Les personnes ayant acquis des logements neufs, ou en l'état d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 peuvent déduire de leurs revenus fonciers une somme correspondant à l'amortissement de ces logements : 10 % les 4 premières années et 2 % les 20 années suivantes.
Les dispositions de la loi Périssol ne sont pas cumulables avec les avantages prévus par d'autres régimes comme la déduction forfaitaire du dispositif Cosse ancien, la réduction d'impôt pour investissement immobilier locatif ou pour investissement outre-mer, ainsi qu'avec le régime micro-foncier.
Depuis le 1er janvier 1999, ce dispositif Périssol a été remplacé par le dispositif Besson, puis Robien, puis Scellier depuis le 1er janvier 2010.
Qui peut bénéficier du régime Périssol ?
Seules les personnes physiques peuvent en bénéficier.
L'immeuble, faisant l'objet de cette déduction de l'amortissement, peut être détenu directement par une personne physique ou par l'intermédiaire d'une société soumise à l'impôt sur le revenu.
Les personnes physiques pouvant prétendre à la déduction de l'amortissement Périssol doivent être imposées, en France, dans la catégorie des revenus fonciers au titre des revenus issus de la location.
Les personnes physiques qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif dès lors que les revenus du logement qu'ils acquièrent ou font construire sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
De même, les immeubles détenus par les sociétés ne peuvent ouvrir droit à la déduction au titre de l'amortissement que si les revenus provenant de leur location sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
Quels sont les investissements amortissables ?
Les biens pouvant être amortis selon ce régime sont exclusivement des propriétés urbaines situées en France métropolitaine ou dans les Départements d'Outre-Mer.
Ces immeubles doivent être affectés à la location à usage de logement. Les locaux à usage mixte peuvent ouvrir droit à la déduction s'ils sont affectés à l'habitation pour les 3/4 au moins de leur superficie.
Les logements qui ouvrent droit à ce dispositif sont :
les logements acquis neuf, ou en l'état futur d'achèvement, entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 à condition, pour les immeubles acquis en l'état futur d'achèvement du 1er janvier 1999 au 31 août 1999, que le permis de construire ait été délivré avant le 1er janvier 1999 et que l'achèvement intervienne avant le 1er juillet 2001 ;
les logements construits à condition que la déclaration d'ouverture de chantier soit intervenue entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 ;
les logements réhabilités par le vendeur acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 ;
les locaux acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, affectés à un usage autre que l'habitation et transformés en logements par l'acquéreur.
Cas
particuliers
Démembrement de propriété
Deux cas doivent être distingués en fonction du moment auquel le démembrement a lieu.
Démembrement lors de l'acquisition : l'usufruitier peut demander à bénéficier de la déduction qui est alors calculée sur la valeur du bien en pleine propriété.
Démembrement postérieur à l'investissement. Si le propriétaire transfère l'usufruit pendant l'obligation de conservation du bien ou des parts, il rompt son engagement. L'avantage fiscal peut alors être remis en cause. Toutefois, dans le cas d'un transfert à titre gratuit portant sur un immeuble, l'usufruitier peut demander à bénéficier de la déduction de l'amortissement.
Terrain ou locaux acquis à titre gratuit
En cas de construction d'un logement, le fait que le logement soit construit sur un terrain acquis à titre gratuit ne fait pas obstacle au bénéfice de cet avantage fiscal. En revanche, la transformation de locaux acquis à titre gratuit n'entre pas dans le champ d'application de cet avantage fiscal.
Engagement de location
Pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale ou secondaire pendant une durée de 9 ans. Cette location doit être continue. En cas d'inoccupation du logement, le propriétaire doit pouvoir fournir les preuves de la recherche active d'un locataire.
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent soit l'acquisition, soit l'achèvement de l'immeuble ou des travaux.
Si l'immeuble est détenu par l'intermédiaire d'une société, celle-ci doit prendre l'engagement de location de louer le logement nu à usage d'habitation pendant une durée de 9 ans. L'associé bénéficie alors de la déduction en proportion de ses parts et s'engage à conserver celles-ci jusqu'au terme de l'engagement de location.
Sanctions applicables en cas de non-respect des conditions
En cas de non-respect des conditions posées par la loi Périssol, l'administration fiscale prévoit une reprise des déductions effectuées au titre de l'amortissement.
Afin d'atténuer les effets de la progressivité de l'impôt qui résulteraient de cette majoration, son imposition fait l'objet d'un système de "quotient" qui consiste à diviser la fraction du revenu net foncier correspondant aux déductions réintégrées par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit, ajouter ce résultat au revenu net global de l'année au cours de laquelle le non-respect de l'engagement a été constaté, déterminé dans les conditions de droit commun. et à calculer l'impôt correspondant à cette fraction de majoration : et à multiplier cette différence par le nombre d'années utilisé pour déterminer le quotient.
Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque le non-respect de l'engagement de location ou de conservation des parts est motivé par l'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie) le licenciement ou le décès du contribuable ou son époux (en cas d'imposition commune).
Quelles sont les modalités de l'amortissement ?
L'option pour l'amortissement de type Périssol est expresse et irrévocable.
Base de calcul et point de départ de l'amortissement
Trois situations doivent être distinguées en fonction de la nature de l'opération :
Immeubles acquis neufs et réhabilités. La base de calcul est constituée du prix d'acquisition majoré des frais s'y rapportant. L'amortissement commence le 1er jour du mois de l'acquisition du logement.
Immeubles en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire. Le prix à retenir s'entend respectivement du prix d'acquisition majoré des frais ou du prix payé pour la construction du logement. L'amortissement débute dans ces cas le 1er jour du mois de l'achèvement de l'immeuble.
Locaux transformés en logements. L'amortissement se calcule sur la base du prix d'acquisition du local majoré des frais et des dépenses engagés pour les travaux de transformation. La période d'amortissement commence le 1er jour du mois de l'achèvement des travaux de transformation.
Montant de l'amortissement déductible des revenus fonciers
Le logement, ainsi que, le cas échéant, les travaux ultérieurs de reconstruction ou d'agrandissement du logement, font l'objet de l'amortissement suivant :
10 % les 4 premières années
et 2 % les 20 années suivantes.
Les travaux d'amélioration sont amortis au taux de 10 % sur 10 ans,
Lorsque le début de l'amortissement ne coïncide pas avec le début de l'exercice ou de l'année civile, il y a lieu d'appliquer une réduction prorata temporis des dotations aux amortissements.
Début de l'amortissement |
1ère |
5ème |
25ème |
1er janvier |
10 % |
2 % |
0 |
1er février |
11/120 |
2/75 |
1/600 |
1er mars |
1/12 |
1/30 |
1/300 |
1er avril |
7,5 % |
4 % |
1/200 |
1er mai |
1/15 |
7/150 |
1/150 |
1er juin |
7/120 |
4/75 |
1/120 |
1er juillet |
5 % |
6 % |
1 % |
1er août |
1/24 |
1/15 |
7/600 |
1er septembre |
1/30 |
11/150 |
1/75 |
1er octobre |
2,5 % |
8 % |
3/200 |
1er novembre |
1/60 |
13/150 |
1/60 |
1er décembre |
1/120 |
7/75 |
11/600 |
Lorsque la déduction au titre de l'amortissement prend fin en cours d'année, elle doit être retenue prorata temporis jusqu'au 1er jour du mois au cours duquel l'annuité d'amortissement a expiré.
Conséquences de l'option
Déficits
En cas de constatation d'un déficit sur un immeuble bénéficiant de ce dispositif, la limite d'imputation du déficit sur le revenu global est relevée et passe de 10 700 € à 15 300 €.
Le propriétaire peut donc, lorsque pour une année donnée il réalise un déficit sur un tel logement, imputer sur son revenu global dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunts constatés au cours de la même année sur l'ensemble des immeubles qu'il donne en location, y compris les immeubles pour lesquels la déduction au titre de l'amortissement Périssol n'a pas été exercée.
Exemple
Un propriétaire dégage au titre d'une année d'imposition un déficit foncier de 16 500 €, qui se décompose comme suit :
3 000 € au titre d'un logement qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement Périssol,
7 500 € au titre d'un logement qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement Besson,
6 000 € au titre d'un autre logement ne bénéficiant d'aucun régime particulier.
Ces déficits ne proviennent pas des intérêts d'emprunts.
Ce bailleur peut imputer la somme de 15 300 € sur son revenu global et reporter 1 200 € sur les revenus fonciers des années suivantes.
Travaux
Les travaux d'amélioration effectués dans les logements "Périssol" ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction immédiate dans les conditions de droit commun. Ils doivent obligatoirement être déduits sous la forme d'un amortissement sur 10 ans (10 % par an).
Quant aux travaux de reconstruction ou d'agrandissement, effectués dans ces logements, ils peuvent bénéficier du régime de l'amortissement Périssol sur option du propriétaire, dans les mêmes conditions, à condition qu'il s'engage pour une nouvelle période de location de 9 années.