Robien classique (investissements avant le 1er septembre 2006) - Calcul de l'amortissement
Le dispositif Robien classique s'applique, dès lors que l'ensemble des conditions requises (tenant notamment au logement et à la location) sont remplies, aux :
logements acquis neufs du 1er janvier 2003 au 31 août 2006 ;
logements acquis du 1er janvier 2003 au 31 août 2006 en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire pour lesquels l'achèvement intervient du 1er janvier 2003 au 31 août 2006 ;
locaux affectés à un usage autre que l'habitation à compter du 1er janvier 1999 et que le contribuable transforme en logements pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient du 1er janvier 2003 au 31 août 2006 ;
logements acquis du 3 avril 2003 au 31 août 2006 en vue d'être réhabilités.
Note
La loi
portant engagement national pour le logement a diminué les avantages
fiscaux des investissements Robien réalisés depuis le 1er septembre 2006 (la déduction au titre de l'amortissement
baptisé Robien recentré est limitée à 50 % de la valeur
du logement sur une période maximale
de 9 ans, au lieu de 65 % sur une période de 15 ans maximum
pour les investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006, placés sous
le dispositif Robien classique, voir ci-dessous).
La loi a également supprimé, à compter de l'imposition des revenus
perçus en 2006, la possibilité de proroger la période initiale d'amortissement
des travaux de construction ou de reconstruction pour une ou 2 périodes
de 3 ans.
Calcul de l'amortissement
Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006, l'amortissement Robien classique était égal à :
8 % du prix de revient du logement pour les 5 premières années,
2,5 % de ce prix pour les 4 années suivantes ;
En cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail à l'issue de la période couverte par l'engagement de location et tant que les conditions de loyer sont remplies, le propriétaire peut, par période de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, demander la prolongation de la période d'amortissement, toujours au taux de 2,5 % . Le total des déductions représente donc 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement selon que le contribuable n’a pas prolongé son engagement, l’a prolongé pour 1 seule période triennale ou l’a prolongé pour 2 périodes triennales.
Ces dispositions s'appliquent également en cas de changement du titulaire du bail.
Le prix de revient, base de l'amortissement, s'entend :
en cas d'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, du prix d'achat majoré de certains frais (honoraires du notaire, TVA, droits d'enregistrement...) ;
en cas d'acquisition d'un immeuble inachevé du prix d'achat du local majoré de certains frais et du prix des travaux d'achèvement de la construction ;
en cas de construction du prix du terrain et du prix payé pour la construction du logement (prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires des ouvriers et charges sociales... et autres frais généraux qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers) ;
en cas de transformation d'un local en logement, du prix d'acquisition du local majoré des frais d'achat et du coût des travaux de transformation (dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration) ;
en cas de réhabilitation d'un logement non décent : du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaires, commissions versées à des intermédiaires, droits de timbre, droits de mutation à titre onéreux) et du coût des travaux de réhabilitation et des frais y afférent. Il est tenu compte notamment des prestations d'études, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation et des frais liés à l'établissement des états et attestations à fournir pour bénéficier du dispositif Robien.
Attention
La perception de subventions versées par l'Anah afin de financer des travaux ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement Robien est neutre du point de vue fiscal. Ces subventions ne doivent pas être déduites de la base imposable de l'amortissement. Elles ne sont pas non plus imposables entre les mains du contribuable qui les perçoit.
Cas
particulier - Immeuble acquis par donation-partage
Lorsqu'un local, affecté à un usage autre que l'habitation, est acquis par donation-partage moyennant le versement d'une soulte aux autres copartageants, puis transformé en logement par l'attributaire du bien, la base de l'amortissement est constituée, d'une part, de la soulte exprimée dans l'acte de donation-partage (majorée de la quote-part des frais qui s'y rapportent) et, d'autre part, du montant des travaux de transformation en logement.
La période d'amortissement débute le premier jour du mois :
de l'acquisition du logement, en cas d'achat d'immeuble neuf ;
de son achèvement, en cas de construction ou d'acquisition d'immeuble inachevé ou en l'état futur d'achèvement ;
de l'achèvement des travaux, en cas de transformation d'un local en logement ou de réalisation de dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ou de réhabilitation.
Attention
L'amortissement peut être déduit même si le logement n'est pas loué. La loi laisse en effet au bailleur un délai de 12 mois à compter de l'achèvement du logement ou de son acquisition (si elle est postérieure) pour mettre le bien en location. Avant toute déduction de l'amortissement, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt versés, dès l'acquisition (le plus souvent sur plan), à l'établissement de crédit.
Conséquences de l'option
Travaux
Lorsque l'option pour l'amortissement a été pratiquée :
les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à la déduction d'un amortissement égal à 8 % de leur montant pendant 5 ans et à 2,5 % de ce montant pour les 4 années suivantes (quelle que soit la date de réalisation de la dépense ; même si celle ci est réalisée à compter du 1er septembre 2006). La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux et le propriétaire doit s'engager à louer le logement dans les conditions ci-dessus pendant une nouvelle durée de 9 ans. Il est possible de proroger cet amortissement pour 2 périodes de 3 ans au taux de 2,5 % pour les travaux pour lesquels une option au titre de l'amortissement a été exercée avant le 1er janvier 2006. L'interdiction de proroger, au-delà des 9 premières années, la déduction au titre de l'amortissement des travaux de reconstruction et d'agrandissement s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2006, c'est-à-dire aux dispositifs "Robien classique" et "Robien recentré", quelle que soit la date de l'investissement. Ainsi, elle s'applique aux options pour la déduction au titre de l'amortissement des travaux exercées à compter du 1er janvier 2006, même si ces dernières se rapportent à des logements pour lesquels l'option pour la déduction au titre de l'amortissement du prix de revient de ces logements a été exercée antérieurement à cette date ;
les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvrent droit à la déduction d'un amortissement au taux de 10 % pendant 10 ans. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.
Déduction forfaitaire
Revenus perçus depuis le 1er janvier 2006
Pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2006, les déductions forfaitaires de 14 % et de 6 % sont supprimées. Dans le cadre du régime Robien classique, les bailleurs ne bénéficient d'une déduction forfaitaire que pour les investissements Robien en ZRR fixée au taux de 26 %.
Revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005
Le taux de la déduction forfaitaire était ramené de 14 % à 6 % pendant la période d'amortissement du logement. Toutefois, le taux était porté de 6 % à 40 % pour les logements situés en ZRR.
Attention
Pour un même logement, l'option pour l'amortissement est exclusive du régime simplifié micro-foncier et de la réduction d'impôt pour investissements immobiliers réalisés outre-mer.
Pour
en savoir plus...
Conditions du dispositif :
Conditions propres aux logements à réhabiliter
Conditions tenant à la location
Robien recentré - Amortissement
Amortissement des parts de SCPI