Demessine - Acquisition ou réhabilitation de logements locatifs de tourisme de 2005 à 2010
Attention
Ce dispositif ne s'applique qu'aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2010. Il est supprimé pour les acquisitions réalisées à compter de 2011, mais continue de produire ses effets jusqu'en 2017.
Les contribuables qui ont acquis, entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010, des logements neufs, en l'état futur d'achèvement ou à réhabiliter, destinés à la location dans des résidences de tourisme classées situées dans certaines zones peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu dans les conditions suivantes.
Pour
en savoir plus...
Travaux de réparation, d'amélioration, de reconstruction et d'agrandissement
Contribuables concernés
L'investissement peut être réalisé par une personne physique ou par une société non soumise à l'IS. Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les contribuables fiscalement domiciliés hors de France peuvent bénéficier du dispositif dès lors que les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Cas
particuliers
Indivision
L'acquisition par une indivision d'un logement ouvre droit à la réduction d'impôt si toutes les conditions prévues par la loi sont respectées. Chaque indivisaire peut pratiquer une réduction d'impôt calculée sur la quote-part correspondant à ses droits dans l'indivision de la valeur d'acquisition du logement et, le cas échéant, du montant des travaux de réhabilitation réalisés.
En revanche, la mise en indivision du bien pendant la période d'étalement de la réduction d'impôt ou postérieurement, pendant la période d'engagement de location, entraînerait la remise en cause de l'avantage fiscal sous réserve de certaines exceptions
Démembrement
La loi exclut expressément du dispositif les logements ou les titres dont le droit de propriété est démembré. Une exception à ce principe est toutefois prévue en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Multipropriété
Les acquisitions en multipropriété, qui consistent à n'obtenir qu'un droit de jouissance pour des séjours limités, sont exclues du champ de l'avantage fiscal
Nature de l'investissement
Pour les investissements réalisés du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2010, la réduction d'impôt s'applique à l'acquisition, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS :
d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située :
dans une zone de revitalisation rurale (ZRR),
dans toutes les communes inscrites sur la liste concernée en France par l'objectif n°2 des fonds structurels européens situées dans des agglomérations n'excédant pas 5 000 habitants,
ou dans le périmètre d'intervention des établissements publics chargés de l'aménagement d'une agglomération nouvelle ;
d'un logement achevé depuis plus de 15 ans (ou avant le 1er janvier 1989 pour l'imposition des revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2008) faisant l'objet de travaux de réhabilitation et achevé dans les 2 ans qui suivent l'acquisition du logement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans les stations classées en application des articles L. 133-11 et suivants du code du tourisme et dans les communes touristiques dont la liste est fixée par Décret. L'obligation de disposer d'un permis de construire pour bénéficier de la réduction d'impôt a été supprimée depuis le 1er janvier 2005.
Afin de ne pas pénaliser les contribuables engagés dans une opération éligible à cet avantage fiscal avant le 31 décembre 2010, la loi de finances pour 2011 a prévu le maintien de l'avantage pour les opérations initiées avant le 31 décembre 2010, c'est-à-dire pour les acquisitions de logement pour lesquelles une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l'acquéreur avant cette date. Ainsi, les contribuables qui justifient d'une telle promesse souscrite avant le 31 décembre 2010 restent éligibles à l'avantage fiscal concerné, quand bien même l'acquisition du logement serait réalisée après cette date.
Note
La Commission européenne a supprimé le zonage relatif à l'objectif n° 2 des fonds structurels à compter du 1er janvier 2007. Toutefois, l'administration fiscale a précisé que cette suppression n'a aucune incidence sur l'économie générale du dispositif de réduction d'impôt pour investissement dans le secteur du tourisme. Les investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme depuis le 1er janvier 2007 dans les zones concernées jusqu'à cette date par l'ancien objectif n° 2 continuent à ouvrir droit au bénéfice de l'avantage fiscal jusqu'au terme de la période prévue, soit le 31 décembre 2010, dans les mêmes conditions que précédemment.
Conditions de la réduction d'impôt
Pour bénéficier de la réduction d'impôt le propriétaire du logement doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant d'une résidence de tourisme.
Lorsque le logement appartient à une société non soumise à l'IS les associés doivent en outre s'engager à conserver les parts jusqu'à l'expiration de l'engagement de location de 9 ans pris par la société.
Note
Le propriétaire du logement peut toutefois se réserver des périodes d'occupation de son logement à condition qu'elles n'excèdent pas 8 semaines par an.
Les revenus provenant de la location du logement détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Enfin, le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'hébergement par l'exploitant de la résidence de tourisme de travailleurs saisonniers
La location doit prendre effet dans le mois qui suit :
en cas d'acquisition d'un logement neuf, la date de l'acquisition ;
en cas d'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, la date de l'achèvement ;
en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter, la date de l'achèvement des travaux de réhabilitation.
Si l'engagement de location ou de conservation des parts n'est pas respecté, la réduction pratiquée fait l'objet, sauf exceptions, d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement.
Note
Les copropriétaires ont une obligation durable de location d'au moins 70 % des appartements de la résidence et le gestionnaire doit être unique pour l'ensemble de la résidence de tourisme.
Calcul de la réduction d'impôt
Base de la réduction
La base de la réduction d'impôt est constituée :
pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, par le prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle n'est pas récupérée par le bailleur). Si les travaux ont été financés en partie à l'aide d'une subvention, la base de la réduction d'impôt est diminuée du montant de celle-ci ;
pour les logements acquis en vue d'être réhabilités, la base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement...) auquel vient s'ajouter le montant de l'ensemble des travaux supportés par l'acquéreur (y compris la quote-part relative aux parties communes), dès lors qu'à l'achèvement de ceux-ci, l'ensemble des performances techniques attendues est satisfait ;
pour l'acquisition par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés : la réduction d'impôt accordée à l'associé est calculée sur la quote-part du prix d'acquisition (défini ci-dessus) du logement par la société correspondant aux droits de l'associé.
La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement retenu dans la limite de :
50 000 € pour une personne seule,
100 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
Taux
Le taux de la réduction est fixé à :
25 % du prix d'achat du logement en cas d'acquisition d'un logement neuf,
20 % du prix d'achat du logement et des travaux de réhabilitation en cas de réhabilitation.
Imputation
La réduction d'impôt est répartie sur 6 ou 7 années maximum en fonction de la date de réalisation de l'investissement et de l'option du contribuable.
Elle est accordée, la première année, au titre de :
l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure,
l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter.
Quelle que soit la durée d'étalement de la réduction, le contribuable impute, au titre de cette première année, le montant de la réduction auquel il a droit dans la limite d'un sixième du montant maximum de l'avantage
Etalement sur 6 ans
En principe, la réduction d'impôt s'étale sur 6 ans au maximum.
La réduction d'impôt annuelle maximale s'élève donc :
pour l'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement à :
2 083 € pour une personne seule,
4 167 € pour un couple marié ;
pour l'acquisition de logements en vue de leur réhabilitation à :
1 667 € pour une personne seule,
3 333 € pour un couple marié.
Dans le cas où, au titre d'une année d'imposition, le montant de la réduction d'impôt excède celui de l'impôt brut, la fraction non imputée ne donne lieu ni à remboursement, ni à report sur l'impôt dû au titre des années suivantes.
Option pour l'étalement sur 7 ans
Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, le contribuable pouvait opter pour un étalement sur 7 ans au maximum. La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation ou d'acquisition des logements si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison d'1/6ème des limites maximales de 50 000 € ou 100 000 €, puis, le cas échéant, pour le solde les 6 années suivantes, pour des montants égaux sur toute la période d'étalement.
Cette option devait être formulée expressément par le contribuable dans la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle il demandait à bénéficier de la réduction d'impôt, en cochant la case prévue à cet effet.
Exemple
Un couple marié a acheté en 2009 un logement neuf destiné à la location dans une résidence de tourisme pour 50 000 €. La réduction totale d'impôt sur le revenu dont il peut bénéficier est alors de 12 500 € (50 000 € x 25 %).
Année d'imputation |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
Sans
exercice de l'option |
4 167 € |
4 167 € |
4 166 € |
||||
Option
pour l'étalement sur 7 ans |
4 167 € |
1 389 €* |
1 389 € |
1 389 € |
1 389 € |
1 389 € |
1 388 € |
(*)(12 500 € - 4 167 €) / 6 = 1 388,83 €, arrondis à 1 389 € |
|||||||
Attention
- Il ne peut être opéré qu'une seule réduction
d'impôt à la fois.
- Cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte
dans le dispositif de plafonnement
global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en
impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par
un contribuable à la somme de 20 000 € majorée de 8 %
du revenu imposable (pour les investissements engagés en 2010, dernière
année d'application du dispositif).
Non-cumul
Depuis le 1er janvier 2005 les travaux de réhabilitation déductibles des revenus fonciers sont éligibles à la réduction d'impôt. Toutefois, le contribuable qui en demande le bénéfice doit renoncer à la faculté de déduire ces dépenses pour leur montant réel ou sous la forme d'une déduction de l'amortissement, pour la détermination des revenus catégoriels.
Les contribuables bénéficiant de cette réduction d'impôt ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier.
La réduction d'impôt n'est pas cumulable avec la réduction d'impôt pour investissement locatif dans une résidence hôtelière à vocation sociale.
Remise en cause de la réduction d'impôt
En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession.
Lorsque l'investissement a été réalisé par un enfant à charge, l'engagement a été souscrit par le contribuable bénéficiaire de la réduction d'impôt au nom de celui-ci. Le non-respect de l'engagement par l'enfant à charge, même s'il intervient à une date où celui-ci n'est plus à la charge du contribuable, ou par son représentant légal, entraîne ipso facto la reprise de la réduction d'impôt accordée.
Il en est ainsi notamment en cas de :
non-respect de l'engagement :
de louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme (défaut effectif de location, interruption de location supérieure à celle admise (1 mois ou 12 mois dans certains cas de défaillance de l'exploitant, voir ci-dessous), utilisation du logement par son propriétaire supérieure à 8 semaines au cours d'une année),
ou de conserver les parts ;
cession du logement pendant la période couverte par l'engagement. La cession du logement entraîne, soit la résiliation du bail, soit sa transmission à l'acquéreur ; dans les deux cas, le cédant ne respecte pas son engagement de location ;
inscription du logement (ou des parts) à l'actif d'une entreprise individuelle au cours de la période de 9 ans ;
démembrement de la propriété du logement ou des parts pendant la période couverte par l'engagement, sous réserve de l'exception prévue en faveur du conjoint survivant ;
déclassement de la résidence de tourisme ou de défaillance de l'exploitant de la résidence (se trouvant dans l'impossibilité de poursuivre la location).
Toutefois l'administration admet de ne pas remettre en cause la réduction d'impôt précédemment accordée lorsque le non-respect de l'engagement résulte :
de l'expropriation pour cause d'utilité publique de la résidence,
de l'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème catégories,
du licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à une imposition commune,
du changement de la situation matrimoniale du contribuable, sous certaines conditions,
du décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune,
du décès du contribuable célibataire, veuf ou divorcé. Les réductions d'impôt dont a bénéficié le contribuable avant son décès ne sont pas remises en cause. En revanche, aucune réduction d'impôt ne peut être accordée à ses héritiers, même si le décès est intervenu avant l'expiration de la période d'étalement de la réduction d'impôt.
Par ailleurs des dispositions particulières s'appliquent en cas de changement ou de défaillance de l'exploitant. Lorsque la rupture de l'engagement résulte d'une défaillance de l'exploitant la loi accorde un délai de 12 mois au contribuable pour régulariser sa situation et, en l'absence de régularisation met en place des modalités de reprise allégées.
Déclaration n° 2042 C
Les contribuables ayant déjà bénéficié de cette réduction d'impôt sur leurs revenus en 2011 et 2012 doivent reporter ligne 7XN (acquisition) ou 7XV (réhabilitation) les dépenses effectuées en 2011 (la réduction est alors soumise au plafonnement global des niches fiscales 2011) et ligne 7UY (acquisition) ou 7UZ (réhabilitation) les dépenses effectuées en 2012 (la réduction est alors soumise au plafonnement global des niches fiscales 2012). Ces montants figurent sur l'avis d'impôt sur les revenus de 2011 ou 2012.
Pour
en savoir plus...
Incidences des changements de situation de famille
Voir aussi ...
Réduction d'impôt au titre des travaux dans les logements situés dans les résidences de tourisme