IFI - Immobilier professionnel : participation minimale détenue (sociétés à l'IS)
Le patrimoine immobilier détenu par le contribuable, via une société soumise à l'IS dans laquelle il exerce une fonction de direction rémunérée, n'est exonéré au titre des biens professionnels qu'à la condition supplémentaire qu'il possède, seul ou avec son cercle familial, au moins 25 % droits de vote attachés aux titres émis par la dite société. Cette condition est appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition.
Le seuil minimum de détention de 25 % n'est pas exigé dans 3 hypothèses :
pour certaines fonctions (gérants majoritaires de SARL, gérants de sociétés en commandite par actions, associés de sociétés de personnes soumises à l'IS ;
si la valeur des parts ou actions détenues directement par un redevable excède 50 % de la valeur brute de son patrimoine taxable, y compris ses parts ou actions ;
lorsqu'il n'est plus atteint suite à une augmentation de capital.
Détention de 25 % des droits de vote
La détention d'une participation minimum de 25 % doit porter sur les droits de vote attachés aux titres émis par la société en contrepartie de son capital social, soit 25 % de la masse des droits de vote dans les assemblées.
Pour la détermination du seuil de 25 %, il y a lieu de prendre en compte les droits de vote attachés aux :
actions ordinaires ;
actions à droits de vote multiples ou privilégiés ;
certificats de droits de vote.
Détention dans le groupe familial
La détention de 25 % au moins des droits de vote s'apprécie au niveau du groupe familial. Il est tenu compte des titres qui appartiennent au redevable et à l'une ou à plusieurs des personnes suivantes :
son conjoint ;
ses ascendants, ses descendants et ses frères et soeurs ;
les ascendants, descendants et frères et soeurs de son conjoint.
Note
L'administration fiscale devra préciser si, à l'instar de ce qui était prévu pour l'ISF, il est également tenu compte des droits de vote du partenaire de PACS et du concubin du redevable (ainsi que de leurs ascendants, descendants et frères et soeurs).
Attention
Les parts détenues par l'intermédiaire du groupe familial sont retenues uniquement au regard du seuil de 25 %. Le patrimoine de chaque redevable comprend les seules actions détenues personnellement par le foyer fiscal du redevable.
Titres détenus par l'intermédiaire d'une société
Les titres détenus par les redevables ou par les membres de son foyer fiscal dans une société possédant une participation dans la société dans laquelle il exerce ses fonctions sont pris en compte dans la proportion de cette participation. Il s'agit d'une détention indirecte de titres par société interposée.
Les redevables peuvent donc, pour l'application de la condition tenant au minimum de 25 %, tenir compte des droits qu'eux-mêmes, leur conjoint et les membres du groupe familial détiennent par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés dont ils sont associés ou actionnaires dans la limite d'un seul niveau d'interposition. Il en va ainsi, quels que soient l'importance de la participation détenue dans la société interposée, la forme juridique de celle-ci et son objet social (sociétés ayant une activité professionnelle propre, holding animatrice de ses filiales ou sociétés de portefeuille gérant son patrimoine mobilier ou immobilier).
La limitation de la détention indirecte à un seul niveau d'interposition implique :
d'une part, que l'ensemble des filiales directes d'une même société peut se trouver concernées, mais non les sous-filiales (ou au-delà) ;
d'autre part, que si une même société se trouve être simultanément la filiale de plusieurs sociétés dont le redevable détient des actions ou parts sociales, la détention indirecte peut être recherchée à travers les diverses sociétés participantes.
Cas
particulier - Titres détenus via un FCPE
Les titres de sociétés détenus par l'intermédiaire d'un FCPE ne peuvent pas bénéficier de l'exonération d'ISF au titre des biens professionnels. Seuls ceux détenus en direct ou par l'intermédiaire d'une société interposée peuvent en bénéficier
Situations dans lesquelles le seuil de détention de 25 % n'est pas exigé
Ce seuil de détention de 25 % n'est toutefois pas exigé dans 3 hypothèses :
pour les gérants majoritaires de SARL, gérants de sociétés en commandite par actions, associés de sociétés de personnes soumises à l'IS,
lorsque la valeur des parts ou actions excède 50 % de la valeur brute du patrimoine,
lorsqu'il n'est plus atteint suite à une augmentation de capital (sous réserve que le redevable remplisse certaines conditions décrites ci-dessous).
Gérants et associés
La condition de possession de 25 % au moins des droits de vote n'est pas exigée des gérants et associés suivants :
des gérants majoritaires statutaires de SARL ;
des gérants de sociétés en commandite par actions ;
des associés de sociétés de personnes ou des sociétés civiles soumises à l'impôt sur les sociétés.
Note
Dans l'hypothèse ou les parts de commandités détenues par un redevable bénéficient de l'exonération d'ISF au titre des biens professionnels, dès lors que le redevable exerce la fonction de gérant commandité et reçoit à ce titre une rémunération qui excède 50 % de ses revenus professionnels, les actions de commanditaires détenues, le cas échéant, par ce redevable sont susceptibles de bénéficier de la même exonération, à la condition que ce dernier et les membres de son groupe familial détiennent, directement ou par l'intermédiaire d'une société interposée, dans la limite d'un seul niveau d'interposition, plus de 25 % des droits de vote de la société en commandite par actions.
Participation représentant plus de 50 % du patrimoine du redevable
Le seuil minimum de détention de 25 % n'est pas exigé si la valeur des parts ou actions détenues directement par un redevable excède 50 % de la valeur brute de son patrimoine total (y compris les biens et droits immobiliers pour lesquels il demande l'exonération au titre des biens professionnels). Cette assouplissement est réservé :
aux gérants de SARL ou de SCA soumises à l'IS,
aux dirigeants de SA (président, directeur général, président du conseil de surveillance, membre du directoire).
Pour l'appréciation du seuil de 50 %, il convient de retenir les seules parts ou actions qui sont détenues par le redevable ou son conjoint soumis à imposition commune et leurs enfants mineurs ou ceux de son conjoint ou de son concubin notoire lorsqu'ils ont l'un ou l'autre l'administration légale de ceux-ci.
Note
Les titres détenus par les membres du groupe familial autres que ceux appartenant au foyer fiscal du redevable ne peuvent être retenus pour l'appréciation du seuil de 50 %.
Augmentation de capital
Les entrepreneurs qui franchissent à la baisse le seuil de détention de 25 % à l'occasion d'une augmentation de capital de leur entreprise peuvent bénéficier du régime d'exonération au titre des biens professionnels s'ils satisfont aux cumulatives conditions suivantes :
le seuil de 25 % a été respecté pendant les 5 années qui ont précédé l'opération ;
à la suite de l'augmentation de capital, le redevable doit détenir directement ou par l'intermédiaire de son conjoint ou de son groupe familal au moins 12,5 % des droits de vote ;
le redevable doit avoir conclu un pacte avec d'autres associés ou actionnaires représentant au total 25 % au moins des droits de vote et exercer un pouvoir d'orientation dans la société ;
Note
L'administration fiscale devra préciser s'il est tenu compte, à l'instar de ce qui était prévu pour l'ISF, s'il est également tenu compte des droits de vote du partenaire de PACS et du concubin du redevable (ainsi que de leurs ascendants, descendants et frères et soeurs).
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