Investissements Censi-Bouvard - Résidences à caractère social (LMNP)

 Nouveau !

Le dispositif Censi-Bouvard est prorogé d'une année, soit jusqu'au 31 décembre 2018.

 

Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'acquisition et/ou de la réhabilitation, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2018, de logements à vocation sociale (et jusqu'en 2016 touristique) qu'ils destinent à une location meublée non professionnelle sous réserve du respect des conditions suivantes.

 Note

Les non-résidents Schumacker (non-résidents assimilés aux résidents) peuvent bénéficier de ce dispositif au même titre que les personnes fiscalement domiciliées en France.

Opérations éligibles

Les opérations éligibles à la réduction s'entendent des opérations suivantes réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2018 :

l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA),

l'acquisition d'un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation,

l'acquisition d'un logement achevé depuis au moins 15 ans qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Le logement doit être détenu "en direct", il ne doit pas être détenu par l'intermédiaire d'une société, mais il peut être détenu en indivision.

La réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré, sauf exception en cas de décès du conjoint soumis à imposition commune.

Situation du logement

Le logement doit être compris dans l'une des structures suivantes :

une résidence avec services pour étudiants ;

une résidence de tourisme classée, uniquement pour les investissements initiés avant 2017 et réalisés le 31 mars 2017 au plus tard (cf note ci-dessous) ;

un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées  ;

un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées  ;

un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien ;

une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité"  ;

un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées .

 Note

La fin de la réduction pour acquisition de logements dans les résidences de tourisme prend effet pour les investissements initiés à compter du 1er janvier 2017. Afin de ne pas pénaliser les contribuables qui auraient engagé de tels investissements non achevés à cette date, la loi prévoit une mesure de tolérance. Ainsi les investissements réalisés jusqu'au 31 mars 2017 pourront bénéficier de l'avantage à condition :
- s'agissant de l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, qu'un contrat préliminaire de réservation ait été signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016,
- dans les autres cas (logements neufs ou logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait ou qui font l'objet de travaux de réhabilitation), qu'une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique de vente ait été signée au plus tard le 31 décembre 2016.

Location du logement

Le logement ainsi acquis doit être destiné à une location meublée à titre non professionnel à usage d'habitation. Le produit de la location doit donc être imposé dans la catégorie des BIC. Les logements loués nus, même s'ils génèrent des recettes imposables dans la catégorie des BIC (participation du bailleur à la gestion) sont exclus du dispositif.

 Note

En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d'engagement de location, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause.

Location effective pendant 9 ans

Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

 Note

- L'engagement de location doit être constaté au moment du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d'impôt est intervenu.
- La durée de location de 9 ans exigée pour le bénéfice de l'avantage fiscal est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial. Un bail entré en vigueur un 1er janvier arrive à échéance un 31 décembre. La signature de l'acte authentique de vente du bien, effectuée le dernier jour du bail, au bout des 9 ans, avec remise effective des clés à minuit, permet de remplir la condition de location imposée par la loi.

Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

En cas de non-respect de l'engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession. Toutefois, aucune reprise n'est effectuée en cas :

d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues par le code de la Sécurité sociale,

de licenciement,

ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.

 Note

Le dispositif n'est soumis à aucune condition tenant au zonage géographique, ni à aucune condition de loyer maximum ou de ressources maximales du locataire.

Périodes de vacance admises

En cas de changement d'exploitant au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant dans un délai d'un mois et jusqu'à la fin de cette période.

A défaut de location à un nouvel exploitant après l'expiration du délai d'un mois imparti, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture d'engagement de location.

Toutefois l'administration de porter la période de vacance à 12 mois maximum dans les cas limitatifs suivants :

liquidation judiciaire de l'exploitant,

résiliation ou cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location,

mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer.

La période de vacance de 12 mois maximum a pour point de départ, selon le cas la date :

du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

de réception de la lettre recommandée par laquelle l'exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires ;

de réception du commandement de payer manifestant l'intention des copropriétaires de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat.

Défaillance de l'exploitant dans la dernière année de location

Lorsque la vacance résultant de la défaillance de l'exploitant intervient moins de 12 mois avant le terme de la période d'engagement de location, l'administration fiscale ne remet pas en cause le bénéfice de l'avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :

le logement est en état d'être loué ;

le propriétaire ne s'en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;

le logement n'est pas mis à la disposition d'un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l'engagement de location ;

le logement n'est pas cédé avant l'expiration de l'engagement de location.

Calcul de la réduction

Base de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements (la réduction peut être accordée au titre de plusieurs logements) retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.

Le prix de revient comprend également les frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière) sauf lorsque ces charges sont déduites immédiatement du bénéfice imposable.

Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins 15 ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.

Lorsque l'acquisition du logement ou les dépenses de travaux de réhabilitation qui y sont réalisées, le cas échéant, sont subventionnées, la base de la réduction d'impôt est diminuée du montant total de la subvention.

La base de la réduction d'impôt s'apprécie, pour les logements achevés depuis au moins 15 ans réhabilités ou à réhabiliter à la date :

d'acquisition de ces logements pour les logements qui ont fait l'objet d'une réhabilitation avant acquisition (les travaux réalisés postérieurement à cette acquisition ne sont pas pris en compte dans la base de l'avantage fiscal),

à la date d'achèvement de ces travaux en cas d'acquisition de logement à réhabiliter.

Les dépendances immédiates et nécessaires du logement ouvrent droit à la réduction d'impôt lorsque les conditions suivantes sont cumulativement remplies :

elles sont situées dans le même immeuble ou la même résidence que le logement au titre duquel la réduction d'impôt est demandée ;

elles sont louées à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence ;

elles sont occupées, le cas échéant, par un occupant de l'établissement ou de la résidence.

Acquisition en indivision. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.

Taux et imputation

Le taux de la réduction d'impôt, qui n'a cessé de diminuer depuis la création du dispositif en 2009, est de 11 % pour les logements acquis du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018.

Le tableau ci dessous reprend les différents taux applicables en fonction de la date d'engagement et de réalisation de l'investissement :

 

	Taux
Signature de l'acte d'achat de 2013 à 2018	11 %
Signature de l'acte d'achat en 2012
Investissement engagé avant 2012
VEFA : réservation enregistrée avant le 1er janvier 2012 et acte authentique signé avant le 1er avril 2012	18 %
Autres investissements : promesse d'achat ou promesse synallagmatique signée avant le 1er janvier 2012	18 %
A défaut	11 %
Signature de l'acte d'achat en 2011
Investissement engagé avant 2011
VEFA : réservation enregistrée au plus tard le 31 décembre 2010 et acte authentique signé au plus tard le 31 mars 2011	20 %
Autres investissements : promesse d'achat ou promesse synallagmatique signée au plus tard le 31 décembre 2010	20 %
A défaut	18 %
Signature de l'acte d'achat en 2009 et 2010	25 %

La réduction d'impôt est répartie sur 9 années à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Elle est accordée pour la première fois :

pour les logements acquis neufs, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure ;

pour les logements en l'état futur d'achèvement ou achevés depuis au moins 15 ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.

 Attention

Cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à une somme fixée à 10 000 € pour les investissements initiés à compter de 2013.

Non-cumul

Cette réduction n'est pas cumulable, pour un même logement, avec la réduction Girardin.

Autres incidences

Amortissements

Les amortissements des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d'impôt ne sont déductibles du résultat imposable qu'à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d'impôt.

Cette règle trouve à s'appliquer uniquement lorsque le contribuable relève d'un régime réel d'imposition mais est sans incidence pour ceux placés sous le régime des micro-entreprises (elle n'a pas pour effet de diminuer le taux d'abattement pour frais et charges dont ils peuvent réduire forfaitairement leur chiffre d'affaires).

 Notes

- Cette limitation de la déductibilité des amortissements est définitive. Ainsi, les amortissements non déduits ne pourront l'être ultérieurement.
-En cas de remise en cause de la réduction d'impôt pour non-respect des conditions initiales, l'immeuble devant être considéré comme n'ayant pas ouvert droit à réduction d'impôt, cette limitation ne s'applique pas. En revanche, si cette remise en cause résulte du non-respect de l'engagement de location, les amortissements qui n'ont pas été admis en déduction au titre des années antérieures à la rupture de l'engagement sont définitivement perdus la limitation de la déductibilité de l'amortissement cesse de s'appliquer à compter de l'année de remise en cause de la réduction d'impôt.
- Les biens meubles ne sont pas concernés par ces précisions et sont amortis dans les conditions de droit commun.

En cas de cession de l'immeuble, il y a lieu de tenir compte des amortissements comptabilisés mais non déduits pour le calcul de la plus-value professionnelle.

 Exemple

Un immeuble acquis 350 000 € a fait l'objet d'un amortissement de 2 % par an, soit 7 000 €.

L'acquisition de cet immeuble a permis à son propriétaire de bénéficier de la réduction d'impôt sur le prix de revient de l'immeuble inférieur à 300 000 €. Dès lors, d'un point de vue fiscal, la base amortissable est de 50 000 €, soit un amortissement fiscalement déductible de 1 000 € par an. Ce bien est cédé pour un montant de 450 000 € au bout de 11 ans de détention par son propriétaire qui a désormais la qualité de loueur en meublé professionnel. La plus-value réalisée lors de la cession de ce bien relève donc du régime des plus-values professionnelles.

Celle-ci s'élève à 450 000 - (350 000 - 11x7000) = 177 000 €.

Cette plus-value est à court terme à hauteur des amortissements comptabilisés, soit 77 000 € et à long terme pour le surplus, soit 100 000 €.

Plus-values

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés à titre non professionnel, suivent le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Si au moment de la cession du logement ayant ouvert droit à la réduction d'impôt, le contribuable est qualifié de loueur en meublé professionnel, la plus-value afférente à la cession du bien ayant ouvert droit à la réduction d'impôt est soumise au régime des plus-values professionnelles.

Dans l'hypothèse où le contribuable ne sait pas au moment de la cession s'il sera qualifié de loueur en meublé professionnel, au titre de l'année de cession, l'administration fiscale admet qu'il soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l'année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l'imposition des revenus de l'année de cession.

 Pour en savoir plus...

Opérations éligibles

Résidences concernées

Remise en cause de l'avantage

Obligations déclaratives

 Déclaration n° 2042 C

Le montant de l'investissement achevé en 2017 doit être porté sur des lignes distinctes en fonction des dates de réalisation et d'engagement de l'investissement commandant un taux et niveau de plafonnement global des niches fiscales distincts.
Pour les investissements ouvrant droit, pour la 1ère fois, au bénéfice de la réduction d’impôt au titre de l’année 2017, il convient de cocher la case 7II et remplir intégralement la rubrique "Engagement de location" (en effet, depuis 2012, les contribuables n'ont plus l'obligation de joindre à leur déclaration de revenus une note jointe contenant leur engagement de location -pendant 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence- dans la mesure où la déclaration 2042 C a été aménagée afin d'intégrer cet engagement). Cette rubrique ne doit être remplie que pour un seul et même investissement (au-delà, il convient de joindre un engagement sur papier libre).
Pour les investissements achevés entre 2009 et 2016, il convient de reporter cases 7OA à 7IQ, le neuvième du montant de la réduction d’impôt (logements achevés entre 2011 et 2016) ou du montant de l’investissement (logements achevés en 2009 et 2010). Ces montants figurent sur les avis d’impôt sur les revenus de 2009 à 2016.
Lorsque la fraction de réduction d’impôt excède le montant de l’impôt dû, le solde peut être reporté sur les 6 années suivantes. Dans ce cas, il faut Indiquer cases 7IX à 7PT le solde des réductions d’impôt qui n’a pu être imputé entre 2011 et 2016. Ces montants sont indiqués sur les avis d’impôt sur les revenus.
Rappels :
- La date de réalisation de l'investissement correspond à la date de signature de l'acte authentique d'achat pour les acquisitions de logements neufs achevés et pour les logements en état futur d'achèvement ou réhabilité.
- La réduction d'impôt est accordée pour la première fois au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

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