant notamment au montant des loyers, par le ou les candidats éventuels.

En revanche cette faculté de substitution n'est pas ouverte lorsque la reprise d'activité a été homologuée par un tribunal de commerce. En effet dans ce cas, le repreneur désigné par le tribunal de commerce est le seul à même d'assurer l'exécution des services et prestations caractéristiques d'une résidence de tourisme, permettant de respecter les conditions d'éligibilité à la réduction d'impôt sur le revenu. Les copropriétaires qui souhaiteraient contracter avec un exploitant autre que le repreneur désigné par le tribunal de commerce ou se substituer à celui-ci en contractant avec une ou un ensemble d'entreprises verront leur avantage fiscal être remis en cause ;

les investisseurs détenant ensemble plus de 50 % des logements de la résidence peuvent substituer au gestionnaire défaillant une entreprise ou un ensemble d'entreprises assurant les mêmes prestations que le gestionnaire défaillant pour la période de location restant à courir.

L'administration admet que les copropriétaires recourent à cette solution sans attendre l'expiration du délai de 12 mois s'il est constaté, avant le terme de ce délai, que les perspectives de reprise de l'exploitation par un nouveau gestionnaire ne peuvent pas aboutir, et qu'il n'y avait pas d'autre solution pour assurer la continuation de l'exploitation par l'intermédiaire d'un nouvel exploitant.

Concrètement, pour assurer l'exploitation de la résidence, les copropriétaires détenant au moins 50 % des appartements de la résidence peuvent :

soit contracter directement avec une entreprise ou un ensemble d'entreprises qui assurent les prestations précédemment fournies par l'exploitant défaillant (dans ce cas, il est dérogé à la condition de gestion de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale),

soit confier la gestion des logements à une seule entreprise, dont les copropriétaires peuvent être associés, qui assure directement ou indirectement les prestations. L'administration précise qu'une prestation de même nature (par exemple le petit déjeuner) doit être assurée par un seul et même prestataire pour l'ensemble des copropriétaires.

Quelles que soient les modalités de fonctionnement retenues, les prestations précédemment fournies par l'exploitant défaillant (mise à disposition d'un local meublé ou garni, comportant en sus de l'hébergement au moins 3 des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle) doivent continuer à être assurées jusqu'au terme de la période d'engagement de location, fixée à 9 ans, restant à courir à l'expiration du délai de vacance de douze mois, cela dès l'expiration de ce délai.

Dans ce cas, le maintien et la délivrance du classement de la résidence ne sont, pour la durée de l'engagement de location, subordonnés au respect ni du critère de gestion par une seule personne physique ou morale , ni du critère de location d'au moins 70 % des locaux d'habitation meublés , ni du critère de capacité minimale requis pour le classement de la résidence de tourisme.

Note

L'administration admet que l'imposition des revenus tirés de la location meublée des logements concernés réalisée sans l'intermédiaire d'un exploitant s'effectue non pas dans la catégorie des BIC, ce qui exposerait les intéressés à la reprise de la réduction d'impôt, mais dans celle des revenus fonciers. Toutefois, cette dérogation ne s'applique que pour la durée de l'engagement de location restant à courir.

Les copropriétaires ne souhaitant pas s'associer à l'opération de substitution au gestionnaire défaillant, et donc en pratique faire partie du regroupement de copropriétaires ou de l'entreprise constitués à cet effet, s'exposent à la reprise de la réduction d'impôt précédemment accordée (sauf s'ils entrent dans un des cas classiques de non remise en cause).

Note

Cette faculté de substitution s'applique aux propriétaires de logements situés dans une résidence dont l'exploitant est défaillant depuis plus de 12 mois à compter du 20 mai 2011. Les propriétaires disposent alors d'un délai maximum de 6 mois à compter de cette date (soit jusqu'au 20 novembre 2011) pour désigner une ou plusieurs entreprises. A défaut, la réduction d'impôt obtenue sera susceptible d'être remise en cause.

Etalement sur 3 ans de la remise en cause

Enfin, depuis l'imposition des revenus perçus en 2009, dans les 3 mêmes cas de défaillance de l'exploitant, les investisseurs bénéficient, en l'absence de relocation dans le délai de 12 mois, de modalités de reprise de l'avantage assouplies : la reprise est alors étalée sur 3 ans.

La réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise pour le tiers de son montant au titre de l'année de la rupture de l'engagement de location et de chacune des 2 années suivantes (au lieu de faire l'objet d'une reprise en intégralité au titre de l'année de rupture de l'engagement).

Lorsque la reprise est effectuée spontanément par le contribuable, ce dernier échappe aux pénalités de retard et majorations. A défaut de réintégration spontanée, ce sont les services fiscaux qui y procèdent et appliquent les intérêts de retard et éventuelles pénalités.

Exemple

Un couple marié ayant acquis un logement neuf de 80 000 € en 2009 a bénéficié d'une réduction d'impôt de 20 000 € (80 000 € x 25 %). A défaut d'option pour l'étalement par parts égales sur 6 années du solde de la réduction d'impôt, le montant de la réduction d'impôt est étalé sur 6 années à raison du sixième du montant maximum de l'avantage susceptible d'être accordé au titre du dispositif, soit : 4 167 € au titre de chacune des années 2009 à 2012 et 3 332 € au titre de l'année 2013.

En septembre 2012, une procédure de liquidation judiciaire est ouverte à l'encontre de l'exploitant, sans qu'aucun exploitant n'ait repris l'exploitation dans le délai d'un an, ni que des entreprises se soient substituées au gestionnaire défaillant. Par suite, le contribuable, qui ne pourra pas pratiquer l'étalement de la réduction d'impôt sur les années restant à courir, doit spontanément porter sur chacune de ses déclarations de revenus souscrites au titre des années 2012, 2013 et 2014, en vue de la majoration à due concurrence de l'impôt dû au titre de ces mêmes années, le tiers de la réduction d'impôt dont il a bénéficié au titre des années antérieures, soit 4 167 € (12 501 € / 3).