Revenus fonciers - Déduction des provisions pour charges
Chaque année, les copropriétaires versent une provision, en principe trimestrielle, correspondant au quart du budget prévisionnel voté. Le syndic, l'année suivante, régularise les charges. Ne s'agissant que de provisions, ces débours ne devraient pas être déductibles des revenus fonciers l'année de leur versement car seules les dépenses payées au cours de l'année d'imposition sont déductibles.
La loi prévoit toutefois que les copropriétaires bailleurs doivent déduire le montant des provisions pour charges au titre de l'année de leur paiement augmenté ou diminué des régularisations opérées au titre des charges de l'année précédente.
Ainsi, sur la déclaration de revenus fonciers à déposer en 2018 au titre des revenus fonciers de 2017, les bailleurs doivent déclarer :
les provisions versées en 2017,
et les régularisations effectuées en 2017 au titre des charges de l'année 2016 (en + ou -).
Déduction des provisions
Les provisions payées par le bailleur doivent être déduites pour leur montant total sur la déclaration déposée au titre des revenus de l'année de leur versement au syndic, sans qu'il y ait lieu d'examiner l'utilisation effective de ces sommes ou leur affectation à des dépenses déductibles ou non. Ces provisions comprennent indistinctement des charges déductibles ou non des revenus fonciers et des charges récupérables auprès des locataires. L'intégralité de ces provisions doit être déduite.
Cas
particulier - Cessation de location
Lorsque le contribuable cesse de donner son bien en location, l'administration fiscale admet à titre de règle pratique et de façon dérogatoire, que les provisions pour charges de copropriété versées au cours de l'année de la cessation de la location fassent l'objet d'une régularisation prévisionnelle anticipée. Ainsi, la déclaration des revenus fonciers de l'année de cessation doit mentionner sur la ligne appropriée d'une part, la régularisation des charges de copropriété déduites l'année précédente et d'autre part, la régularisation prévisionnelle anticipée de la déduction de la provision déduite la même année (au titre de la période couverte par la location). Cette régularisation anticipée pourra, par exemple, être effectuée en retenant la même proportion de charges déductibles que celle qui a été constatée au cours de l'exercice précédent. Si le montant ainsi déterminé s'avère inexact après l'arrêté des comptes, le contribuable devra déposer une déclaration rectificative.
Cette déduction de la provision pour charges de copropriété est obligatoire, sans possibilité d'option pour le régime antérieur de droit commun.
Seules sont déductibles les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété. Les provisions déductibles sont donc celles afférentes aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble mais également aux dépenses pour travaux qui n'ont pas à figurer dans le budget prévisionnel et dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
En revanche, ne peuvent être déduites, les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent le caractère de charges déductibles.
Régularisation des provisions pour charge
Une fois la ventilation des charges effectuée par le syndic, le bailleur doit procéder à la régularisation de ces provisions. En effet, seules les charges effectivement déductibles, pour leur montant réel, et incombant au bailleur, doivent être prises en compte pour la détermination du revenu foncier net taxable.
Les bailleurs ayant déduit de leurs revenus imposables au titre de 2016, la totalité des provisions pour charges de copropriété versées en 2016 au syndicat de copropriété, doivent procéder à leur régularisation.
En effet, ces provisions comprenaient :
des charges déductibles des revenus fonciers,
des charges non déductibles des revenus fonciers,
et des charges récupérables auprès des locataires.
Les bailleurs doivent donc réintégrer à leur revenu imposable de 2017, le montant des provisions pour charges déduites en 2016 correspondant :
aux charges non déductibles des revenus fonciers,
aux charges récupérables auprès des locataires,
et éventuellement la fraction de provision restituée par le syndic.
Enfin, les bailleurs peuvent déduire, au niveau de la régularisation des charges, le complément de charges effectivement déductibles, leur incombant de droit.
Attention
Les charges pour lesquelles les provisions sont déduites sur la déclaration de revenus fonciers ne doivent pas être ventilées dans les autres rubriques de la déclaration, ni avoir déjà été déduites au titre des revenus des années précédentes.
Déclarations n° 2044 et
2044 spéciale
Le montant des provisions
pour charges versées par les copropriétaires bailleurs en 2016
doit être porté sur la ligne 229
de la déclaration n° 2044,
ou lignes 230 ou 452
de la déclaration n° 2044-SPE.
Les régularisations des provisions
pour charges déduites en 2015 doivent être portées sur la ligne 230 de la déclaration n° 2044,
ou lignes 231 ou 453
de la déclaration n° 2044-SPE.
Si les sommes déduites au titre des provisions pour charges au titre
de 2015 sont inférieures aux sommes réellement déductibles et que
le syndic, de ce fait, procède à un nouvel appel de charge, ces sommes
sont déductibles au titre de 2016 dans la catégorie des provisions
pour charges (non des régularisations).