Revenus fonciers - Régime micro-foncier
Les propriétaires d'immeubles donnés en location bénéficient, dans certains cas, d'un allégement de leurs obligations déclaratives lorsque leurs recettes sont inférieures ou égales à 15 000 € HT. Les contribuables concernés sont ainsi dispensés de souscrire la déclaration annexe des revenus fonciers (n° 2044) et portent directement le montant de leur revenu brut foncier sur la déclaration d'ensemble de leurs revenus (n° 2042). L'administration calcule le revenu net foncier imposable en appliquant sur le montant du revenu brut un abattement forfaitaire de 30 %.
Lorsque le total des revenus bruts fonciers excède la limite de 15 000 €, le régime du micro-foncier cesse immédiatement de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle ce seuil est dépassé. Les revenus fonciers doivent alors être déterminés selon le régime réel d'imposition et donner lieu au dépôt d'une déclaration n° 2044.
Les bailleurs soumis de plein droit au régime micro-foncier conservent toutefois la possibilité d'opter pour le régime réel d'imposition notamment s'ils enregistrent des charges d'un montant supérieur à 30 % de leur revenu foncier brut, et a fortiori s'ils enregistrent un déficit.
Déclaration
n° 2042
Les personnes bénéficiant de ce régime doivent
reporter directement les recettes brutes perçues sur la ligne 4BE de la déclaration des revenus
n° 2042,
sans déduire l'abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement
est calculé automatiquement par le fisc.
Les éventuelles recettes de source étrangère ouvrant droit à un crédit
d'impôt égal à l'impôt français doivent être reportées également en
case 4BE car elles ne doivent pas être retenues pour le calcul de
l'acompte dû au titre du prélèvement à la
source de l'IR.
Pour bénéficier du régime micro-foncier 2 conditions doivent être remplies :
le total brut des revenus fonciers encaissés par le foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 € au cours de l'année d'imposition,
les membres du foyer fiscal ne doivent pas détenir d'immeubles bénéficiant de certains régimes spéciaux.
Revenus fonciers inférieurs ou égaux à 15 000 €
Le montant annuel des revenus fonciers bruts (loyers en principal et recettes accessoires) perçus par le foyer fiscal (toutes propriétés confondues) ne doit pas excéder 15 000 € quelle que soit la durée de location.
Cette limite s'apprécie en tenant compte des :
loyers perçus (sans tenir compte des remboursements de dépenses qui incombent normalement au propriétaire mais sont soumises conventionnellement à la charge du locataire, ni du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire, ni enfin, depuis 2004, des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant) augmentés, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge du locataire ;
revenus d'immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance (local commercial nu mis gratuitement à la disposition d'un tiers sans y être tenu par un contrat de location, par exemple), le revenu brut étant alors constitué par le montant du loyer que l'immeuble pourrait produire s'il était donné en location ;
recettes accessoires qui proviennent, notamment, de la location du droit d'affichage ou du droit d'exploitation de carrières, de redevances tréfoncières (indemnités versées par un concessionnaire de mine au propriétaire du terrain) ou autres ;
les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles ;
la quote-part des revenus bruts fonciers d'une société de personne ou d'un fonds ;
Lorsque l'un des membres du foyer fiscal est associé d'une SCI ou d'un FPI, et remplit les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier, le plafond de 15 000 € en dessous duquel le régime peut s'appliquer est apprécié par rapport au revenu brut annuel global de la société proportionnellement aux droits détenus par le contribuable dans celle-ci (on ne tient compte que du revenu brut, non du revenu net). Seul le revenu foncier perçu par la société doit être pris en compte. Les revenus provenant d'une autre activité de la société et qui ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers ne doivent pas être pris en compte.
Note
La limite de revenus est appréciée en tenant compte de l'ensemble des sommes encaissées au cours de l'année d'imposition, même si ces sommes se rapportent à une autre année.
Pour l'appréciation de la limite de 15 000 €, il est fait masse de l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal.
Pour apprécier le dépassement de cette limite, on ne tient pas compte du temps de location sur l'année. Il n'y a donc pas d'ajustement prorata temporis à effectuer lorsque la période de location ne couvre pas la totalité de l'année civile. Cela signifie que si un bien est loué une partie de l'année seulement, le plafond ouvrant droit au régime micro-foncier ne sera pas pour autant minoré.
Attention
Cette limite ne doit plus être appréciée prorata temporis. Les contribuables pour lesquels le temps de location ou de jouissance de l'immeuble au cours de l'année civile est inférieur à 12 mois sont soumis au régime d'imposition simplifié dès lors que leur revenu brut foncier n'excède pas 15 000 € au cours de l'année d'imposition.
Revenus issus exclusivement de propriétés ne bénéficiant pas de certains régimes spécifiques
Principe
Seuls les bailleurs ne possédant que des propriétés rurales et urbaines ne bénéficiant pas de certains régimes spécifiques et, dans certains cas, des parts de sociétés immobilières, peuvent opter pour ce régime simplifié.
Ainsi, sont exclus du régime "micro-foncier" les propriétaires :
d'immeubles dont l'amortissement est pris en compte par le biais du dispositif "Périssol", "Besson", Robien ou Borloo neuf ;
d'immeubles dont les revenus ouvrent droit à une déduction spécifique de :
15 %, 30 %, 50 %, 70 % ou 85 % dans le cadre du dispositif Cosse ancien,
30 %, 45 %, 60 % ou 70 % dans le cadre du dispositif Borloo ancien,
26 % dans le cadre du dispositif Besson ancien ou en cas de location, sous certaines condition dans une ZRR,
30 % en présence d'une location Scellier dans le secteur intermédiaire, de bénéfice du régime Borloo neuf,ou ancien, ou enfin en cas de remise en location de logements anciennement vacants ;
d'immeubles bénéficiant d'une réduction d'impôt pour investissement locatif en zone rurale ;
d'immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs, effectués sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement, et dont le déficit qui résulte de gros travaux est imputé sur le revenu global ;
de monuments historiques et assimilés, qui procurent à leurs propriétaires des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et dont le déficit est imputé sur le revenu global ;
d'immeubles spéciaux ("Ancien Malraux") dès lors qu'ils demandent la déduction, dans des conditions dérogatoires, de charges ou de déficits fonciers.
Note
L'exclusion du régime micro-foncier ne porte que sur la période pendant laquelle le bénéfice de dispositions dérogatoires est demandé ou sur les années au titre desquelles les déductions spécifiques fonction du revenu brut se trouvent applicables.
Exceptions
En revanche, la loi ne prévoit aucune incompatibilité entre l'option pour le régime micro-foncier et les dispositifs de réduction d'impôt :
Pinel ;
Duflot ;
Scellier . Toutefois, lorsque le revenu net foncier est déterminé selon le régime du micro-foncier, les déductions forfaitaires spécifiques prévues en cas de location dans le secteur intermédiaire (Scellier intermédiaire) ou en zone de revitalisation rurale (Scellier ZRR) ne sont, bien entendu, pas applicables ;
Malraux. L'option pour le régime micro-foncier peut permettre aux investisseurs en Malraux de contourner l'interdiction de déduire les charges ouvrant droit à la réduction d'impôt (une même dépense ne pouvant ouvrir droit à 2 avantages fiscaux) en bénéficiant de la déduction forfaitaire de 30 % prévue dans le cadre du micro-foncier. Lorsque le bénéfice du dispositif Malraux prend fin (le dispositif couvre en pratique 4 années) le contribuable peut renoncer au régime micro-foncier afin de déduire de nouveau ses charges pour leur montant réel.
Conditions particulières aux associés de sociétés immobilières
Les détenteurs de parts de sociétés translucides (sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes, non soumises à l'IS, souscrivant une déclaration n° 2072), dont les résultats provenant de la location d'immeubles nus sont imposés entre leurs mains à l'impôt sur le revenu peuvent bénéficier du régime micro-foncier sous certaines conditions :
le contribuable doit, lui-même, à titre privé, être propriétaire d'un immeuble donné en location nue. Les contribuables percevant des revenus fonciers uniquement au travers de sociétés ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier,
la ou les sociétés dont le contribuable est associé ne doivent pas détenir d'immeubles spéciaux, exclus du dispositif micro-foncier. De même, ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier, les détenteurs de parts de SCPI bénéficiant de la déduction spécifique au titre de l'amortissement des souscriptions en numéraire de parts de SCPI.
Le plafond de 15 000 € en dessous duquel le régime peut s'appliquer est apprécié par rapport au revenu brut annuel global de la société proportionnellement aux droits détenus par le contribuable dans celle-ci. Seul le revenu foncier perçu par la société doit être pris en compte. Les revenus provenant d'une autre activité de la société et qui ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers ne doivent pas être pris en compte.
Le revenu imposable est déterminé en tenant compte de la quote-part de revenu foncier réalisé par la société revenant à l'associé en proportion de ses droits.
Les revenus fonciers provenant de sociétés immobilières translucides (déclaration n° 2071) et de FPI peuvent également bénéficier du régime micro-foncier.