Investissements Censi-Bouvard - Remise en cause de l'avantage
Nouveau !
Le dispositif Censi-Bouvard est prorogé d'une année, soit jusqu'au 31 décembre 2018.
Les principaux cas de remise en cause de la réduction d'impôt Censi-Bouvard ainsi que les exceptions qu'ils comportent sont décrits ci-dessous.
Principaux cas de remise en cause
Non-respect de l'engagement de location
La réduction d'impôt est en principe remise en cause lorsque :
le propriétaire n'a pas mis le logement en location,
ou l'a mis en location hors délai (plus d'un mois après la réalisation de l'investissement),
ou a Interrompu la location pendant une durée supérieure à celle admise.
Toutefois, aucune remise en cause de l'avantage n'est effectuée lorsque le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune :
est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues par le code de la Sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
fait l'objet d'une rupture de son contrat de travail à l'initiative de l'employeur (salariés licenciés ou mis à la retraite) ;
décède.
Par ailleurs, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause lorsque le non-respect de l'engagement de location résulte d'une expropriation pour cause d'utilité publique de l'établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.
Non-respect des conditions de mise en location
Lorsque le propriétaire utilise le logement pendant le délai de mise en location ou pendant la période d'engagement de location en dehors des cas permis, la réduction fait l'objet d'une remise en cause, sans exception possible.
Non-respect de l'activité de location
Cas de remise en cause |
Exceptions |
Activité de location meublée exercée à titre professionnel |
Lorsque l'activité de location est exercée à titre professionnel au moment de l'acquisition du logement ouvrant droit à la réduction d'impôt, celle-ci est remise en cause. En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel, au cours de la période d'engagement de location, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause. |
Imposition de l'activité de location dans une autre catégorie que celle des BIC |
Aucune |
Cession du logement pendant la période d'engagement de location
Cas de remise en cause |
Exceptions |
Mutation à titre onéreux |
Aucune |
Mutation à titre gratuit |
Lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l'un des membres d'un couple soumis à imposition commune, l'avantage n'est pas remis en cause. Toutefois, si consécutivement au décès, le conjoint survivant devient titulaire d’une quote-part indivise, il ne peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal, cette possibilité n’étant offerte qu’au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit. Les droits du conjoint survivant s’appréciant à la date du règlement de la succession, aucune remise en cause ne peut donc être effectuée tant que la succession n’est pas définitivement réglée. |
Cession de droit indivis |
Aucune remise en cause de l'avantage n'est effectuée lorsque le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune : est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues par le code de la Sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ; fait l'objet d'une rupture de son contrat de travail à l'initiative de l'employeur (salariés licenciés ou mis à la retraite) ; décède. |
Mise en indivision |
La mise en indivision d’un
logement ou la cession de ses droits par l’un des indivisaires
pendant la période d'éligibilité des dépenses ou pendant la
période d’engagement de location ou de conservation des parts
entraîne, en principe, la remise en cause de la réduction
d’impôt obtenue. |
Démembrement de propriété |
Lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune, l'avantage obtenu antérieurement à cet événement n'est pas remis en cause. Le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit de l'avantage fiscal pour la part restant à imputer. |
Note
La durée de location de 9 ans exigée pour le bénéfice de l'avantage fiscal est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial. Un bail entré en vigueur un 1er janvier arrive à échéance un 31 décembre. La signature de l'acte authentique de vente du bien, effectuée le dernier jour du bail, au bout des 9 ans, avec remise effective des clés à minuit, permet de remplir la condition de location imposée par la loi.
Autres cas de remise en cause
L'avantage est remis en cause, sans exception lorsque :
la résidence ou l'établissement ne respecte pas les conditions d'éligibilité initialement ou au cours de la période d'engagement de location,
les travaux de réhabilitation ne respectent pas les conditions d'éligibilité.
Domiciliation fiscale hors de France
La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d'impôt transfère son domicile fiscal hors de France au cours de la période de l'engagement de location n'est pas de nature à entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal obtenu jusqu'à la date de ce transfert.
Toutefois, pendant les périodes d'imposition au cours desquelles le contribuable n'est pas considéré comme fiscalement domicilié en France, la réduction d'impôt ne peut pas être imputée et ne peut faire l'objet d'aucune imputation ultérieure.
Ainsi, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France après la période d'engagement de location, l'impôt sur le revenu dû au titre des années postérieures à cet engagement ne peut pas être diminué des fractions de réduction d'impôt qui n'ont pu être imputées du fait de la domiciliation fiscale hors de France. Celles- ci sont définitivement perdues.
En revanche, les fractions reportables nées au cours de la période pendant laquelle le contribuable était domicilié en France peuvent être imputées dans les conditions de droit commun à partir du rétablissement du domicile fiscal en France.
Toutefois, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France pendant la période d'engagement de location, la réduction d'impôt s'impute à hauteur d'un neuvième de son montant sur l'impôt dû au titre des années d'imputation restant à courir à la date du rétablissement du domicile fiscal en France.
Cette situation n'a pas pour effet :
de prolonger la période d'imputation de la réduction d'impôt qui reste fixée à 9 ans,
d'étendre la période d'engagement de location exigée pour le bénéfice de l'avantage fiscal.
Modalités de remise en cause
Les modalités de remise en cause du régime diffèrent selon que celle-ci a pour origine le non-respect des conditions initiales d'application du dispositif ou le non-respect de ces conditions au cours de la période d'engagement de location.
En cas de non-respect des conditions initiales l'impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d'impôt a été pratiquée est majoré du montant de la réduction imputé au cours de chacune de ces années.
En cas de non-respect des conditions au cours de la période d'engagement de location, l'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle intervient l'événement entraînant la déchéance de l'avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d'impôt obtenue depuis l'origine et jusqu'à la date de cet événement. Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, au plus tard avant le 31 décembre de la troisième année de la survenance de l'événement entraînant la déchéance de la réduction d'impôt. Le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction d'impôt est assimilé à une insuffisance de déclaration.
Pour
en savoir plus...