Réduction d'impôt - Résidences hôtelières à vocation sociale
Attention
Ce dispositif ne s'applique qu'aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2010.
Investissements éligibles
Les contribuables domiciliés en France (métropole et DOM) bénéficient d'une réduction d'impôt au titre de l'acquisition, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2010, d'un logement faisant partie d'une résidence hôtelière à vocation sociale et qui le destinent à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers (sont donc exclus les logements figurant à l'actif d'une entreprise individuelle, les investisseurs participant à la gestion ou aux résultats de la société d'exploitation de la résidence).
La réduction d'impôt s'applique en cas d'acquisition :
de logements neufs (y compris les appartements témoins) ou en l'état futur d'achèvement,
de logements à rénover, dans les conditions prévues à l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation (la vente d'un immeuble à rénover ne s'applique pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction).
Le logement doit faire partie d'une résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS) agréée. Les RHVS sont des établissements commerciaux d'hébergement agréés par le représentant de l'Etat constituées d'un ensemble homogène de logements autonomes équipés et meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuellement l'occuper à titre de résidence principale.
Les dépendances immédiates et nécessaires du logement peuvent ouvrir droit à la réduction d'impôt, lorsqu'elles remplissent cumulativement les conditions suivantes :
elles sont situées dans le même immeuble ou la même résidence que le logement pour lequel la réduction d'impôt est demandée ;
elles sont louées à l'exploitant de la résidence ;
elles sont mises à la disposition de l'occupant du logement.
Cas
particuliers : Indivision, démembrement et sociétés
Les logements acquis en indivision ouvrent droit à la réduction d'impôt. En revanche, la mise en indivision du bien qui interviendrait pendant la période d'engagement de location entraînerait la remise en cause de l'avantage fiscal, sauf exception (notamment en cas de séparation des époux ou partenaires).
La réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Une exception à ce principe est toutefois prévue en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune
L'investissement peut également être réalisés par le biais de sociétés immobilières de copropriété transparentes (les associés sont réputés directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits dans la société, peuvent bénéficier de la réduction d'impôt au titre des logements acquis par l'intermédiaire de ces sociétés) mais pas via des sociétés non transparentes
Engagement de location
Le propriétaire devait s'engager (lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d'impôt est demandé) à louer le logement nu pendant au moins 9 ans (de date à date à compter de la prise d'effet du bail) à l'exploitant de la résidence hôtelière à vocation sociale agréée.
Cette location devait prendre effet dans les 6 mois qui suivent :
la date d'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf achevé,
la date d'achèvement (c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables), en cas d'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement (dans les RHVS, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque logement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes),
la date de livraison du logement, en cas d'acquisition d'un logement à rénover.
En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession.
La loi ne pose aucune condition quant à :
la qualité du sous-locataire, qui peut aussi bien être une personne physique qu'une personne morale,
l'usage du logement par ce dernier (cet usage doit néanmoins être conforme à l'objet d'hébergement à vocation sociale de la résidence nécessaire à l'obtention de l'agrément de la résidence et de son exploitant).
Cas
particuliers
Changement de l'exploitant de la résidence à l'initiative du propriétaire
En cas de changement de l'exploitant de la résidence à l'initiative du propriétaire, au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans le délai d'un mois après la date de la cessation d'exploitation par l'exploitant sortant et jusqu'à la fin de la période couverte par l'engagement de location.
Abandon de l'exploitation à l'initiative de l'exploitant de la résidence
En cas d'abandon de l'exploitation à l'initiative de l'exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans le délai de six mois après la date d'abandon de l'exploitation par l'exploitant sortant. A défaut, la réduction d'impôt précédemment accordée est remise en cause.
Durant ce délai, de six mois maximum, l'engagement de location est suspendu jusqu'à la location au nouvel exploitant (cette mesure n'a pas pour effet de réduire la période de location).
Retrait de l'agrément de l'exploitant de la résidence
En cas de retrait de l'agrément de l'exploitant de la résidence, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans un délai de douze mois à compter de la notification de ce retrait.
Durant le délai de six mois qui suit la notification du retrait d'agrément, l'engagement de location est réputé satisfait. Par conséquent, si le logement est loué au nouvel exploitant dans ce délai, il doit l'être jusqu'à la fin de la période couverte par l'engagement initial.
En revanche, durant le délai de six mois maximum qui suit la fin du délai indiqué ci-dessus, l'engagement de location est suspendu jusqu'à la location au nouvel exploitant. En effet, l'application de cette mesure n'a pas pour effet de réduire la période de location effective du logement aux exploitants successifs, laquelle reste fixée à 9 ans.
A défaut de relocation dans les douze mois, la réduction d'impôt précédemment accordée est remise en cause.
Défaillance de l'exploitant
L'administration fiscale admet une période de vacance qui ne peut excéder douze mois dans les cas de défaillance de l'exploitant suivants (liste limitative) :
liquidation judiciaire de l'exploitant ;
résiliation du bail par l'exploitant ;
mise en oeuvre par le propriétaire de la clause contractuelle prévoyant la résolution du contrat à défaut de paiement du loyer.
La relocation effective au nouvel exploitant doit intervenir dans un délai de douze mois qui suit, selon le cas la date du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, la date de réception de la lettre recommandée par laquelle l'exploitant a signifié la résiliation du bail au propriétaire ou la date de réception du commandement de payer contenant l'intention du propriétaire d'user du bénéfice de la clause résolutoire.
Durant le délai de six mois qui suit la date indiquée ci-dessus, l'engagement de location est réputé satisfait. Par conséquent, si le logement est loué au nouvel exploitant dans ce délai, il doit l'être jusqu'à la fin de la période couverte par l'engagement initial.
En revanche, durant le délai de six mois maximum qui suit la fin du délai indiqué ci-dessus, l'engagement de location est suspendu jusqu'à la location au nouvel exploitant. En effet, l'application de cette mesure n'a pas pour effet de réduire la période de location effective du logement aux exploitants successifs, laquelle reste fixée à 9 ans.
Calcul et imputation de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient de ces logements retenu dans la limite de :
50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée,
et de 100 000 € pour un couple marié ou les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, soumis à une imposition commune.
Le prix de revient des logements s'entend du prix d'acquisition, majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et taxe sur la valeur ajoutée non récupérée) diminué, le cas échéant du montant des subventions reçues pour financer l'acquisition du logement.
Le taux de la réduction est égal à 25 %.
La réduction d'impôt est répartie sur 6 années au maximum à raison, chaque année, du sixième de l'avantage maximal (soit 2 083 € ou 4 167 € en fonction de la situation de famille du contribuable). Elle est accordée au titre :
de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement,
de l'année de réception des travaux pour les logements à rénover.
Exemple
Un couple marié acquiert au cours de
l'année 2009 un logement neuf éligible à la réduction d'impôt au prix
de 75 000 €. Le montant total de la réduction d'impôt est
de :
75 000 € x 25 % = 18 750 €.
La réduction d'impôt sera, dans la limite, le cas échéant, de l'impôt
respectivement dû, de 4 167 € au titre de chacune des années
2009 à 2012 et de 2 082 € au titre de l'année 2013. Au cas
particulier, la réduction d'impôt sera ainsi répartie sur 5 années
successives.
Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois.
Attention
Cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable.
Non-cumul
Pour un même contribuable, cette réduction ne peut pas être cumulée avec la réduction d'impôt pour investissement (acquisition de logement ou réalisation de travaux) dans les résidences de tourisme (Demessine) ni avec le dispositif Cosse ancien,
.
De même, il ne peut être pratiqué qu'une seule réduction d'impôt à la fois.
Remise en cause
En cas de non-respect de l'engagement de location ou de cession du logement, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession.
Cas
particulier - Investissement réalisé par un enfant à charge
Lorsque l'investissement a été réalisé par un enfant à charge, l'engagement a été souscrit par le contribuable bénéficiaire de la réduction d'impôt au nom de celui-ci. Le non-respect de l'engagement par l'enfant à charge, même s'il intervient à une date où celui-ci n'est plus à la charge du contribuable, ou par son représentant légal, entraîne la reprise de la réduction d'impôt accordée.
Toutefois, l'administration admet des exceptions à la remise en cause de l'avantage en cas de rupture de l'engagement ou de cession lorsqu'ils résultent de l'un des événements suivants :
changement de la situation familiale du contribuable, sous certaines conditions ;
décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune ;
décès du contribuable, personne seule célibataire, veuve ou divorcée. Les réductions d'impôt dont a bénéficié le contribuable avant son décès ne sont pas remises en cause. En revanche, aucune réduction d'impôt ne peut être accordée à ses héritiers, même si le décès est intervenu avant l'expiration de la période d'étalement de la réduction d'impôt ;
expropriation pour cause d'utilité publique de la résidence ;
invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème des catégories ;
licenciement du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.
En ce qui concerne les deux derniers événements, la tolérance ne s'applique que s'il existe un lien de causalité entre ces derniers et la rupture de l'engagement de location. Cette condition suppose que l'engagement de location ait été pris avant la survenance de l'un de ces événements et que la rupture de l'engagement soit motivée par cet événement. Aucune condition de délai n'est prévue.
En cas de remise en cause, la réduction d'impôt dont a bénéficié le contribuable fait l'objet d'une imposition supplémentaire au titre de l'année au cours de laquelle est intervenue la rupture de l'engagement ou le non-respect des conditions d'application de l'avantage fiscal.
Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit dans les 3 ans de la rupture de l'engagement ou de l'intervention de l'événement entraînant la déchéance de l'avantage fiscal. Le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction d'impôt est assimilé à une insuffisance de déclaration.