Demessine - Acquisition ou réhabilitation de logements - Logement
Deux types d'opérations ouvraient droit à l'avantage fiscal jusqu'au 31 décembre 2010 : les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement et les acquisitions de logements achevés avant le 1er janvier 1989, en vue de la réalisation de travaux de réhabilitation.
Pour être éligible à l'avantage fiscal, le logement devait remplir les conditions suivantes :
faire partie d'une résidence de tourisme classée située dans certaines zones,
être affecté au logement.
Nature du logement
Logement neuf ou en l'état futur d'achèvement
Les logements neufs s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont, en principe, jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit. Ne peuvent donc, en principe, être considérés comme neufs des logements dont la première location aurait pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu par le vendeur.
L'administration a toutefois apporté deux assouplissements à ce principe :
les appartements témoins d'un programme immobilier ouvraient droit à l'avantage fiscal si toutes les autres conditions sont par ailleurs remplies,
à titre exceptionnel, les logements dont la mise en location auprès de l'exploitant de la résidence de tourisme a pris effet avant la date de leur acquisition ouvraient droit, pour l'acquéreur, à la réduction d'impôt. Cette mesure exceptionnelle s'appliquait exclusivement aux logements acquis dans un délai maximal de 24 mois à compter de la mise en exploitation de la résidence de tourisme, sous réserve que l'acquisition intervienne au plus tard le 31 décembre 2010. Elle est sans incidence sur la portée et la durée de l'engagement de location souscrit par l'acquéreur pour le bénéfice de la réduction d'impôt. Celui-ci doit s'engager à louer le bien à l'exploitant de la résidence de tourisme pour une durée effective de 9 ans, sans qu'il soit tenu compte de la période de location du bien audit exploitant préalablement à son acquisition par le contribuable. Lorsque le logement est acquis par une société non soumise à l'IS, cette mesure s'applique également dans les mêmes conditions.
La vente en l'état futur d'achèvement est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Aucune condition de délai d'achèvement des travaux n'est exigée.
Acquisition de logements en vue de les réhabiliter
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le logement devait remplir une condition d'ancienneté qui varie selon la date de réalisation de l'investissement :
jusqu'au 31 décembre 2008 le logement devait avoir été achevé avant le 1er janvier 1989,
de 2009 à 2010 le logement devait avoir été achevé depuis 15 ans au moins.
Note
Dans les résidences de tourisme, qui sont des immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque logement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.
Le logement devait avoir été acquis à titre onéreux et faire l'objet de travaux de réhabilitation achevés entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2010.
Note
La circonstance que le projet de réhabilitation soit élaboré et exécuté par le vendeur ou par une entreprise liée au vendeur pour le compte des acquéreurs ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal.
La définition des travaux de réhabilitation éligibles a été assouplie depuis 2005. Ainsi, pour les logements acquis depuis le 1er janvier 2004 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation achevés entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010, une nouvelle définition est prévue. Les travaux doivent répondre aux deux conditions cumulatives suivantes :
permettre après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques fixées par arrêté des ministres chargés du budget et du logement dans le cadre du régime Robien ;
représenter un coût au moins égal à 20 % du prix d'acquisition du logement avant travaux.
Note
Depuis le 1er janvier 2004, la délivrance d'un permis de construire n'est plus exigée. D'autre part les travaux déductibles des revenus fonciers auparavant exclus du dispositif sont aujourd'hui éligibles à la réduction d'impôt. Toutefois, le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d'impôt doit renoncer à la faculté de déduire ces dépenses, pour leur montant réel ou sous la forme d'une déduction de l'amortissement, pour la détermination des revenus catégoriels.
Logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée
La réduction d'impôt s'applique aux logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée. La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière.
Cette condition s'apprécie, en principe, à la date de souscription de l'engagement de location.
Toutefois, l'administration a admis plusieurs exceptions à ce principe. Ainsi elle admet que l'avantage soit accordé lorsque le classement est délivré :
l'année au titre de laquelle le contribuable demande à bénéficier de la réduction d'impôt pour la première fois,
ou lorsque cela est plus favorable au contribuable, au plus tard dans les 12 mois de la mise en exploitation effective de la résidence (dont la date devra être justifiée par tous moyens de preuve).
Par ailleurs, l'administration fiscale admet que les contribuables puissent demander le bénéfice de la réduction d'impôt au titre des années d'imputation restant à courir à la date du classement effectif de la résidence de tourisme.
Note
Jusqu'au 1er
juillet 2010, la décision de classement de la résidence de tourisme
était prise par le préfet après avis de la Commission départementale
de l'action touristique (CDAT), dans les
conditions fixées par l'arrêté du 14 février 1986 fixant les normes
et la procédure de classement des hôtels et des résidences de tourisme.
Depuis le 1er juillet
2010, la procédure de classement des résidences de tourisme est modifiée
et les classements délivrés antérieurement cesseront de produire leurs
effets le 23 juillet 2012. Désormais, le classement est délivré pour
une durée de cinq ans, période à l'issue de laquelle l'exploitant
de la résidence de tourisme doit renouveler sa demande de classement.
L'exploitant de la résidence concernée doit s'adresser à un organisme
accrédité qui, à l'issue d'une visite de contrôle, émet un avis sur
la catégorie de classement demandée. L'exploitant transmet ensuite
son dossier de demande de classement au préfet, qui délivre l'arrêté
de classement dans le mois qui suit la réception du dossier complet
de la demande.
Logement affecté à la location
La réduction d'impôt ne s'applique que si l'investissement porte sur un logement.
Les dépendances immédiates et nécessaires du logement peuvent ouvrir droit à la réduction d'impôt lorsque les conditions suivantes sont cumulativement remplies :
elles sont situées dans le même immeuble ou la même résidence que le logement pour lequel la réduction d'impôt est demandée ;
elles sont louées à l'exploitant de la résidence ;
elles sont occupées par l'occupant du logement.
La location isolée de dépendances de logements, qui ne constituent pas des locaux d'habitation, n'ouvre pas droit à la réduction d'impôt (exemple : emplacement de stationnement).
Pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, le logement doit être affecté à la location pendant une durée de 9 ans au profit de l'exploitant de la résidence de tourisme. Les produits retirés de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi :
les locations en meublé sont exclues,
le bailleur ne peut pas être un associé de la société d'exploitation de la résidence (en effet, les profits retirés de la location d'immeubles nus ayant pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats d'une entreprise commerciale exploitée par le preneur, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ; Il en est de même lorsque le propriétaire fournit, de manière directe ou indirecte, des services attachés à la location des logements).
Pendant cette période, la location doit être effective et continue, sous réserve de la faculté pour le propriétaire de se réserver des périodes d'occupation de son logement.
Pour
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Acquisition ou réhabilitation de logements
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Réduction d'impôt au titre des travaux dans les logements situés dans les résidences de tourisme