Dispositif Jego - Conditions de location et de sous location du logement
Le bénéfice de la réduction d’impôt Jego est subordonné, entre autres conditions, à une double condition de location et de sous-location :
les logements doivent être donnés en location nue ou en crédit-bail pour au moins 5 ans à un organisme de logement social (OLS) ;
les logements doivent être donnés en sous-location nue ou meublée par l'OLS pour au moins 5 ans et dans le respect de plafonds de ressources et de loyers, à des personnes physiques qui en font leur habitation principale.
Mise en location du logement
Qualité du locataire
Les logements ouvrant droit à la réduction d’impôt doivent être donnés en location à un des organismes de logement social (OLS) suivants :
organisme d’habitations à loyer modéré des offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production, sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré et fondations d’habitations à loyer modéré) ;
société d’économie mixte exerçant une activité immobilière outre-mer ;
organisme concourant aux objectifs de la politique d'aide au logement ;
ou, dans les collectivités d’outre-mer, tout organisme de logement social agréé conformément à la réglementation locale par l’autorité publique compétente.
Les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété sont exclues au titre des investissements réalisés dans les départements d'outre-mer.
Caractéristiques de la location
Les logements doivent être donnés en location nue à l'OLS dans les 6 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, et pour une durée minimale de 5 ans.
Sont donc exclus du bénéfice de la réduction les logements loués meublés, c’est-à-dire ceux comportant les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Toutefois, les logements peuvent être spécialement adaptés à l’hébergement de personnes âgées de plus de 65 ans ou de personnes handicapées auxquelles des prestations de services de nature hôtelière peuvent être proposées à condition que :
le bien donné en location ait la nature de logement,
les prestations éventuellement proposées en sus du logement soient uniquement de nature hôtelière (gardiennage, blanchisserie, ménage, restauration, etc.) et non de nature médicale.
Par ailleurs, lorsque l'investissement est réalisé par l'intermédiaire d'une société (SCPI, société de personnes ou société à l'IS) l’opération par laquelle l’investissement est donné en location à un OLS peut prendre la forme d’un crédit-bail immobilier .
Obligation de sous-location du logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers
Les OLS bénéficiaires de la location du logement doivent donner ledit logement en sous-location nue ou meublée, pour au moins 5 ans, à des personnes physiques qui en font leur résidence principale.
Note
La résidence principale s’entend du logement
:
- où résident habituellement et effectivement les membres du foyer
fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et
matériels,
- occupé de manière effective et permanente par le conjoint (seul ou
avec d’autres personnes vivant habituellement au sein du foyer familial)
d’un époux ou d’un partenaire lié par un PACS disposant d’un logement
de fonction,
- occupé de manière effective et permanente par le conjoint (seul ou
avec d’autres personnes vivant habituellement au sein du foyer familial)
du fonctionnaire marié ou lié par un PACS en service à l’étranger
imposable en France sur le revenu global,
- occupé de manière effective et habituelle par un étudiant durant
toute l'année scolaire ou universitaire.
La réduction d’impôt est subordonnée au respect de plafonds spécifiques de ressources du sous-locataire et de loyer mis à la charge de ce dernier.
Par ailleurs, pour les investissements soumis à agrément (logements compris dans un ensemble d’investissements d’un montant supérieur à 2 millions d’euros) 30 % de la surface habitable des logements, au minimum, doit être sous-louée à des personnes dont les ressources et les loyers laissés à leur charge n’excèdent pas certaines limites qui sont inférieures aux plafonds de ressources et de loyers classiques (plafonds de loyer et de ressources très sociaux).
Notes
- Ce pourcentage de 30 % peut être dépassé,
y compris pour réaliser un programme entièrement constitué de logements
loués dans les conditions de loyers et de ressources mentionnées pour
les LLS.
- Un ensemble d'investissements s'entend d'un ou plusieurs programmes
immobiliers, réalisés sur le territoire d'une commune ou d'un même
établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou sur une
ou plusieurs parcelles d'un seul tenant y compris sur le territoire
de plusieurs communes limitrophes ou dans le cadre d'une zone d'aménagement
concertée (ZAC) ou d'une convention avec l'Agence Nationale pour la
Rénovation Urbaine (ANRU), financés par un ou plusieurs investisseurs
(personne physique ou société de portage) destinés à être donnés en
location à un même OLS.
Toutefois, cette condition ne s’applique pas aux programmes de logements dont la cession, à l’issue de la période légale de location, doit être effectuée au profit de personnes physiques.
Attention
Les plafonds applicables en 2017 et 2018 n'ont pas (encore) été publiés.
Plafonds de loyer
Pour les baux conclus en 2016, les plafonds de loyer mensuel par m2 de surface habitable s'établissaient de la façon suivante en fonction du lieu de situation du logement :
Plafonds de ressources
Au titre des baux conclus en 2016, les ressources figurant sur l'avis d'imposition du locataire établi au titre de 2015 ou, à défaut, 2014 ne devaient pas excéder :
Les conditions de ressources s'apprécient
à la date de signature du bail.
Les ressources prises en compte sont celles qui figurent sur l’avis d’imposition du sous-locataire établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail ou, à défaut, de l’année antérieure.
Lorsque plusieurs personnes constituant des foyers fiscaux distincts sont titulaires du bail ces limites s'apprécient en principe distinctement pour chacune d'elles (en principe chacune d’elles doit satisfaire, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources), sauf pour les contribuables vivant en concubinage pour qui les ressources doivent être appréciées globalement.
Lorsque le locataire est un enfant à charge de ses parents, les ressources retenues pour la détermination du plafond sont celles du seul locataire, titulaire du bail.
Les ressources du sous-locataire s’entendent des revenus imposables nets de frais professionnels, c’est-à-dire avant déduction des déficits des années antérieures, des charges du revenu global, de l’abattement spécial prévu en faveur des personnes âgées ou invalides et de l’abattement pour enfants à charge mariés (ainsi, les traitements et salaires sont à retenir après déduction des frais professionnels, les pensions et rentes viagères à titre gratuit après application de l’abattement de 10 %, les BIC, BNC et BA après l’application, le cas échéant, de la majoration de 25 % en l'absence d'adhésion à un OGA).
Les autres revenus sont à retenir pour leur montant net imposable.
Le montant des ressources propres du ou des locataires fait l'objet de la part de celui-ci ou de ceux-ci d'une déclaration sur l'honneur remise au propriétaire lors de la signature du bail. Elle est accompagnée d'une copie de l'avis d'imposition du foyer fiscal des parents.
Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le sous-locataire au cours de la période considérée n’a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire qui connaît une législation fiscale propre, il convient de produire un avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet État ou territoire. En cas d’impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d’une attestation d’une autre administration ou, le cas échéant, de l’employeur, est admise.
Si les ressources deviennent supérieures au cours de la période couverte par le bail, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause. En cas de changement de situation fiscale ou familiale intervenu entre l’année de référence, il convient d'appliquer les solutions retenues pour les autres dispositifs fonciers défiscalisants.
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