IFI - Immeubles détenus via des sociétés

Les biens et droits immobiliers détenus par le redevable et par les personnes composant son foyer fiscal par le biais de sociétés ou d'organismes de placements sont en principe soumis à l'IFI (y compris si ceux-ci sont détenus par l'intermédiaire de placements financiers type assurance vie, OPCI, SCPI, etc.). Ce principe est toutefois assorti d'un certain nombre d'exceptions.

Principe : taxation

Les parts ou actions des sociétés (quelle que soit le type de structure : SARL, SA, SAS, SCI, etc.) et organismes (OPCI, fonds d'investissements, etc.) établis en France ou hors de France appartenant aux membres du foyer fiscal sont en principe soumises à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme.

 

Pour déterminer cette fraction, il est appliqué à la valeur des parts ou actions un coefficient correspondant au rapport entre :

la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables (et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens),

et la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société ou de l'organisme.

 Note

En présence d'un ou de plusieurs niveaux d'interposition, ce principe doit être appliqué à chaque niveau de la chaîne de participation de manière à déterminer le ratio de biens et de droits immobiliers détenus par chacune d'entre elles, ce afin de pouvoir déterminer le ratio d'immobilier "total" détenu par la société dont le redevable détient les titres.

Exceptions

Ce principe est toutefois assorti d'un certain nombre d'exceptions, en conséquence desquelles ces placements échappent, sous réserve du respect de certaines conditions, à l'IFI (en plus de l'hypothèse dans laquelle les parts et actions peuvent être considérés, pour le redevable, comme des biens professionnels).

Participations dans des structures opérationnelles

 Note

Les structures dites "opérationnelles" sont des sociétés et des organismes ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Sont considérées comme commerciales les activités relevant des BIC (à l'exception des sociétés et des organisme ayant pour activité la gestion de leur propre patrimoine immobilier qui ne sont pas considérées comme des structures opérationnelles au sens du présent dispositif) ainsi que les activités des sociétés qui, outre la gestion d'un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers (sont ainsi visées les holdings animatrices de leur groupe).

Biens et droits immobiliers affectés à l'activité d'une structure opérationnelle

Biens et droits affectés à l'activité de la société qui les détient

Les biens et droits immobiliers affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l'organisme qui les détient directement (que ce soit la société dont le redevable détient les parts ou une filiale ou sous-filiale de cette société) ne sont pas retenus pour le calcul de l'IFI.

Biens et droits affectés à l'activité d'une société du groupe

Aussi, lorsque le redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions d'une société ou d'un organisme ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société ou cet organisme ne sont pas pris en compte pour le calcul de l'IFI lorsqu'ils sont affectés :

à son activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;

à celle de la société ou de l'organisme qui les détient directement ;

ou à celle d'une société ou d'un organisme dans lesquels la société ou l'organisme détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision.

Détention de moins de 10 % du capital et des droits de vote d'une structure opérationnelle

Lorsque le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal, moins de 10 % du capital et des droits de vote de cette société ou de cet organisme, la fraction représentative de biens et de droits immobiliers détenus via des sociétés ou des organismes ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale n'est - en principe- pas soumise à l'IFI.

 Note

Ce principe s'applique également en présence d'un ou plusieurs niveaux d'interposition, il n'y a pas lieu de tenir compte de la fraction de la valeur des sociétés opérationnelles et des organismes opérationnels présents à chaque niveau de la chaîne de participation lorsque le redevable détient moins de 10 % du capital et des droits de vote de ces filiales et sous-filiales.

 

Toutefois, quand bien même ces conditions seraient remplie, ces exceptions ne jouent pas (et la fraction représentative des biens et droits immobiliers doit en conséquence être déclarée à l'IFI, sauf quand ces biens sont affectés à l'activité de la société ou de l'organisme (voir ci-dessus)) dans les cas suivants : :

lorsqu'il s'agit de sociétés ou d'organismes (ainsi que leurs filiales et sous filiales) que le redevable contrôle, seul ou conjointement avec les personnes composant son foyer fiscal ;

lorsque le redevable ou l'un des membres de son foyer fiscal se réserve la jouissance en fait ou en droit des biens immobiliers.

 Cas particuliers

Contrats d'assurance vie en unité de comptes, parts ou actions d'OPCVM, de SICAF et de certains fonds d'investissements

La valeur de rachat des contrats d'assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation exprimés en unités de compte ainsi que les parts ou actions d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM), de sociétés d'investissement à capital fixe (SICAF), d'organismes de financement, de fonds d'investissement à vocation générale, de fonds de capital investissement, de fonds de fonds alternatifs, de fonds professionnels à vocation générale, de fonds déclarés et de fonds d'épargne salariale, à l'exception des fonds relevant de l'une de ces catégories qui réservent la souscription ou l'acquisition de leurs parts ou actions à un nombre limité d'investisseurs ou à une certaine catégorie d'investisseurs, ne sont pas retenues pour la détermination de l'assiette de l'IFI, lorsque le redevable détient moins de 10 % des droits de l'organisme de placement collectif, seul et le cas échéant conjointement avec les membres de son foyer fiscal IFI, et que l'actif de l'organisme de placement collectif est composé directement ou indirectement, à hauteur de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers entrant dans le champ d'application de l'IFI.

Sociétés d'investissements immobiliers cotées

Les actions de sociétés d'investissements immobiliers (SIIC) ne sont pas retenues pour la détermination de l'assiette de l'IFI lorsque le redevable détient, directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal IFI, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.

Clause de sauvegarde

L'administration fiscale ne peut procéder à aucun rehaussement si le redevable, de bonne foi, démontre qu'il n'était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l'estimation de la fraction de la valeur des parts ou actions représentative des biens ou droits immobiliers qu'il détient indirectement, excepté dans les hypothèse où :

le redevable contrôle la société ou l'organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables

le redevable ou l'un des membres du foyer fiscal IFI se réserve, en fait ou en droit, la jouissance des biens ou droits immobiliers que le redevable détient indirectement ou si le redevable détient directement ou indirectement, seul ou conjointement avec les personnes membres de son foyer fiscal IFI, plus de 10 % du capital ou des droits de vote de la société ou de l'organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables.