Revenus fonciers - Déduction des charges récupérables non récupérées au départ du locataire

Depuis l'imposition des revenus perçus en 2004, la possibilité de déduire les dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par le propriétaire est supprimée. Parallèlement, les remboursements par le locataire de ces dépenses ne sont plus imposés. Toutefois, afin de ne pas pénaliser les bailleurs, ces derniers sont autorisés à déduire, au titre de l'année de départ du locataire, les charges récupérables mais non récupérées.

Dépenses concernées

Sont considérées comme des charges récupérables non récupérées les dépenses incombant normalement aux locataires (dues en contrepartie de services rendus au locataire et liés à l'usage du logement) et que le propriétaire a payées pour leur compte. Il s'agit de :

certaines prestations (frais de pose, de dépose et d'entretien des tapis, les fournitures nécessaires à l'entretien de propreté des parties communes de l'immeuble, frais d'entretien (fournitures et main d'oeuvre) des espaces verts ; frais de débroussaillement ; consommation de l'électricité et du gaz nécessités par l'éclairage des parties communes de l'immeuble et des voies privées le desservant, ainsi que la location des compteurs ; dépenses afférentes au chauffage des parties communes de l'immeuble à l'exception de celles nécessitées par de grosses réparations ; dépenses de force motrice des ascenseurs et monte-charge et leurs frais d'entretien, à l'exception de celles nécessitées par les grosses réparations ; frais de vidange ; frais d'abonnement du poste téléphonique de l'immeuble) ;

taxes locatives (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage) ;

diverses fournitures individuelles (consommation d'eau chaude et froide des locataires ou occupants de l'immeuble ; redevance d'assainissement ; location des compteurs ; frais de ramonage des cheminées ; frais de chauffage ; frais de conditionnement d'air ; frais d'abonnement des postes supplémentaires et taxes des communications téléphoniques).

Ces dépenses peuvent avoir été engagées au titre de l'année de départ du locataire comme au titre des autres années depuis son entrée dans le logement.

Notes

- Quand les dépôts de garantie sont remboursés aux locataires lors de leur départ, ils ne constituent pas une charge déductible. En revanche, si ces sommes sont conservées pour financer des charges locatives ou des travaux de remise en état, elles peuvent être déduites au titre des dépenses incombant aux locataires et acquittées par le propriétaire. Il est cependant possible d'en faire abstraction lorsque le chiffre à indiquer en déduction est identique à celui à déclarer en recettes.
- Pour les immeubles non soumis à la réglementation des loyers, les dépenses payées par le propriétaire pour le compte du locataire s'entendent en principe de celles qui sont mises à la charge des locataires par l'effet des conventions.
- Les indemnités de départ ou de mise à la retraite du gardien d'un immeuble ne constituent pas une charge récupérable car elles ne correspondent pas à la rémunération d'un travail.

Attention

Seules sont déductibles les dépenses non remboursées et non prises en compte au cours d'une année antérieure pour la détermination des revenus fonciers imposables.

Année de la déduction

La déduction intervient au titre de l'imposition des revenus de l'année du départ du locataire.

Le départ effectif du locataire correspond généralement aux situations suivantes :

le congé du locataire qu'il soit remplacé par un nouveau locataire ou non. Il peut s'agir d'un départ à la date d'échéance normale du bail ou à sa résiliation. Aucune condition de durée de l'interruption de la location n'est exigée ;

la reprise du bien par le bailleur pour un usage autre que la location. Il s'agit des situations où le bailleur affecte le bien à son usage personnel ou le met à la disposition gratuite d'un membre de sa famille ou d'un tiers.

L'administration fiscale assimile à la date de départ du locataire, la date du jugement d'expulsion ou la date à laquelle le locataire est considéré comme étant en situation de surendettement.

La cession ou la transmission du bien donné en location n'autorise pas la déduction des charges récupérables non récupérées à la date de la cession, dès lors que le bien est vendu ou transmis occupé.

Déclarations n° 2044 et 2044 spéciale

Déclarations n° 2044 et n° 2044-SPE, lignes 225 ou 448.
Dans l'hypothèse où, lors de l'établissement de sa déclaration des revenus fonciers de l'année de départ du locataire, le contribuable n'est pas en mesure de déterminer le montant des charges devant figurer sous cette rubrique, celui-ci pourra déposer ultérieurement une déclaration rectificative.