Dispositif Jego - Investissements éligibles
Nouveau !
La loi de finances pour 2018 étend le champ d'application de la réduction d'impôt Jego, à compter de l'imposition des revenus 2017, aux acquisitions de logements achevés depuis plus de 20 ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation permettant leur confortation contre le risque sismique ou cyclonique.
La réduction d’impôt Jego peut être accordée au titre de l'investissement direct dans le logement (acquisition ou construction de logements neufs et réhabilitation de logements de plus de 20 ans) mais également en cas d'investissement par le biais de sociétés (SCPI, sociétés de personnes).
Investissements en direct dans le logement
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’acquisition ou de la construction de logements neufs, et au titre de l’acquisition de logements achevés depuis plus de 20 ans faisant l’objet de travaux de réhabilitation permettant auxdits logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ou, depuis le 1er janvier 2018, permettant leur confortation contre le risque sismique ou cyclonique.
Ces logements doivent être donnés en location à un organisme de logement social pour être sous-loués à des personnes défavorisées.
Localisation des investissements
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les immeubles doivent être situés dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte), à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis et Futuna.
Nature des investissements
Acquisition ou construction de logements neufs
La réduction d’impôt s’applique aux logements conformes aux dispositions prévues en matière de construction de logements neufs applicables dans le territoire concerné.
Les logements neufs s’entendent de ceux qui sont acquis en l'état futur d'achèvement ou dont la construction est achevée, qui n’ont jamais été habités et qui n’ont jamais fait l’objet d’une utilisation antérieure sous quelque forme que ce soit (location à usage d’habitation nue ou meublée, à usage de bureaux, de locaux professionnels, etc.).
Acquisition de logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de confortation contre le risque sismique ou cyclonique
Logements éligibles
Les travaux de réhabilitation doivent nécessairement porter sur des logements, c’est-à-dire des locaux affectés à l’habitation proprement dite.
Les travaux qui ont pour objet l’aménagement à usage d’habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d’un local d’habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc.) sont donc exclus de l’avantage fiscal, de même que les travaux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
Pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, les travaux de réhabilitation doivent être réalisés sur un immeuble achevé depuis plus de 20 ans, cette condition s’appréciant à la date à laquelle les travaux sont commencés.
Nature des travaux
Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements achevés depuis plus de 20 ans doivent faire l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ou, depuis le 1er janvier 2017, permettant leur confortation contre le risque sismique ou cyclonique.
Les travaux de réhabilitation s’entendent des travaux de modification ou de remise en état du gros œuvre ou des travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ainsi que des travaux d’amélioration qui leur sont indissociables .
Le gros œuvre s’entend de l’ensemble des éléments de construction d’un édifice qui en assurent la stabilité, la résistance et la protection.
Ces travaux doivent remplir les mêmes conditions que celles exigées des travaux de réhabilitation dans le cadre du dispositif Girardin.
Conditions de financement pour les DOM
Les logements situés dans les DOM doivent, en principe, depuis 2015, être financés par subvention publique à hauteur d'une fraction minimale de 5 %.
Cette condition ne s'applique toutefois plus, à compter du 1er janvier 2016, aux logements financés par un PLS qui doivent en contrepartie, pour être éligibles à l'avantage, avoir reçu un agrément spécifique délivré par le représentant de l’État.
Investissements dans le cadre d'une société
Outre les investissements réalisés de manière directe, les personnes physiques peuvent également réaliser de tels investissements par l’intermédiaire :
d’une SCPI,
d’une société de personnes dont les parts ou actions sont détenues, directement ou par l'intermédiaire d'une EURL, par des contribuables domiciliés en France, dont la part du revenu de la société est soumise en leur nom à l'impôt sur le revenu,
d’une société soumise de plein droit à l’IS, dont les actions sont détenues intégralement et directement par des personnes physiques domiciliées en France.
La réduction d’impôt est alors pratiquée par les associés ayant souscrit des parts ou actions dans ces sociétés, au titre des investissements réalisés par ces dernières, en proportion de leurs droits dans la société.
SCPI ou sociétés de personnes
Sociétés concernées
Il s'agit des SCPI et des sociétés de personnes (sociétés dont les résultats sont imposables à l'IR entre les mains de leurs associés) immatriculées en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer (DOM) (les sociétés immatriculées dans les collectivités d’outre-mer sont donc exclues du dispositif).
Depuis 2011, les investissements ne peuvent plus être réalisés par l’intermédiaire d’une société en participation (sociétés ne possédant pas de personnalité morale et soumises à aucune publicité).
Les parts ou actions doivent être exclusivement détenues par des personnes physiques domiciliées en France -directement ou par l'intermédiaire d'une EURL - dont la quote-part du revenu de la société est soumise en leur nom à l’impôt sur le revenu. Dès lors, si l’un des associés n’est pas fiscalement domicilié en France, les investissements réalisés n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt.
Toutefois, la prise de participation dans ces sociétés de portage par certaines personnes morales est autorisée et ne remet pas en cause le bénéfice de l'avantage fiscal. Ainsi sont autorisées les prises de participation :
depuis 2010 par des sociétés d'économie mixte (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux ayant pour objectif de construire, acquérir, améliorer, attribuer, gérer et céder des logements locatifs à loyers et ressources plafonnés ;
à compter de 2011 par les sociétés d'HLM.
Enfin, la réduction d’impôt n’est pas applicable aux parts ou actions dont le droit de propriété est démembré.
Engagements des intervenants
95 % de la souscription doit servir exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application de la réduction d'impôt sont satisfaites.
Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la fin de la souscription.
Par ailleurs, chaque associé de la structure de portage doit s’engager à conserver la totalité de ses parts ou actions pendant la durée de 5 ans, correspondant à la période de location de l'immeuble. A l’issue de cette période minimale de 5 ans, décomptée à partir du fait générateur de la réduction d'impôt, les parts ou actions de la structure de portage doivent être cédées à l’organisme locataire, dans les mêmes conditions que celles évoquées pour les investissements directs.
Toutefois, par exception, la cession des logements et des parts ou actions à l’organisme locataire ou à des personnes physiques peut intervenir à l’expiration d’un délai de 5 ans décompté à partir de l’achèvement des fondations. Dans ce cas, la reprise de la réduction d'impôt ne trouve pas à s’appliquer.
En revanche, la cession des seules parts ou actions par un investisseur avant l'expiration du délai de 5 ans entraîne la remise en cause de la réduction d’impôt. En effet, chaque associé doit prendre l’engagement de conserver la totalité de ses parts ou actions jusqu’au terme de la location. Cela signifie que la cession à titre gratuit ou onéreux d’une partie ou de l’intégralité de ses droits entraîne la reprise de la réduction d’impôt obtenue. N’est toutefois reprise que la réduction d’impôt obtenue par l'associé qui cède ses parts ou actions . .
Location des logements sous forme de crédit-bail immobilier
L’opération par laquelle l’investisseur donne les logements en location à un organisme de logement social peut prendre la forme d’un crédit-bail immobilier . Cette opération se définit comme celle par laquelle une entreprise donne en location un ou plusieurs biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque, quelle que soit sa qualification, elle permet aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail.
Délai d’achèvement des logements
Dans le cadre d'une opération de souscription au capital d'une société réalisant l'investissement, les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015 doivent satisfaire aux conditions suivantes :
les fondations des logements doivent être achevées dans les 2 ans de la réalisation de la souscription ;
les logements doivent être achevés dans les 2 ans qui suivent l’achèvement des fondations.
Société à l’IS
Les investissements réalisés par les sociétés soumises à l'IS ne peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt au profit des associés que si certaines conditions spécifiques (s'ajoutant aux conditions de droit commun) sont respectées :
Demande d’agrément
Quel que soit le montant des investissements réalisés, ils doivent avoir reçu un agrément préalable du ministre chargé du budget .
Nature et objet de la société
La société doit obligatoirement être immatriculée en France métropolitaine ou dans un DOM.
Elle doit avoir pour objet exclusif l’acquisition, la construction et la location de logements (une société qui réaliserait également une autre activité ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôt).
Note
Pour être éligibles à la réduction d'impôt, les investissements réalisés par l’intermédiaire d’une société soumise à l’IS, doivent remplir les autres conditions applicables aux investissements en direct (à savoir : s’agissant de la mise en location du logement, du respect des plafonds de ressources et de loyers, des dépenses en faveur des énergies renouvelables, de la cession du logement, de la rétrocession d’une partie de l’avantage fiscal, d'une part minimale de financement des logements par subvention publique et de la procédure d’agrément préalable pour certains programmes d’investissement) aux investissements via une SCPI ou une société de personnes (en ce qui concerne la nature et la détention des parts ou actions de la société, les engagements des intervenants et la possibilité de donner en location les logements sous forme de crédit-bail immobilier et le délai d'achèvement des fondations et des logements).
Les associés personnes physiques ne peuvent bénéficier, pour la souscription au capital de la société soumises à l'IS, des réductions :
d'IR accordées au titre des souscriptions en numéraire au capital des sociétés non cotées, ainsi qu'au titre des souscriptions de parts de FCPI, de FIP. ou de FIP Corse,
d'IFI pour investissement dans les PME, FIP ou certains FIP, FCPI ou FCPR.
La société ne peut bénéficier de l'abattement d'un tiers sur le bénéfice imposable applicable dans certains secteurs d'activité exercés outre-mer ni de la déduction au titre des investissements réalisés outre-mer .
Pour
en savoir plus...
Conditions de location et de sous location du logement