Revenus fonciers - Frais d'administration et de gestion déductibles pour leur montant réel

Les frais d'administration et de gestion recouvrent plusieurs types de dépenses. Trois seulement sont déductibles des revenus fonciers, depuis 2006, pour leur montant réel. Il s'agit des :

rémunérations des gardes et concierges,

rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers,

frais de procédure.

Les autres frais de gestion sont déductibles à hauteur de 20 € par local.

Rémunération des gardes et concierges

Il s'agit exclusivement des rémunérations qui sont allouées, à raison de leurs fonctions, aux personnes chargées d'assurer la garde d'un immeuble (immeuble bâti ou non bâti, immeuble collectif ou maison individuelle) :

rémunérations des gardes particuliers chargés de veiller à l'intégrité d'une propriété rurale et de réprimer les atteintes à la propriété,

rémunérations des gardes-chasse particuliers, dès lors que les produits du droit de chasse sont compris dans les revenus accessoires,

rémunérations payées à des gardes commissionnés par divers organismes et des gardes-pêche.

Lorsque les gardes ou concierges effectuent, en dehors de leurs occupations normales, des travaux de nature diverse les rémunérations correspondantes :

sont exclues des charges déductibles si les travaux sont effectués pour le compte personnel du propriétaire ou du locataire (travaux domestiques, jardinage, etc.) ;

sont toutefois admises en déduction si les travaux entrent dans l'une des catégories expressément visées par la loi (travaux de réparation et d'entretien, gestion de l'immeuble, etc.).

Par ailleurs, les rémunérations des gardes forestiers ne peuvent être déduites des revenus imposables dans la mesure où les exploitations forestières sont imposables au titre des bénéfices agricoles d'après un revenu forfaitaire. Toutefois, l'administration fiscale admet que, dans le cas où le même garde est à la fois garde forestier et garde-chasse, la rémunération allouée est déductible pour sa totalité.

Les rémunérations des gardes et concierges comprennent les rémunérations en espèces, les avantages en nature (eau, gaz, chauffage, etc.) ainsi que les charges sociales ou fiscales (taxes sur les salaires) correspondantes.

En revanche, il n'y a pas lieu de comprendre la valeur locative du logement mis à leur disposition, sauf si elle est ajoutée aux recettes brutes.

Rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers

Il s'agit de l'ensemble des rémunérations, honoraires et commissions versées par le propriétaire à des tiers pour la gestion de l'immeuble :

rémunération d'un gérant ou administrateur de biens ;

sommes versées à un tiers pour la tenue de comptabilité et diverses tâches administratives ou de secrétariat ;

rémunérations des salariés dont l'activité concourt effectivement à l'acquisition et la conservation du revenu foncier (employés tenant la comptabilité de l'immeuble ou, dans le cas des monuments historiques, tenant la billetterie ou en assurent la promotion ou la gestion) ;

commission versée à une agence de location (recherche de locataire et rédaction de contrats de location) ;

honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales ;

frais occasionnés par la gestion des biens des majeurs placés sous tutelle ou sous curatelle ;

cotisations versées à des chambres syndicales de propriétaires ou de copropriétaires qui fournissent aide et information à la gestion des immeubles donnés en location par leurs adhérents (assistance téléphonique, délivrance de conseils personnalisés, autres prestations de service individualisées...).

En revanche ne sont pas déductibles :

les cotisations versées à des unions ou organismes qui ont pour objet d'assurer la défense et la représentation de leurs adhérents sans leur fournir aucune prestation individualisée relative à la gestion de l'immeuble ;

les frais versés à un tiers pour l'acquisition ou la cession de l'immeuble donné en location ;

les frais versés à un tiers pour l'acquisition d'un fonds de commerce ;

les rémunérations allouées à l'associé-gérant d'une société immobilière. Il doit seulement en être tenu compte pour la répartition du bénéfice social imposable entre les mains de chacun des membres de la société.

Par ailleurs, la déduction ne s'étend pas aux autres frais de gestion payés par l'intermédiaire d'un tiers (gérant, syndic ou administrateur de l'immeuble) non directement rattachables à l'activité d'intermédiation.

Sont déductibles les frais de gérance effectivement supportés par le propriétaire, ainsi que les charges sociales ou fiscales correspondantes. Ces rémunérations doivent rétribuer un travail effectif et ne doivent pas être excessifs par rapport au service rendu.

Seules les cotisations et honoraires versés par le bailleur à un organisme tiers fournissant des prestations personnalisées et individualisées au titre de la gestion du bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers. En revanche, l'abonnement à une revue délivrant des conseils juridiques souscrit auprès de ce même organisme n'est pas déductible des revenus fonciers.

Frais de procédure

Il s'agit des honoraires versés notamment aux notaires, huissiers, avocats, ou experts ainsi que les autres frais de procédure (hors droits et taxes qui suivent le régime des impôts déductibles) supportés par le propriétaire pour le règlement :

de différends soit avec le locataire (paiement de loyers, fixation ou révision de loyer, non respect des clauses du contrat et obligations du locataire) soit avec une autre personne (entrepreneur, prestataire...),

de litiges portant sur la propriété de l'immeuble donné en location.

Cette déduction ne couvre pas les frais de d'acquisition de l'immeuble.

Déclarations n° 2044 et 2044 spéciale

Déclaration n° 2044, ligne 221.
Déclaration n° 2044-SPE, lignes 221 et 441 (immeubles spéciaux).