Les propriétaires de logements qui s'engagent à les louer, dans le cadre d'une convention conclue avec l'agence nationale de l'habitat (Anah) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, pour un loyer ne dépassant pas certaines limites, à des locataires dont les ressources sont inférieures à certains plafonds, peuvent bénéficier d'une déduction forfaitaire de leurs revenus fonciers.
Note
Ce dispositif, dit "Cosse ancien" (ou "louer abordable"), a vocation à se substituer aux dispositifs "Besson ancien" et "Borloo ancien" progressivement supprimés.
Personnes concernées
Le dispositif Cosse ancien est ouvert aux propriétaires personnes physiques et aux associés de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) dont les revenus sont imposés à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers.
Logements éligibles
Le bénéfice de la déduction est réservé aux logements situés :
dans des zones tendues caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement (zones A bis, A, B1 et B2),
ou sur l'ensemble du territoire en cas de location intermédiée.
Note
Les zones d'application du dispositif Cosse ancien correspondent aux zones retenues notamment pour l'application du dispositif Duflot/Pinel.
L'avantage fiscal s'applique en effet également aux logements donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé agréé :
soit en vue de leur location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes éprouvant des difficultés particulières en raison notamment de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence, ou aux personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition,
soit en vue de l'hébergement de ces mêmes personnes.
Conditions tenant à la location
Le bénéfice de la déduction fiscale est subordonné à l'engagement du contribuable (ou de la société propriétaire) de louer ou, le cas échéant, de donner en mandat de gestion, le logement nu à usage d'habitation principale.
Les associés de société non soumise à l'IS doivent, quant à eux, prendre un engagement de conservation des parts pendant toute la durée de la convention.
L'avantage fiscal est par ailleurs conditionné à la conclusion d'une convention à loyer maîtrisé (convention à loyer intermédiaire, social ou très social) avec l'Anah entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
D'autre part, le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement.
La location ne peut pas être consentie au profit de certaines personnes :
à un membre du foyer fiscal,
à un ascendant ou un descendant du contribuable,
à une personne occupant déjà le logement sauf en cas de renouvellement du bail,
si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'IS, à un des associés de cette société, un descendant ou un ascendant d'un associé.
En outre, lorsque la location de logements faisant l'objet d'une convention Anah est consentie à un organisme public ou privé, pour le logement, ou l'hébergement, de personnes physiques, à usage d'habitation principale, l'organisme en question ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière pour pouvoir bénéficier de la déduction fiscale. Dans ce cas également, sont exclus de la location, le propriétaire du logement, les membres de son foyer fiscal ou ses descendants ou ascendants.
Déduction forfaitaire
Les taux de déduction forfaitaire s'appliquent sur le revenu foncier brut et sont différenciés en fonction de la tension du marché locatif dans la zone considérée, de la nature de la convention et du mode de location adopté :
|
Zones Abis, A et B1 |
Zone B2 |
Toutes zones en cas de location intermédiée |
Convention à loyer intermédiaire |
30 % |
15 % |
85 % |
Convention à loyer social ou très social |
70 % |
50 % |
L'avantage fiscal s'applique à la date de prise d'effet de la convention conclue avec l'Anah et pendant toute sa durée soit 6 ans minimum (9 ans en cas de réalisation de travaux subventionnés par l'Anah). Le bailleur peut, quand le logement reste loué dans les conditions prévues dans la convention, demander la prolongation de la convention par périodes de 3 ans.
Si à l'échéance de la convention passée avec l'ANAH, y compris le cas échéant après la période triennale de prorogation, le contrat de location du logement est toujours en cours de validité, le bénéfice de la déduction des revenus bruts est maintenu jusqu'à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction dudit contrat de location à condition que le même locataire reste en place et que l'ensemble des conditions d'application du dispositif demeurent remplies.
Non-cumul
La déduction des revenus fonciers bruts Cosse ancien est exclusive du bénéfice des dispositifs suivants :
du régime du micro-foncier,
du régime des monuments historiques,
et de la réduction d'impôt pour investissement dans une résidence hôtelière à vocation sociale.
Remise en cause
L'avantage fiscal procuré par ce dispositif est remis en cause en cas de :
non-respect de l'un des engagements, de mise en location ou de conservation des parts,
ou de cession du logement ou des parts sociales.
En cas de remise en cause, la déduction fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.
Toutefois, aucune reprise n'est effectuée si la rupture de l'engagement, ou la cession, intervient suite à la survenance :
d'une invalidité de la 2ème ou 3ème catégorie,
d'un licenciement
ou du décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.
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