Revenus fonciers - Déduction des dépenses d'amélioration

Le traitement fiscal des dépenses d'amélioration varie selon la nature et l'affectation de l'immeuble dans lequel elles ont été effectuées.

Ainsi ces dépenses sont :

pour les locaux d'habitation, déductibles (sous réserve des précisions suivantes) ou amortissables si le logement fait l'objet d'un dispositif d'amortissement (Borloo, Robien, Besson ou Périssol) à raison de 10 % par an pendant 10 ans ;

pour les locaux professionnels et commerciaux, non déductibles sauf pour les seules dépenses d'amélioration destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l'amiante ;

pour les propriétés rurales, déductibles sans condition pour les propriétés non bâties, mais seulement lorsqu'elles sont non rentables pour les propriétés bâties.

Notion de dépenses d'amélioration

Les dépenses d'amélioration sont celles qui ont pour objet d'assurer une meilleure utilisation de l'immeuble et son adaptation aux conditions modernes de vie, soit par une modification de son aménagement, soit par l'adjonction d'installations, d'équipements ou d'éléments de confort nouveaux ou complémentaires sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Elles doivent être distinguées des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement qui sont expressément exclues des charges déductibles. Pour cela, il convient de prendre en considération essentiellement la nature et l'importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci.

 

Sont considérées comme dépenses d'amélioration, lorsque la structure de l'immeuble n'est pas modifiée :

l'installation :

du chauffage central,

d'une salle d'eau,

du tout-à-l'égout,

d'un ascenseur,

des portes dans les cabines d'ascenseurs,

d'une antenne collective de télévision ;

la mise en conformité des canalisations en plomb ;

les dépenses d'enlèvement, de fixation et d'encoffrement des matériaux contenant de l'amiante (flocage et calorifugeage notamment) ;

les travaux ayant pour objet :

l'agrandissement des fenêtres et la pose de persiennes et notamment pour y placer des huisseries normalisées,

la reprise des fondations de l'immeuble,

l'asphaltage du trottoir attenant à la propriété,

la réfection de l'installation électrique et l'aménagement de nouvelles installations sanitaires,

la démolition d'un petit local, anciennement à usage de buanderie, destinée à améliorer la salubrité d'une cour intérieure d'un immeuble d'habitation,

la réparation de la toiture d'un bâtiment, par remplacement d'une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, l'ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement de cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants,

la pose de sanitaires, l'installation de salles d'eau, la réfection de la peinture et de la plomberie, de manière à aménager des appartements dans les volumes existants,

l'installation d'une porte automatique d'ascenseur dans le cadre de dépenses occasionnées par la mise en conformité aux normes réglementaires de sécurité,

la pose de portes palières et l'aménagement de cuisines et de commodités entraînant la transformation d'un immeuble meublé en appartements sans affecter le gros oeuvre, augmenter la surface habitable ou modifier l'affectation des locaux,

les travaux consistant à aménager des appartements dans un immeuble qui était auparavant à usage d'hôtel, y compris pour les parties communes (bar, réception, bureaux ...) : les juges ont en effet considéré que les travaux ayant porté sur des locaux qui étaient déjà collectivement ou individuellement affectés à l'habitation, y compris la partie de l'immeuble dans laquelle a été aménagé l'appartement acquis par les contribuables, n'ont pas eu pour effet d'affecter à l'habitation des locaux qui ne l'auraient pas été auparavant et doivent être regardés, non comme des travaux d'agrandissement (non déductibles), mais comme des travaux d'amélioration (déductibles).

 Cas particulier - Installation d'une cuisine équipée

Les dépenses d'installation d'une cuisine aménagée et équipée, y compris pour la part correspondant à l'acquisition d'équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation, peuvent être considérées comme des dépenses d'amélioration déductibles à condition :

d'être effectuées dans un logement qui en était dépourvu (en effet, les dépenses d'amélioration déductibles s'entendent de celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble),

et que la mise à disposition de ces éléments soit expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué.

En revanche, ne sont pas déductibles :

les dépenses liées à l'acquisition isolée d'équipements ménagers ou électroménagers dans la mesure où il s'agit d'acquisitions de biens mobiliers ne pouvant pas être considérées comme des travaux d'amélioration,

les dépenses de remplacement des appareils électroménagers engagées lors de la remise en état d'une cuisine aménagée existante, lesquelles sont considérées comme des dépenses d'investissement (non d'amélioration) dont l'objet diffère de celui de l'entretien ou de la réparation de l'immeuble nu.

Conditions de la déduction

Outre le fait que ces dépenses doivent remplir les conditions générales de déductibilité des charges foncières, elles doivent, sauf exception, concerner des locaux affectés à l'habitation (ou une dépendance immédiate de logements) au moment de l'exécution des travaux. Elles peuvent également avoir été réalisées en vue de la relocation à usage d'habitation d'un local originairement destiné à l'habitation, puis temporairement affecté à un autre usage, à condition que les travaux effectués au moment de l'affectation du logement à un usage autre que l'habitation n'aient pas eu pour effet de modifier la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble.

 Note

Dans 2 arrêts successifs , la cour administrative d'appel a estimé de manière souple que des travaux de transformation réalisés, dans un hôtel ou dans une prison, dans des locaux qui n'étaient pas destinés initialement à l'habitation étaient déductibles des revenus fonciers dès lors que le bien transformé est destiné à la location.

 

Si les logements dans lesquels sont effectués les travaux d'amélioration font l'objet d'un dispositif d'amortissement (Borloo, Robien, Besson ou Périssol), ces travaux ne sont pas déductibles mais amortissables à raison de 10 % du coût des travaux par an pendant 10 ans (cet amortissement n'est subordonné à aucun nouvel engagement de location).

Les dépenses d'amélioration effectuées dans des locaux professionnels ou commerciaux ne sont, en principe, pas déductibles sauf notamment s'il s'agit de travaux destinés à traiter les immeubles contre l'amiante ou à faciliter l'accueil des personnes handicapées (aménagement du cheminement extérieur, emplacement de stationnement, aménagement des parties communes, travaux d'accessibilité et d'adaptation du logement...).

 Cas particuliers

Travaux effectués dans un local affecté temporairement à un usage autre que l'habitation

L'administration fiscale admet la déduction des travaux d'amélioration réalisés en vue de la relocation à usage d'habitation d'un local originairement destiné à l'habitation, puis temporairement affecté à un autre usage, à condition que les travaux effectués au moment de l'affectation du logement à un usage autre que l'habitation n'aient pas eu pour effet de modifier la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble.

Lorsque l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation ne s'est pas accompagnée de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou les équipements d'un immeuble destiné originellement à l'habitation, elle n'a pas pour effet de changer la destination initiale de cet immeuble. Dès lors, et une fois que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a pris fin, la déduction des dépenses d'amélioration réalisées en vue de la relocation à usage d'habitation est autorisée.

Lorsque les travaux ont eu, en revanche, pour effet de modifier la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble destiné originellement à l'habitation, les travaux liés au retour à l'habitation des locaux, demeurent non déductibles des revenus fonciers.

Travaux non dissociables des travaux de construction, reconstruction et d'agrandissement

Les travaux d'amélioration n'ouvrent pas droit à déduction lorsqu'ils sont effectués, non en vue d'améliorer des locaux existants, mais à l'occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés.

Ont été considérés comme tels :

les travaux d'installation sanitaire et de chauffage ainsi que la réédification de la toiture réalisés dans un immeuble en même temps que la construction d'un nouveau garage, l'aménagement d'une terrasse, la reconstruction intérieure complète de l'habitation déjà bâtie ;

les travaux de réfection complète de la toiture d'un immeuble exécutés à la suite de la construction d'un étage supplémentaire ;

les travaux de réparation et d'amélioration exécutés à la suite de travaux de consolidation du gros oeuvre, de déplacement des cloisons et de reconstruction d'un escalier réalisés sur un immeuble endommagé par un sinistre.

Lorsque sur un même immeuble sont entrepris des travaux qui, les uns ont le caractère de reconstruction ou d'agrandissement, les autres ont pour objet d'entretenir, réparer ou améliorer le reste de l'immeuble, seules les dépenses afférentes à ces derniers sont déductibles, sous réserve qu'elles puissent être distinguées de celles qui se rapportent aux locaux créés par voie de reconstruction ou d'agrandissement.

Addition de constructions de faible importance

Dans le cas exceptionnel où l'installation de nouveaux équipements nécessite l'édification ou l'aménagement d'une construction isolée de l'habitation, mais accessoire à celle-ci et destinée à abriter ces équipements, le fisc a admis la déduction des frais correspondant aux équipements.

Ainsi, l'installation d'une salle de bains ou d'un appareil de chauffage dans un local spécialement construit à cet effet en annexe à un immeuble d'habitation donne lieu à déduction des frais de raccordement ainsi que d'achat et de pose des installations, mais les dépenses de construction du local ne peuvent évidemment, en aucun cas, être déduites des revenus fonciers.

 Déclarations n° 2044 et 2044 spéciale

Les dépenses d'amélioration doivent être portées ligne 224 de la déclaration n° 2044 ou ligne 224 ou 444 de la déclaration n° 2044-SPE.

 Pour en savoir plus...

Dépenses de réparation et d'entretien

Dépenses de construction, reconstruction et d'agrandissement

Travaux effectués dans les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés

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