Investissements concernés
Il s'agit des investissements éligibles au dispositif Robien recentré. En effet, le dispositif Borloo neuf était réservé aux bailleurs ayant opté pour le dispositif "Robien recentré" qui, en contrepartie de l'engagement de louer à des personnes de condition modeste, pour un loyer inférieur à celui pratiqué dans le cadre du régime Robien, permet au bailleur de bénéficier d'un amortissement supplémentaire de 15 % et d'une déduction forfaitaire de 30 %.
Logements
Ce dispositif s'applique aux logements :
acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement du 1er septembre 2006 (1er janvier 2006 sur option) au 31 décembre 2009,
que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier du 1er septembre 2006 (1er janvier 2006 sur option) au 31 décembre 2009,
acquis du 1er septembre 2006 (1er janvier 2006 sur option) au 31 décembre 2009 en vue d'être réhabilités,
et aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis du 1er septembre 2006 (1er janvier 2006 sur option) au 31 décembre 2009 et que le contribuable transforme en logements.
Le dispositif Borloo neuf s'applique dans les mêmes conditions lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
Note – Fin d'application
du dispositif
Le dispositif "Borloo neuf" est supprimé
à compter du 1er
janvier 2010. Ainsi seuls peuvent bénéficier de ce dispositif :
- les acquisitions de logement dont l'acte
authentique est signé avant le 1er janvier 2010
et pour lesquels, lorsque des travaux de réhabilitation ou de transformation
doivent être effectués, la déclaration
d'ouverture de chantier intervient avant cette date (peu
importe la date d'achèvement des travaux) ;
- les constructions de logements ayant fait l'objet d'une déclaration
d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2010 (peu
importe la date d'achèvement du logement).
Toutefois, y sont également éligibles
les investissements pour lesquels une promesse
d'achat ou une promesse synallagmatique
a été conclue avant le 1er janvier 2010,
quand bien même la signature de l'acte authentique d'achat interviendrait
à compter du 1er janvier 2010.
En revanche, le dispositif Borloo neuf ne s'applique pas aux investissements
ayant donné lieu à de simples contrats de réservation ou ayant fait
l'objet d'une promesse unilatérale de vente avant le 1er janvier 2010 et pour lesquels
la signature de l'acte authentique d'achat intervient postérieurement
à cette date.
Souscriptions au capital de SCPI
Le dispositif Borloo neuf s'applique aux souscriptions de sociétés civiles de placement immobilier (Borloo-SCPI) réalisées du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009. Il s'agit des parts de SCPI éligible au dispositif Robien recentré.
Conditions à respecter
Situation du bien
La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a recentré le dispositif Borloo sur 4 zones géographiques (A, B1, B2 et C) caractérisées par un réel déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Ce recentrage géographique s'applique aux acquisitions à compter du 4 mai 2009 et constructions de logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter de cette même date.
Avant le 4 mai 2009, le dispositif s'appliquait aux logements situés sur tout le territoire français.
Pour
en savoir plus...
Zonage applicable depuis le 4 mai 2009
Engagement de location
Le bénéfice du dispositif Borloo est subordonné à une option exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.
Note
L'engagement de location n'est pas remis en cause lorsque la signature de l'acte authentique de vente du bien est effectuée le dernier jour du bail, au bout des 9 ans et que la remise des clés est effective à minuit.
Contrairement au dispositif Robien recentré, il n'est pas possible de bénéficier du dispositif Borloo neuf en cas de location à un ascendant ou descendant du contribuable (ou en cas d'investissement par le biais d'une société à l'IR, à un des associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou descendant d'un associé).
Le bailleur s'engage à louer le logement :
à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain niveau,
pour un loyer plafonné à "70 % du prix du marché".
Cet engagement doit en outre prévoir que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.
Note
La zone B ayant été scindée en 2, le zonage géographique applicable au dispositif Borloo est actuellement composé de 4 zones.
La location doit, en principe, prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. A défaut, les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font l'objet d'une remise en cause.
L'administration fiscale a précisé que le délai de mise en location peut être allongé en contrepartie de la perte d'une partie de l'avantage fiscal et sous réserve de respecter les conditions cumulatives suivantes :
le contribuable doit justifier qu'il a accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) en vue de mettre le bien en location, et qu'il n'a pas proposé des conditions de mise à la location dissuasives,
le logement ne doit jamais avoir été habité ni utilisé, depuis son achèvement jusqu'à sa mise en location effective.
Dans cette situation, le point de départ de la période d'amortissement n'est pas modifié, il reste fixé au 1er jour du mois de l'acquisition ou de l'achèvement du logement, mais le propriétaire ne peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu'à compter du 1er jour du mois de mise en location effective du bien.
Cas
particulier - Démembrement
La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des immeubles dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif Borloo pour la période restant à courir à la date du décès.
Suspension de l'engagement - Mise à disposition d'un ascendant ou descendant
L'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins 3 ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder 9 ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans.
La mise à disposition doit intervenir au cours de la période initiale d'engagement de location de 9 ans (et non lors des périodes de prorogation éventuelles de cet engagement).
La mise à disposition peut s'effectuer à titre onéreux ou à titre gratuit.
La possibilité de mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant d'un contribuable associé de la société non soumise à l'impôt sur les sociétés propriétaire du logement donné en location est ouverte lorsque sont réunies les conditions d'engagement de location et de conservation des parts nécessaires pour l'application du dispositif "Borloo neuf". L'application de cette mesure de suspension a pour effet de prolonger la durée de conservation des parts détenues par les associés ; ces derniers doivent en effet conserver les parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location souscrit par la société.
Lorsque la mise à disposition du logement à un ascendant ou un descendant du contribuable intervient en cours d'année, la déduction au titre de l'amortissement s'applique, au titre de cette année, dans la proportion existant entre, d'une part le nombre entier de mois écoulés entre le 1er janvier et la suspension de la location et, d'autre part, le nombre 12.
Amortissement
Calcul de l'amortissement
L'amortissement est égal à :
6 % pendant 7 ans,
4 % les 2 années suivantes,
le cas échéant, 2,5 % les 3 ou 6 années suivantes (en cas de reconduction de l'engagement de location pour 1 ou 2 périodes de 3 ans). En effet, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 2,5 % du prix d'acquisition ou de revient du logement en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail (en cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement, les compléments de déductions pratiqués pendant l'ensemble de la période triennale sont remis en cause dans les conditions de droit commun).
Note
Lorsque le bailleur ne parvient pas à louer le logement dans le délai de 12 mois, le point de départ de la période d'amortissement n'est pas modifié, il reste fixé au 1er jour du mois de l'acquisition ou de l'achèvement du logement, mais le propriétaire ne peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu'à compter du 1er jour du mois de mise en location effective du bien.
Le prix de revient, base de l'amortissement, s'entend :
en cas d'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, du prix d'achat majoré de certains frais (honoraires du notaire, TVA, droits d'enregistrement...) ;
en cas d'acquisition d'un immeuble inachevé du prix d'achat du local majoré de certains frais et du prix des travaux d'achèvement de la construction ;
en cas de construction du prix du terrain et du prix payé pour la construction du logement (prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires des ouvriers et charges sociales... et autres frais généraux qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers) ;
en cas de transformation d'un local en logement, du prix d'acquisition du local majoré des frais d'achat et du coût des travaux de transformation (dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration) ;
en cas de réhabilitation d'un logement non décent : du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaires, commissions versées à des intermédiaires, droits de timbre, droits de mutation à titre onéreux) et du coût des travaux de réhabilitation et des frais y afférent. Il est tenu compte notamment des prestations d'études, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation et des frais liés à l'établissement des états et attestations à fournir pour bénéficier du dispositif ;
en cas de souscription de parts de SCPI, d'une somme égale à 95 % du montant de la souscription.
Imputations de l'amortissement
Principe - location dans les 12 mois
La période d'amortissement débute le 1er jour du mois :
de l'acquisition du logement, en cas d'achat d'immeuble neuf ;
de son achèvement, en cas de construction ou d'acquisition d'immeuble inachevé ou en l'état futur d'achèvement ;
de l'achèvement des travaux, en cas de transformation d'un local en logement ou de réalisation de dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ou de réhabilitation ;
de la souscription en cas de souscription à une SCPI.
Exception - location tardive
Lorsque la location du logement débute plus de 12 mois après l'achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure, le point de départ de la période d'amortissement n'est pas modifié (il reste fixé au 1er jour du mois de l'acquisition ou de l'achèvement du logement), mais le propriétaire ne peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu'à compter du 1er jour du mois de mise en location effective du bien.
L'avantage fiscal est donc limité à la période d'amortissement restant à courir jusqu'à la fin de la 9ème année suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement du logement. La période pendant laquelle le contribuable pourra bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, et donc le montant cumulé de celle-ci, seront donc d'autant plus réduits que la mise en location sera tardive.
Le montant de l'amortissement calculé entre l'acquisition ou l'achèvement et le début de la location ne pourra donc pas être déduit : il est définitivement perdu.
Enfin, quelle que soit la date de mise en location, le logement doit être loué pendant une durée de 9 ans à compter de la date de sa mise en location effective ; à défaut, l'avantage accordé sera remis en cause. Cette mesure de tempérament s'applique aux investissements réalisés à compter de la publication de la présente instruction ainsi que pour le règlement des litiges en cours.
Note
Lorsque le point de départ de la période d'amortissement a lieu après le 31 janvier de l'année d'imposition, la première et la dernière annuité sont réduites prorata temporis. Il en est de même l'année de baisse du taux de la déduction, soit la huitième année et la dixième année en cas de prorogation.
Attention
Les amortissements résultant d'investissements effectués depuis 2009 sont pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 25 000 € majorée de 10 % du revenu imposable pour les investissements réalisés en 2009.
Incidences de l'option
Les revenus fonciers tirés de la location du logement ouvrent droit à une déduction forfaitaire spécifique de 30 % des revenus bruts. Cette déduction s'applique pendant toute la durée de l'amortissement (période d'amortissement initiale et, le cas échéant, période(s) de reconduction de 3 ans).
Lorsque l'option pour l'amortissement a été pratiquée :
les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à la déduction d'un amortissement égal à 6 % de leur montant pendant 7 ans et à 4 % de ce montant pour les 2 années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le 1er jour du mois d'achèvement des travaux et le propriétaire doit s'engager à louer le logement dans les conditions ci-dessus pendant une nouvelle durée de 9 ans ;
les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvrent droit à la déduction d'un amortissement au taux de 10 % pendant 10 ans. La période d'amortissement a pour point de départ le 1er jour du mois d'achèvement des travaux.
Non-cumul
Pour un même logement, ce dispositif n'est pas cumulable avec :
la réduction d'impôt Scellier,
l'amortissement Périssol et Besson neuf,
les déductions forfaitaires suivantes :
la réduction d'impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM,
l'imputation des déficits fonciers provenant d'immeubles situés en secteurs sauvegardés ou d'immeubles historiques.
Remise en cause
En cas de non-respect de l'engagement de location, les compléments de déduction sont rapportés au revenu net foncier du contribuable dans les mêmes conditions que celles applicables au dispositif Robien classique et Robien recentré.
Toutefois, seuls les compléments de déduction "Borloo neuf" sont remis en cause lorsque les conditions d'application du dispositif Robien recentré sont respectées.
Pour
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