Résidences hôtelières à vocation sociale - Changement de situation de famille
En principe, le mariage, le divorce, la séparation des époux, la conclusion ou la rupture d'un PACS, ou le décès d'un des conjoints, entraînant la création de nouveaux contribuables, devrait, lorsque l'événement intervient au cours de la période de 9 ans couverte par l'engagement de location, entraîner la rupture de cet engagement et remettre en cause les réductions d'impôt précédemment obtenues au titre de l'investissement dans les résidences hôtelières à vocation sociale. Toutefois, l'administration fiscale admet plusieurs mesures de tolérance.
Décès de l'un des membres du couple
En cas de décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire ou usufruitier du bien peut demander le maintien à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction d'impôt pour la période restant à courir. Dans ce cas, il doit procéder à la reprise à son compte de l'engagement de location. S'il ne reprend pas cet engagement, les réductions d'impôt pratiquées par le contribuable précédent font l'objet d'une remise en cause.
Le plafond de prise en compte de la dépense est déterminé, pour toute la période d'application de la réduction, en fonction de la situation de famille au jour de l'acquisition, l'achèvement ou la livraison du logement. Ainsi, le plafond applicable reste (avant et après le décès) celui des couples lorsque le décès intervient après l'un de ces événements.
Au cours de l'année de réalisation de l'investissement
Lorsque l'achèvement du logement neuf, son acquisition si elle est postérieure ou la réception des travaux du logement rénové a lieu :
avant la date du décès, la première quote-part de réduction d'impôt est imputée en totalité sur la déclaration du couple soumis à imposition commune avec le plafond correspondant. Le solde de cette quote-part de réduction d'impôt peut être imputé sur la déclaration du conjoint survivant s'il est attributaire ou usufruitier du bien (non si le bien fait partie d'une indivision successorale) ;
après la date de décès, la première quote-part de réduction d'impôt sera imputée sur la déclaration individuelle de l'investisseur au titre de la première année et les années suivantes, avec le plafond des personnes seules. Le solde de cette quote-part peut être imputé sur la déclaration du couple soumis à imposition commune avant le décès.
Au titre des années suivantes, les quotes-parts de réduction d'impôt sont imputées sur la déclaration du conjoint survivant si le bien lui est attribué en pleine propriété ou en usufruit. Si le bien fait partie d'une indivision successorale, aucune réduction d'impôt ne peut être pratiquée par le conjoint survivant. En tout état de cause, le plafond applicable reste celui des couples soumis à imposition commune, lorsque le fait générateur de la réduction d'impôt est intervenu avant la date de décès.
Au cours d'une des années d'étalement
Si l'un des membres du couple soumis à imposition commune décède au cours de l'une des années d'étalement de la réduction d'impôt, le conjoint survivant attributaire ou usufruitier du bien répartit librement la quote-part de réduction d'impôt entre la déclaration commune et sa déclaration individuelle. Les années suivantes, les quotes-parts de réduction d'impôt (toujours calculées d'après le plafond applicable aux couples) sont imputées sur la déclaration individuelle.
Si le décès de l'un des membres du couple a lieu après imputation de la réduction d'impôt, au cours de la période de 9 ans, le conjoint survivant bénéficiera du maintien de l'avantage fiscal s'il respecte, jusqu'à son terme, l'engagement de louer le logement nu à l'exploitant de la résidence hôtelière à vocation sociale.
Mariage ou conclusion d'un PACS
Lorsqu'un tel événement intervient au cours de la période d'engagement de location, les réductions d'impôt précédemment obtenues ne sont pas remises en cause et l'avantage continue à s'appliquer si le couple demande le maintien à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction d'impôt pour la période restant à courir. Il doit alors procéder à la reprise à son compte de l'engagement de location. A défaut, les réductions d'impôt pratiquées par le contribuable précédent font l'objet d'une remise en cause.
Le plafond applicable au nouveau contribuable reste celui qui correspond à la date du fait générateur de la réduction d'impôt (achèvement du logement ou acquisition si celle-ci est postérieure, ou réception des travaux du logement à rénover).
En outre la règle de l'unicité de la réduction d'impôt prive le nouveau contribuable, qui a décidé de continuer à imputer les quotes-parts résiduelles de la réduction d'impôt attachées à un premier investissement, d'une nouvelle réduction d'impôt en cas de nouvel investissement, tant que la période d'étalement afférente à la première réduction d'impôt n'est pas terminée. Cette décision devient irrévocable lorsque le nouveau contribuable a imputé l'une de ces quotes-parts.
Si le contribuable, personne seule, se marie ou conclue un PACS donnant lieu à imposition commune au cours d'une des années d'étalement de la réduction d'impôt correspondant à son investissement, il peut, au titre de cette année, prendre en compte la quote-part de réduction d'impôt sur sa déclaration individuelle et, le cas échéant, imputer le solde de cette quote-part sur la déclaration du couple soumis à imposition commune. Le plafond applicable reste toujours celui des personnes seules.
Séparation, divorce, rupture du PACS
Pour les séparations intervenant à compter de 2011, l'année de la séparation, et les années suivantes, les quotes-parts de réduction d'impôt sont imputées :
soit sur la déclaration du conjoint, attributaire du bien lors du partage de communauté,
soit sur les deux déclarations individuelles des membres du couple séparé, divorcé ou ayant rompu le PACS si le bien reste en indivision, à raison de leur quote-part dans l'indivision.
Obligations déclaratives
Le conjoint survivant souhaitant reprendre le bénéfice de l'avantage doit joindre à la déclaration de revenus qu'il souscrit au titre de l'année du décès pour la période postérieure à cet événement une note établie conformément à un modèle fixé par l'administration qui comporte l'engagement de louer le logement nu à l'exploitant de la résidence hôtelière à vocation sociale pour la fraction de la période de 9 ans couverte par l'engagement de location initial et restant à courir à la date du décès. Il en est de même pour le nouveau contribuable créé à la suite du mariage, du divorce, de la séparation des époux, de la conclusion ou la rupture d'un PACS qui souhaite bénéficier des quotes-parts de la réduction d'impôt non encore imputées, toutes conditions étant par ailleurs remplies, et qui demande la reprise à son profit du dispositif.