Dispositif Jego - Conditions d'application du dispositif
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La loi de finances pour 2018 étend le champ d'application de la réduction d'impôt Jego, à compter de l'imposition des revenus 2017, aux acquisitions de logements achevés depuis plus de 20 ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation permettant leur confortation contre le risque sismique ou cyclonique.
Par ailleurs, la loi de programmation relative à l'égalité réelle outre-mer, publiée le 1er mars 2017,a aménagé ce dispositif sur 2 points à compter du 2 mars 2017 :
suppression de la condition de subventionnement public des logements situés dans les DOM,
extension de l'agrément et du quota d'éligibilité des logements financés par un PLS (jusqu'alors réservé aux DOM) à tous les territoires et collectivités d'outre-mer.
Le bénéfice de la réduction d’impôt Jego est subordonné, outre l'engagement de louer le logement à un OLS durant 5 ans chargé lui-même de le sous-louer en respectant des limites de ressources et de loyer, à plusieurs autres conditions détaillées ci-dessous.
Réalisation de certains travaux en faveur de l'économie d'énergie
Lorsque le montant du programme d’investissements est supérieur à 2 millions d’euros et est soumis, de ce fait, à un agrément préalable du ministre du budget, 4,5 % (3,5 % lorsque tous les logements ne sont pas équipés d'une installation d'eau chaude sanitaire) du prix de revient de l'investissement doit correspondre à des dépenses supportées en faveur de l'économie d'énergie au titre de l'acquisition d'équipements de production d'énergie renouvelable, d'appareils utilisant une source d'énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation.
Cession à terme de l'investissement
A l'issue de la période de location par l'investisseur au bailleur social, les logements ou les parts ou actions des sociétés qui en sont propriétaires doivent être cédés, dans des conditions, notamment de prix, définies par une convention conclue entre leur propriétaire et l'organisme locataire au plus tard lors de la conclusion du bail :
soit à l'organisme locataire,
soit à des personnes physiques choisies par lui et dont les ressources, au titre de l'année précédant celle de la première occupation du logement (et non au titre de l'année de cession du logement), n'excèdent pas, pour les baux conclus à compter de 2016, les plafonds suivants :
Nombre de personnes destinées à occuper le logement |
Plafond de ressources |
1 personne |
23 792 € |
2 personnes |
31 727 € |
3 personnes |
36 699 € |
4 personnes |
40 666 € |
5 personnes et plus |
44 621 € |
La cession des logements et, le cas échéant, des parts ou actions des sociétés peut intervenir à l'expiration d'un délai de 5 ans décompté à partir de l'achèvement des fondations. La reprise ne trouve pas à s'appliquer si la location à l'organisme de logement social prend fin à la suite d'une cession de l'immeuble au profit du preneur.
Rétrocession
Le contribuable doit rétrocéder à l'organisme locataire, 70 % de la réduction acquise pour les investissements engagés à compter du 1er janvier 2015 (contre 65 % avant 2015).
Cette rétrocession doit être effectuée sous la forme d'une diminution :
des loyers versés par l'organisme locataire (bailleur social),
et du prix de cession à l'organisme locataire ou, le cas échéant, aux personnes physiques choisies par lui pour reprendre le logement.
Le taux de la rétrocession est calculé par le rapport existant entre :
au numérateur, la différence entre, d’une part, le coût de revient hors taxes de l’investissement diminué des commissions d’acquisition versées et des subventions publiques reçues et, d’autre part, la valeur actualisée de l’ensemble des sommes mises à la charge de l’organisme locataire lui permettant d’obtenir la disposition du logement et d’en acquérir la propriété au terme de la location (cette valeur est déterminée en retenant un taux d’actualisation égal à la moyenne pondérée, en fonction du montant des emprunts, des taux d’intérêts des emprunts souscrits pour le financement de l’investissement par le bailleur ; lorsque les emprunts sont rémunérés par un taux d’intérêt variable, seul le 1er taux connu est retenu pour le calcul de la moyenne ; lorsque l'investissement est notamment financé par le bailleur auprès de l'exploitant ultra-marin, le taux d'actualisation à prendre en compte pour le calcul du taux de rétrocession est celui supporté par l'exploitant ultra-marin pour le financement des fonds qu'il met à la disposition du bailleur.);
au dénominateur, le montant de la réduction d’impôt.
Exemple
Un contribuable acquière en juin 2015 un appartement de 100 m2 en Guadeloupe pour 274 800 € HT (dont 30 000 € de commission d'acquisition).
Le taux de rétrocession de l'avantage fiscal est fixé à 70 %.
Le loyer mensuel laissé à la charge de l’organisme locataire pendant 5 ans est de 900 € (soit 54 000 € sur 5 ans) et le prix de cession de l’investissement à l’issue de la période de 5 ans : 100 000 €.
Par simplification, l’exemple est présenté sans application d’une actualisation.
La réduction d'impôt s'élève à : (274 800 - 30 000) x 50 % = 122 400 €.
Le taux de rétrocession se détermine comme suit :
(base de la réduction d’impôt - valeur des sommes payées par le locataire) / réduction d’impôt
Soit, (244 800 - [54 000 + 100 000 €]) / 122 400 = 74,18 %
Le taux de rétrocession est supérieur au taux de rétrocession minimal requis pour l’application de la réduction d'impôt, la condition légale est donc respectée.
Financement par subvention publique ou agrément (uniquement du 01.01.2015 au 01.03.2017 dans les DOM)
Pour les investissements réalisés dans les DOM du 1er janvier 2015 au 1er mars 2017, le dispositif est restreint aux logements financés par subvention publique à hauteur d’une fraction minimale de 5 %.
Cette condition n'est pas applicable :
aux logements acquis ou construits à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les Iles Wallis et Futuna,
depuis le 1er janvier 2016, aux logements financés par un PLS qui doivent, en contrepartie, pour être éligibles à l'avantage, avoir reçu un agrément spécifique délivré par le Préfet du département concerné (le nombre de logements pouvant être agréés chaque année par le Préfet ne peut pas excéder 15 % du nombre de logements sociaux livrés l'année précédente dans le département ; pour le calcul de ce ratio, sont pris en compte les logements financés à l'aide de PLS, les logements locatifs sociaux (LLS) et les logements locatifs très sociaux (LLTS)).
Les subventions publiques à prendre en compte s'entendent de l'ensemble des sommes non remboursables, versées ou abandonnées par une entité publique en vue de contribuer au financement des logements (ligne budgétaire unique ou LBU, subventions accordées par les collectivités locales ou par la caisse d'allocations familiales par exemple).
Cette fraction, fixée à 5 %, est déterminée, pour chaque programme d’investissement, par rapport au prix de revient de l'investissement .
Agrément de certains investissements
Investissements supérieur à 2 millions d'euros
Lorsque le montant par programme des investissements est supérieur à 2 millions d'euros, ou quel que soit son montant lorsque l'investissement est réalisé par une société à l'IS, le bénéfice de la réduction d'impôt est conditionné à l'obtention d'un agrément préalable délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de l'outre-mer.
Une procédure d'agrément simplifié est mise en place pour les investissements réalisés à compter du 2 mars 2017 en Nouvelle-Calédonie et en Polynésie française. Lorsque le projet d'investissement est visé par un arrêté du représentant de l'Etat portant attribution d'une subvention au titre des contrats de développement, l'agrément porte exclusivement sur la détermination de la base fiscale éligible et des conditions permettant de garantir la protection des investisseurs et des tiers. Il est tacite à défaut d'une réponse de l'administration dans un délai de 2 mois, ce délai n'étant renouvelable qu'une seule fois. Cette procédure de régime simplifié ne s'applique qu'aux programmes de logements sociaux inscrits aux contrats de développement en Nouvelle-Calédonie et au contrat de projets de la Polynésie française.
Logements financés par un PLS (à compter du 2 mars 2017)
Pour les investissements réalisés à compter du 2 mars 2017, la construction ou l'acquisition de logements financés par un PLS n'ouvre droit à réduction d'impôt qu'à la condition d'avoir reçu l'agrément préalable du représentant de l'Etat dans la collectivité territoriale d'outre-mer.
Le nombre de logements bénéficiant de cet agrément est limité à 25 % du nombre total de logements sociaux livrés l’année précédente dans le département concerné. Pour le calcul de ce ratio, sont pris en compte les logements financés à l'aide de PLS, les logements locatifs sociaux (LLS) et les logements locatifs très sociaux (LLTS).
Respect du droit de l'union européenne (DOM et Saint-Martin uniquement)
Depuis le 1er janvier 2015, le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné, concernant les investissements réalisés dans les DOM et à Saint-Martin, au respect de la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011, relative à l'application de l'article 106, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides d’État sous forme de compensations de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d'intérêt économique général (SIEG).
Les investissements réalisés dans ces territoires doivent ainsi respecter les conditions suivantes :
le bénéficiaire effectif de l'aide (l'OLS) doit être mandaté pour l'exécution d'obligations de service public. A ce titre, l'OLS doit, pour chaque opération au titre de laquelle il bénéficie d'une partie de l'aide fiscale Jego, produire un mandat attestant qu'il est chargé de la gestion du SIEG du logement social et de l'exécution des obligations de service public qui en découlent ;
l'aide fiscale ne doit pas constituer une surcompensation. Par ailleurs, la compensation financière perçue par le bénéficiaire de l'aide ne doit couvrir que ce qui est nécessaire à l'exécution des obligations de service public.
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Conditions de location et de sous location du logement