Investissements Censi-Bouvard - Etablissements concernés
Nouveau !
Le dispositif Censi-Bouvard est prorogé d'une année, soit jusqu'au 31 décembre 2018.
Les logements éligibles à la réduction d'impôt Censi-Bouvard doivent être compris dans l'une des structures suivantes.
Résidence de tourisme classée (engagements initiés avant 2017)
Définition
La résidence de tourisme classée est définie comme un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.
Classement
Pour le bénéfice de la réduction d'impôt, la résidence de tourisme doit être classée au plus tard, en principe, dans les 12 mois de sa mise en exploitation effective.
La réduction d'impôt peut toutefois s'appliquer, lorsque la résidence de tourisme n'est pas classée dans les 12 mois de sa mise en exploitation effective, en cas d'acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 (signature de l'acte authentique d'achat) :
d'un logement neuf à condition que la résidence de tourisme ait fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2009 ;
d'un logement achevé depuis au moins 15 ans au 1er janvier 2009 qui fait ou a fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation à condition :
que la résidence de tourisme ait fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration de travaux déposée entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008 ;
qu'au moins un logement de cette résidence ait été acquis ou réservé entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008 ;
la rénovation ou la réhabilitation du logement a fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration de travaux entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008.
Fin de l'avantage en 2017
Les résidences de tourisme n'ouvrent droit à la réduction d'impôt que si l'investissement a été initié avant 2017.
Afin de ne pas pénaliser les contribuables qui auraient engagé de tels investissements avant 2017 non achevés à cette date, la loi prévoit une mesure de tolérance : les investissements réalisés jusqu'au 31 mars 2017 pourront bénéficier de l'avantage à condition :
s'agissant de l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, qu'un contrat préliminaire de réservation ait été signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016,
dans les autres cas, qu'une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique de vente ait été signée au plus tard le 31 décembre 2016.
Faculté d'occupation temporaire du logement par le propriétaire
L'administration fiscale admet que les logements situés dans une résidence de tourisme classée peuvent être occupés par leur propriétaire, sans que cela remette en cause le bénéfice de l'avantage fiscal.
Les copropriétaires doivent alors acquitter à l'exploitant de la résidence de tourisme le prix normal de leurs séjours. Ce prix est considéré comme normal s'il est au moins égal à 75 % du prix public, dès lors que, pour ces séjours, l'exploitant de la résidence n'engage aucun frais de commercialisation.
Le règlement du prix des séjours par le copropriétaire à l'exploitant de la résidence par compensation avec le prix des prestations d'hébergement facturées par l'exploitant au propriétaire ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
la durée totale des périodes d'occupation du logement par son propriétaire ne doit pas excéder 8 semaines par an (appréciée en nombre de jours d'occupation, soit cinquante-six jours) ;
le revenu déclaré par le bailleur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire. Ainsi, la réduction de 25 % dont bénéficie le propriétaire sur le prix de ses périodes d'occupation ne doit en aucun cas entraîner une minoration du revenu qu'il est tenu de déclarer.
Les autres modalités d'occupation temporaire du logement, contractuelles ou non, ne sont pas admises.
Résidence avec services pour étudiants
La résidence avec services pour étudiants s'entend d'une résidence occupée par des étudiants à hauteur de 70 % et qui propose un minimum de prestations de services.
Location d'au moins 70 % à des étudiants
Ce pourcentage est apprécié sur une période de référence de 3 mois du 1er octobre au 31 décembre de chaque année de la période d'engagement de location. Le non-respect du seuil d'occupation au cours d'une seule période de référence au cours de l'engagement de location entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal .
La qualité d'étudiant est appréciée au plus tard dans le mois qui suit la conclusion du bail entre l'exploitant et le sous-locataire ou au 31 octobre de l'année au cours de laquelle le bail a été signé. Lorsque deux personnes sont cotitulaires du bail, la qualité d'étudiant n'est toutefois exigée dans ces mêmes conditions que pour une seule de ces deux personnes.
Les logements dont la location au cours de la période de référence est impossible pour des raisons matérielles (logements inachevés ou en travaux) ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du pourcentage d'occupation par des étudiants.
Note
Pour l'application de la réduction d'impôt,
les étudiants s'entendent
notamment des personnes inscrites dans un établissement d'enseignement
secondaire ou supérieur, dans une école technique supérieure ou dans
une grande école ou classe du second degré préparatoire à ces écoles.
Les personnes qui effectuent un stage,
rémunéré ou non, dans le cadre d'études poursuivies dans de tels établissements
ou écoles sont également considérées comme des étudiants pour l'application
de la réduction d'impôt.
Les personnes liées par un contrat
de travail avec leur employeur et
inscrites dans l'un des établissements mentionnés ci-dessus,
sont également considérées comme étudiantes. En revanche, les personnes
liées par un contrat de travail avec leur employeur et qui ne sont
pas inscrites dans l'un des établissements mentionnés ci-dessus, ne
sont pas considérées comme étudiantes.
Les apprentis sont assimilés
à des étudiants.
Fourniture de prestations
Pour permettre à la résidence d'être qualifiée de résidence avec services, celle-ci doit proposer dans des conditions similaires aux établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle , au moins 3 des prestations suivantes :
le petit déjeuner ;
le nettoyage régulier des locaux ;
la fourniture de linge de maison ;
la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Etablissement social ou médico-social d'accueil des personnes âgées
Ce sont des établissements sociaux ou médico-sociaux qui comportent des structures d'hébergement destinées à accueillir des personnes âgées et qui sont habilités à leur apporter des prestations de soins relevant d'actes médicaux ou paramédicaux.
Seuls les logements situés dans ces établissements et destinés à accueillir les personnes âgées ouvrent droit à la réduction d'impôt. Les autres logements situés, le cas échéant, dans ce type de structure n'ouvrent pas droit à l'avantage fiscal.
Les établissements doivent appartenir à l'une des catégories suivantes :
établissements d'hébergement de personnes âgées (EHPA) ;
établissements d'hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
logements foyers ;
petites unités de vie ;
unités pour personnes désorientées.
Les autres types d'établissement ne peuvent pas ouvrir droit à la réduction d'impôt.
Etablissement social ou médico-social d'accueil des personnes adultes handicapées
Ce sont des établissements sociaux ou médico-sociaux qui comportent des structures d'hébergement destinées à accueillir des personnes adultes handicapées et qui sont habilités à leur apporter des prestations de soins relevant d'acte médicaux ou paramédicaux.
Seuls les logements situés dans ces établissements et destinés à accueillir les personnes adultes handicapées ouvrent droit à la réduction d'impôt. Les autres logements situés, le cas échéant, dans ce type de structure, n'y ouvrent pas droit.
Les établissements doivent appartenir à l'une des catégories suivantes :
foyers de vie ou foyers occupationnels ;
foyers d'accueil médicalisé (FAM) ;
maisons d'accueil spécialisées (MAS).
Etablissement de soins de longue durée
Ces établissements doivent comporter un hébergement et avoir pour objet de dispenser des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.
Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité"
Il s'agit de résidences qui doivent proposer des services d'assistance aux personnes âgées ou handicapées qui ont besoin d'une aide personnelle, comme l'accompagnement dans les actes essentiels de la vie quotidienne (aide à la mobilité et aux déplacements...). Ces résidences ne sont toutefois pas habilitées à dispenser de soins relevant d'actes médicaux.
Sont concernées par la réduction d'impôt, les résidences dont le gestionnaire des services a reçu l'agrément "qualité" . L'obtention de cet agrément est conditionnée au respect d'un cahier des charges fixé par l'arrêté du 24 novembre 2005 publié au Journal officiel du 8 décembre 2005. L'agrément "qualité" doit être obtenu par le gestionnaire des services au plus tard dans les 12 mois de la mise en exploitation effective de la résidence.
En tout état de cause, seuls les logements situés dans ces résidences et destinés à accueillir les personnes âgées ou handicapées ouvrent droit à la réduction d'impôt. Les autres logements situés, le cas échéant, dans ce type de structure n'ouvrent pas droit à l'avantage fiscal.
Ensemble de logements affectés à l'accueil familial salarié
L'accueil familial salarié permet à des personnes âgées ou handicapées d'être accueillies par des personnes physiques à leur propre domicile ou dans des structures comprenant plusieurs logements qui sont dédiés à ce type d'accueil. Seuls les logements compris dans les structures spécifiquement dédiées à l'accueil familial salarié sont éligibles à la réduction d'impôt.
Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, l'ensemble de la structure (qui comprend les logements affectés à l'accueil familial salarié) doit être géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale. Pour le respect de l'engagement de location, le logement doit donc être donné en location au groupement de coopération sociale ou médico-sociale, gestionnaire de la structure.
Les structures affectées à l'accueil familial salarié comprennent à la fois des logements destinés aux personnes âgées ou handicapées accueillies, mais aussi les logements destinés à l'accueillant familial et à son remplaçant. L'ensemble de ces logements ouvrent droit à la réduction d'impôt. Les autres logements situés, le cas échéant, dans ce type de structure, n'ouvrent pas droit à l'avantage fiscal.
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