Revenus fonciers - Propriétés dont le contribuable se réserve la jouissance

Les revenus des propriétés (bâties ou non) dont le contribuable se réserve la disposition sont en principe soumis à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers.

Il s'agit en pratique des immeubles ou parties d'immeubles occupés par le propriétaire ou dont il a concédé gratuitement la jouissance à un tiers sans y être obligé par un contrat, ou encore ceux qu'il a laissés vacants ou qu'il loue fictivement. Les revenus tirés de ces propriétés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers à condition qu'ils ne puissent pas être rattachés à une activité artisanale, commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale.

Par exception toutefois, les logements à usage d'habitation et le droit de chasse dont le contribuable se réserve la jouissance sont exonérés. En dehors de ces 2 cas, le revenu que représente la valeur des avantages en nature dont le bailleur a bénéficié est imposable.

Revenus des propriétés bâties et des biens assimilés

Les revenus des propriétés bâties de toute nature, telles que maisons et usines ainsi que les revenus des biens assimilés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, même lorsque le propriétaire les utilise pour ses besoins personnels (sauf exonération, sous certaines conditions des locaux d'habitation).

Ainsi, les propriétaires doivent, en principe, comprendre dans leur base d'imposition le revenu des immeubles ou parties d'immeubles dont ils se réservent la jouissance et qui répondent simultanément aux critères suivants :

ne pas être affectés à l'habitation (locaux industriels, commerciaux, artisanaux...), ceux-ci sont en effet en principe exonérés ;

ne pas être inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale, d'une exploitation agricole ou de titulaires de bénéfices non commerciaux (auquel cas ils seraient compris dans les résultats de ces entreprises).

Il convient également d'inclure dans les revenus fonciers les revenus accessoires des propriétés bâties dont le contribuable se réserve la jouissance (droit d'affichage, de la concession du droit d'exploitation des carrières, de redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit). Aucune exonération n'est prévue, sauf pour le droit de chasse.

 Attention

Les recettes accessoires perçues par le propriétaire doivent être ajoutées à la valeur locative des propriétés même lorsqu'elles se rapportent à des locaux d'habitation dont le revenu est exonéré.

Revenus des propriétés non bâties

Les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés par les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers même lorsque le propriétaire les utilise pour ses besoins personnels sauf si les revenus considérés sont compris dans les bénéfices d'une entreprise ou d'une exploitation (auquel cas ils sont imposables dans la catégorie des BIC ou BA).

Les revenus des propriétés non bâties exploitées directement par le propriétaire ne relèvent pas de la catégorie des revenus fonciers mais, sont inclus dans les bénéfices agricoles. Il en va ainsi des :

revenus que l'exploitation de biens ruraux procure aux propriétaires exploitants,

bénéfices provenant de la production forestière, même si les propriétaires se bornent à vendre les coupes de bois sur pied,

produits de l'exploitation de champignonnières en galeries souterraines

produits des exploitations piscicoles (un propriétaire qui exploite lui-même un étang et revend les produits de sa pêche exerce en effet une activité agricole),

profits réalisés par un contribuable qui exploite des marais salants.

Les revenus des propriétés inscrites à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale sont pris en compte pour la détermination des bénéfices professionnels.

 

Il convient d'inclure dans les revenus fonciers les revenus accessoires des propriétés non bâties que le propriétaire retire effectivement des propriétés non bâties dont il se réserve la jouissance (à l'exception du droit de chasse dont le contribuable se réserve la jouissance pour lequel une exonération est prévue).

Revenus à déclarer - Valeur locative des immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance

Le revenu brut est évalué par comparaison avec les immeubles ou parties d'immeubles similaires faisant l'objet d'une location normale, ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. Cette valeur locative doit être déterminée dans les mêmes conditions pour les propriétés urbaines et pour les propriétés rurales.

Au revenu brut ainsi déterminé, il convient d'ajouter le montant des revenus accessoires. Le revenu net foncier est alors déterminé en déduisant, dans les conditions de droit commun, les charges de la propriété.

Evaluation par comparaison

Le mode d'évaluation par comparaison suppose la recherche des locaux loués ayant une analogie avec ceux qu'il s'agit d'estimer et l'attribution à ces derniers d'une valeur locative proportionnelle à celle des termes de comparaison.

Ces termes doivent être choisis de préférence dans la même rue ou dans le même quartier, tout au moins dans la même commune. Cependant, en cas d'impossibilité absolue de trouver les termes de comparaison dans la commune, ils peuvent être pris en dehors de celle-ci.

Les recettes "fictives" doivent en principe être au moins égales aux charges courantes et normales de la propriété. A défaut d'éléments d'appréciation conduisant à en fixer le montant à un chiffre différent, il convient de se référer à la situation qui serait celle du propriétaire exploitant normalement ce droit par voie de location à un tiers et, par conséquent, d'évaluer ce loyer à une somme égale aux frais et charges courants de la propriété, y compris les frais de gestion et d'amortissement.

Evaluation par voie d'appréciation directe

Ce n'est que dans le cas où le mode d'évaluation par comparaison ne peut être employé qu'il doit être procédé à l'évaluation locative par voie d'appréciation directe.

 Déclarations n° 2044 et 2044 spéciale

Ces sommes doivent être portées sur la ligne 214.

 Pour en savoir plus...

Logements et droit de chasse dont le propriétaire se réserve la jouissance

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