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Le dispositif Pinel, dont l'extinction était programmée pour le 31 décembre 2017, est prorogé jusqu'au 31 décembre 2021. Il est cependant recentré sur les zones A, A bis et B1 (et étendu aux communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense, quelle que soit la zone dans laquelle elles se situent), et ce dès le 1er janvier 2018.
Par dérogation, les acquisitions de logements situés en zones B2 et C réalisées au plus tard le 31 décembre 2018 peuvent encore bénéficier du dispositif, sous réserve qu'un contrat préliminaire de réservation (VEFA), une promesse d'achat, ou une promesse synallagmatique de vente ait été signé au plus tard le 31 décembre 2017.
Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement dans certaines zone géographiques, bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition de s'engager à le louer nu. Le taux de l'avantage varie selon la durée d'engagement et la localisation du logement (en métropole ou outre-mer).
Note
Les investissements réalisés avant le 1er septembre 2014 ouvraient droit au dispositif Duflot.
Champ d'application
Contribuables fiscalement domiciliés en France
Le dispositif Pinel ne concerne (tout comme le dispositif Duflot) que les contribuables domiciliés en France, ainsi que les non-résidents Schumacker.
Note
La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt "Pinel" transfère son domicile fiscal hors de France, que ce soit au cours de la période de l’engagement initial de location ou au cours d'une période triennale de prorogation de cet engagement, n’entraîne pas la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert. En revanche, pendant les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est pas considéré comme fiscalement domicilié en France, la réduction d’impôt ne peut être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure.
Investissements éligibles
Nature des investissements éligibles
Les opérations éligibles au dispositif sont les suivantes (il s'agit, en pratique, des opérations de même nature que celles qui étaient éligibles au dispositif Duflot) :
l'acquisition, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021, d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA),
la construction d'un logement à condition qu'il fasse l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021,
l'acquisition, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021, d'un logement qui fait ou qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf,
l'acquisition, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021, d'un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation lui permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf,
l'acquisition, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021, d'un local affecté à un usage autre que l'habitation qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement,
la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à condition que la date de clôture de la souscription soit postérieure au 31 août 2014 et que 95 % de la souscription soit investi exclusivement, dans les 18 mois qui suivent cette dernière, dans un investissement éligible au dispositif Pinel (cf ci-dessus), jusqu'au même terme, soit le 31 décembre 2021.
La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'IS (y compris les SCPI), à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location de 9 ans pris par la société.
La réduction d'impôt n'est pas applicable aux :
logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI, dont le droit de propriété des parts est démembré (sauf exception en cas de décès) ;
aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine ;
et aux logements financés au moyen d'un prêt locatif social.
Les revenus provenant de la location de l'immeuble (que celui-ci ait été acquis directement ou par une société non soumise à l'IS) doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers (la réduction d’impôt ne s’applique donc pas aux immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle). L’immeuble peut être la propriété des 2 membres du couple, mariés ou liés par un PACS, soumis à imposition commune, d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.
La circonstance que l’immeuble soit acquis en indivision ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.
Note
En tout état de cause, il convient que l’immeuble
soit acquis à titre onéreux.
Les immeubles acquis à titre gratuit
n’ouvrent pas droit à cet avantage fiscal. Toutefois, lorsque
l’acquisition à titre gratuit d’un immeuble ou de droits sociaux résulte
du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune,
le conjoint survivant attributaire du logement ou de titres ayant
ouvert droit à la réduction d’impôt peut demander la reprise du dispositif
à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités,
pour la période restant à courir à la date de la transmission à titre
gratuit.
Nombre d'investissements ouvrant droit à réduction
Au titre d'une même année, un contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'au titre de 2 logements maximum (ce principe concerne l'acquisition en direct ainsi que via une société à l'IR autre qu'une SCPI).
Il peut en revanche cumuler, au titre d'une même année, la réduction pour l'acquisition d'un ou 2 logement(s) et pour souscription au capital de SCPI.
Notes
- Pour les investissements réalisés en 2014,
cette limitation à 2 logements s'appréciait en faisant le cumul des
investissements réalisés dans le cadre des dispositifs Duflot et Pinel.
- Originellement la loi prévoyait également de subordonner l'application
du dispositif à une condition de mixité
programmatique : cette condition visait à limiter
la proportion de logements
placés sous ce dispositif au sein des immeubles neufs comportant
au moins 5 logements à 80 %
maximum. Cette condition ne s'est jamais appliquée en pratique, dans
un 1er temps, faute de publication du
décret qui devait en fixer les modalités d'application, et désormais
du fait de sa suppression pure et simple par la loi
de finances pour 2016.
Conditions tenant à l'achèvement ou au caractère "neuf"
Pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, l'achèvement du logement (acquisition de logement en VEFA ou construction de nouveau logement) ou des travaux (réhabilitation, transformation...) doit intervenir :
dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA),
dans les 30 mois qui suivent la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire,
au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné, pour les logements qui font l'objet de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation.
Ecoconditionnalité
La réduction d'impôt ne s'applique qu'aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné et de la localisation du logement.
Aucune condition d'écoconditionnalité ne s'appliquerait à Mayotte.
Situation géographique
Seuls les logements situés dans des communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant, sont éligibles à la réduction d'impôt : il s'agit des communes classées dans les zones Abis, A, B1 et des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.
Dans les autres zones géographiques, en zone B2 et, depuis 2017, en zone C, la réduction d'impôt s'applique jusqu'au 31 décembre 2018, sous réserve qu'une demande de permis de construire ait été déposée le 31 décembre 2017 au plus tard, mais dans les seules communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif qui ont fait l'objet, dans des conditions définies par décret, d'un agrément du représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat. .
Note
Les collectivités d'outre-mer peuvent, par délibération, écarter l'application de la réduction d'impôt sur leurs territoires respectifs.
Engagement de location et/ou de conservation des parts
Engagement de location
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit s’engager à donner le logement en location nue, dans un délai de 12 mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans au choix du contribuable (ce choix aura une incidence sur le taux de la réduction). A l'issue de cette période d'engagement, le contribuable peut le proroger pour 1 ou 2 périodes de 3 ans (cf ci-dessous).
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI, un des associés ou un membre du foyer fiscal d'un des associés.
En revanche, mais uniquement pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, la location peut être consentie à un ascendant ou un descendant du contribuable (ou de l'un des associés), sous réserve du respect des conditions de loyer et de ressources.
La réduction d’impôt est également accordée dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé à la condition que cet organisme donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale et qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable doit respecter des conditions :
de loyer (identiques à celles du dispositif Duflot),
et de ressources du locataire (appréciées à la date de conclusion du bail et également identiques à celles du dispositif Duflot).
Les plafonds de loyer peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.
Engagement de conservation des parts
Lorsque l'investissement est réalisé par l'intermédiaire d'une société (société non soumise à l'IS ou souscription au capital d'une SCPI), c'est la société propriétaire du logement qui prend l'engagement de louer ce logement.
En contrepartie, chaque associé doit s’engager à conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société (afférent au logement acquis au moyen de la souscription et ayant ouvert droit à la réduction d’impôt).
L’engagement de conservation doit porter sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n’ouvrent pas droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
Cet engagement doit être constaté sur un document qui est joint à la déclaration d'ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.
Notes
- Lorsque l’associé est lui-même une société
non soumise à l’IS autre qu’une SCPI, les associés de cette dernière
qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt doivent également
s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement
de location souscrit par la première société.
- En cas d'investissement via une SCPI, dès lors que la réduction
d’impôt est accordée au titre de l’année au cours de laquelle est
réalisée la souscription, l’associé est souvent tenu de conserver
ses parts au-delà de la période d'engagement de location au cours
de laquelle il bénéficie de l’avantage fiscal (la location prenant
effet, dans la plupart des cas, bien après la souscription).
Calcul de la réduction d'impôt
Base de calcul
Logements
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements (ainsi que des souscriptions au capital de SCPI) doublement plafonné :
un premier plafond s'appliquerait au niveau de chaque logement : le prix de revient des logements est retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable,
un second plafond global : pour une même année d'imposition, la base de calcul de la réduction d'impôt (Pinel et Duflot confondus pour 2014) est limitée globalement (logements et souscriptions au capital de SCPI confondus) à 300 000 €.
En cas d'acquisition d'un logement dans lequel le contribuable effectue des travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation (local transformé en logement) la base de la réduction est augmentée du montant de ces travaux.
Si le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.
S'il est la propriété d'une société non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
Note
Depuis le 1er janvier 2018, le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt par les personnes qui exercent, au titre de l’acquisition, une activité de conseil ou de gestion, un acte de démarchage ou une activité d’intermédiation en biens divers ou qui se livrent ou prêtent leur concours à la réalisation de l'opération ne peut excéder un plafond, exprimé en pourcentage (lequel sera fixé par décret), du prix de revient. Tout manquement à ces interdictions est passible d’une amende dont le montant ne peut excéder 10 fois les frais indûment perçus.
Parts de SCPI
La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions que pour le logement à l'associé d'une société civile de placement immobilier (SCPI) dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement éligible au dispositif Pinel.
Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de celle-ci.
La réduction d'impôt est calculée sur 100 % du montant de la souscription (et non 95 % comme dans le cadre du dispositif Duflot) retenu dans la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition (limite commune à l'investissement en direct dans le logement). Le montant des frais et commissions qui peuvent être imputés sont plafonnés, comme pour les logements, depuis le 1er janvier 2018 (voir ci-dessus).
Taux de la réduction d'impôt
Le taux de la réduction d'impôt dépend de la durée d'engagement de location et de la situation du logement (en métropole ou outre-mer). Ces taux sont récapitulés dans le tableau suivant :
|
Engagement initial 6 ans |
Engagement initial 9 ans |
||
Métropole |
Outre-mer |
Métropole |
Outre-mer |
|
Durant la période d'engagement initial |
12 % |
23 % |
18 % |
29 % |
1ère période de prorogation de 3 ans |
+ 6 % |
+ 6 % |
+ 3 % |
+ 3 % |
2ème période de prorogation de 3 ans |
+ 3 % |
+ 3 % |
- |
- |
Avantage maximal sur 12 ans |
21 % |
32 % |
21 % |
32 % |
Attention
Cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à une somme variable selon l'année d'engagement de l'investissement. Les investissements réalisés en métropole sont soumis au plafond de droit commun de 10 000 €, tandis que les investissements réalisés outre-mer bénéficient du plafond majoré de 18 000 €.
Non-cumul
Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois de cette réduction d'impôt et :
du dispositif Duflot,
du dispositif Cosse ancien,
du dispositif Borloo ancien,
de la réduction d'impôt Girardin ou Jego (entreprise ou particulier),
de la réduction d'impôt Malraux,
du régime dérogatoire de prise en compte des charges afférentes aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et assimilés. Par mesure de tempérament, l'administration admet cependant que les propriétaires d'immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou assimilés puissent bénéficier de la réduction d'impôt, sous réserve que le bénéfice de déduction spécifique propre à ces immeubles ne soit pas demandé au titre de l'immeuble concerné pendant toute la période d'engagement de location requise pour l'application du dispositif. En conséquence, les contribuables peuvent au titre d'un investissement éligible aux 2 dispositifs fiscaux concernés opter, dans les conditions précitées, pour l'application soit de la réduction d'impôt Pinel, soit du régime spécifique de déduction des charges foncières des monuments historiques.
Note
Les logements financés au moyen d’un prêt locatif social (PLS) ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire Pinel.
Par ailleurs, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt (rénovation, réhabilitation, transformation...) ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
En revanche, la circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt Pinel ne fait pas obstacle à l’application du régime micro-foncier.
Reprise de l'avantage
La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :
la rupture de l'un des engagements conditionnant l'octroi de la réduction d'impôt ;
le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause ne sera effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements de location et/ou de conservation de titres, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
Aucune reprise ne sera effectuée en cas :
d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune,
de licenciement du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune,
ou de décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.
Déclaration n° 2042 C
Le montant de l’investissement
achevé en 2017 doit être renseigné sur la déclaration
n° 2042 C cases 7QA à 7QP en fonction de l'année de réalisation
de l'investissement, la situation du bien (outre-mer ou métropole,
ces critères commandant des taux de réduction différents) et la durée
de l'engagement de location.
Ainsi, les taux de la réduction pour des logements situés en métropole sont fixés à 12 %
lorsque l’engagement de location est de 6 ans (cases 7QA, 7QE, 7QI
ou 7QM) et à 18 % lorsque l’engagement de location est de 9 ans
(cases 7QB, 7QF, 7QJ ou 7QN). Pour des logements situés outre-mer,
les taux sont portés à 23 % lorsque l’engagement de location
est de 6 ans (cases 7QC, 7QG, 7QK ou 7QO) et à 29 % lorsque l’engagement
de location est de 9 ans (cases 7QD 7QH, 7QL ou 7QP).
Enfin, pour les investissements achevés avant 2017 le contribuable doit
indiquer cases 7AI à 7TZ, toujours en fonction de l'année
de réalisation de l'investissement et du lieu de situation de l'immeuble
(métropole ou outre-mer), 1/6ème (en cas d'engagement de location
de 6 ans) ou 1/9ème (en cas d'engagement de location de 9 ans) de
la réduction d'impôt indiquée sur l'avis d'IR précédemment reçu (2014,
2015 ou 2016 selon l'année de réalisation de l'investissement).
Pour
en savoir plus...
Plafonds de loyer et de ressources