Les dépenses de restauration immobilières initiées à compter de 2009 sur des logements situés dans un Site patrimonial remarquable (correspondant aux anciens secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager -ZPPAUP- et aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine -AVAP- ou, jusqu'au 31 décembre 2017, dans un quartier ancien dégradé , peuvent ouvrir droit à une réduction d'impôt sous certaines conditions.

Note

Les dépenses effectuées dans le cadre d'opérations de restauration initiées avant 2009 ouvrent droit, jusqu'au 31 décembre 2018, à une déduction spécifique au titre des revenus fonciers (les dépenses, après imputation éventuelle sur les autres revenus fonciers, sont déductibles du revenu global sans limitation de montant). Ce dispositif Malraux "revenus fonciers" ne s'applique plus aux dépenses portant sur des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.

Personnes concernées

Ce dispositif bénéficie aux contribuables fiscalement domiciliés en France auxquels sont assimilés les non-résidents Schumacker (éligibles donc à la réduction d'impôt).

En revanche, en sont exclus, les autres contribuables qu'ils soient :

domiciliés hors de France (hors cas particulier des non-résidents Schumacker),

en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte (uniquement jusqu'en 2012, Mayotte devenant un DOM du point de vue fiscal à compter de l'imposition des revenus perçus en 2013), à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et en Nouvelle-Calédonie,

à Monaco même s'ils sont assujettis en France à l'impôt sur le revenu en application de la convention fiscale franco-monégasque.

Conditions tenant à l'immeuble

Le dispositif est réservé aux opérations de restauration complète d'immeubles bâtis situés :

soit dans un Site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou, à défaut, lorsque la restauration de l’immeuble a été déclarée d’utilité publique :

Sont classés au titre des sites patrimoniaux remarquables :

les villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public.

les espaces ruraux et les paysages qui forment avec ces villes, villages ou quartiers un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à leur conservation ou à leur mise en valeur.

Le classement au titre des sites patrimoniaux résulte d'une décision du ministre chargé de la culture, après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture. Cette appellation "Site patrimonial remarquable" résulte de la loi relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, publiée le 8 juillet 2016. Cette loi précise qu'entrent également dans ce classement de sites patrimoniaux remarquables les :

secteur sauvegardé ;

zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;

aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;

soit enfin, pour les opérations de restauration déclarées d'utilité publique engagées jusqu'au 31 décembre 2019 :

dans un quartier ancien dégradé,

et, pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitats anciens dégradés et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Les immeubles doivent être :

des locaux à usage d'habitation,

des locaux destinés originellement à l'habitation (condition supprimée à compter de 2017, voir ci dessous) et réaffectés à cet usage,

pour les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables déposées à compter de 2017, les locaux quelle que soit leur affectation originelle affectés à l'habitation après travaux,

des locaux affectés à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été originellement destinés à l'habitation (il s'agit, dans la plupart des cas, de locaux affectés à usage de commerce situés au rez-de-chaussée des immeubles de centre-ville qui sont donnés en location à cet usage après la réalisation des travaux ; sauf en cas d'impossibilité physique ou technique attestée par l'Architecte des bâtiments de France, les travaux de restauration réalisés sur ces locaux doivent permettre de rétablir l'accès aux étages supérieurs antérieurement condamnés et, ainsi, de mettre en location les locaux rendus accessibles à usage d'habitation).

Dans tous les cas, le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

Les dépenses peuvent être réalisées en direct (par le contribuable) ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS, sous réserve, s'il s'agit d'une société civile, autre qu'une SCPI (les investissements réalisés via une SCPI ouvrant droit à un avantage spécifique), que le produit de la location de l'immeuble soit imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Depuis 2009, ce dispositif s'applique également, sous certaines conditions, aux souscriptions de parts de SCPI dont 65 % du montant est investi dans des dépenses éligibles au présent dispositif.

La réduction ne s'applique pas aux dépenses portant sur des immeubles dont le droit de propriété est démembré ou aux dépenses portant sur des immeubles appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.

Les immeubles détenus en indivision sont éligibles au dispositif : chacun des indivisaires bénéficie alors de la réduction d'impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l'indivision.

Dépenses éligibles

La réduction d'impôt s'applique aux opérations de restauration complète d'immeubles situés dans les secteurs définis ci-dessus déclarées d'utilité publique. Cette condition n'est toutefois pas exigée pour les immeubles situés en secteur sauvegardé lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) de ce secteur a été approuvé.

Les dépenses éligibles s'entendent des dépenses suivantes engagées de la date de délivrance du permis de construire (ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable) jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivante :

charges foncières de droit commun suivantes :

dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire,

primes d'assurance,

dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,

dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,

impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d'organismes divers ainsi que la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région d'Ile-de-France,

frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration ;

dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires relatives aux secteurs et zones mentionnés ci-dessus y compris les travaux effectués dans des locaux ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux ;

de la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Le cas échéant, cette durée de 3 ans minimum est prolongée du délai durant lequel les travaux sont interrompus ou ralentis par l'effet de la force majeure ou du fait de la découverte fortuite de pièces nécessitant le déclenchement de fouilles archéologiques.

Lorsque les dépenses de travaux sont réalisées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover , le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur selon l'échéancier prévu au contrat.

Conditions de la réduction d'impôt

Lorsque les dépenses portent sur un local à usage d'habitation, le propriétaire doit prendre l'engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de 9 ans.

Lorsque les dépenses portent sur un local affecté à un usage autre que l'habitation, le propriétaire doit prendre l'engagement de le louer pendant la même durée de 9 ans.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

Les associés de la société doivent s'engager à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

Notes

- Dans le cadre du dispositif Malraux "revenus fonciers" (applicables aux dépenses effectuées suite à une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux déposée avant 2009) l'engagement de location n'est que de 6 années.
- La durée de location de 9 ans exigée pour le bénéfice de l'avantage fiscal est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial. Un bail entré en vigueur un 1er janvier arrive à échéance un 31 décembre. La signature de l'acte authentique de vente du bien, effectuée le dernier jour du bail, au bout des 9 ans, avec remise effective des clés à minuit, permet de remplir la condition de location imposée par la loi.

Calcul de la réduction d'impôt

Base de calcul

Le montant des dépenses éligibles servant de base de calcul à la réduction d'impôt est retenu dans la limite d'un plafond variant selon la date à laquelle l'opération de restauration a été initiée (pour apprécier cette date il faut se baser sur la date de demande de permis de construire ou de déclaration préalable) :

pour les opérations engagées avant 2017, ces dépenses sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 € (Sur 4 ans, le plafond global est fixé à 400 000 € à raison de 100 000 € par an),

pour les opérations engagées à compter de 2017, ces dépenses sont retenues dans la limite d'un plafond pluriannuel pour les 4 années de 400 000 € (il n'y a donc plus de limite annuelle, mais un plafond global de 400 000 € pour les 4 années, ce plafond pouvant intégralement être utilisé dès la 1ère année).

Ces plafonds s'apprécient en tenant compte également des dépenses retenues pour l'application de la réduction Malraux SCPI.

Taux

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

pour les opérations engagées à compter de 2012 :

30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) dans le périmètre d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU),

22 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ou lorsque l'opération a été déclarée publique, dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres ;

pour les opérations engagées en 2011 :

36 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans des quartiers anciens dégradés,

27 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres ;

pour les opérations engagées jusqu'au 31 décembre 2010 :

40 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans des quartiers anciens dégradés,

30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres.

Report de la réduction excédentaire (opérations engagées à compter de 2017)

Pour les opérations initiées à compter de 2017 (date de demande du permis ou de déclaration préalable effectuée à compter de 2017) la loi prévoit, du fait du remplacement du plafond annuel de 100 000 € par an pendant 4 ans par un plafond pluriannuel de 400 000 €, la mise en place d'un mécanisme de report.

Le montant de l'avantage annuel pouvant être jusqu'à 4 fois plus important qu'avant 2017 (en cas d'utilisation du plafond pluriannuel de 400 000 € sur une seule année), la fraction de réduction d’impôt qui n’aura pu être imputée sur l'IR dû au titre de l’année des dépenses peut être imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes.

Reprise de la réduction

La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :

la rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts ;

le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts, sauf lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à poursuivre les engagements pris par le défunt, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

Aucune remise en cause de l'avantage n'est effectué lorsque la rupture des engagements conditionnant l'octroi de l'avantage fiscal survient suite au licenciement, à l'invalidité ou au décès du contribuable ou de son conjoint.

Attention

Cette réduction d'impôt ne fait plus partie, pour les investissements engagés à compter de 2013, des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable.
En revanche, les avantages fiscaux obtenus au titre d'investissements initiés avant 2013 dans le cadre de ce dispositif demeurent soumis à ce plafonnement global.

Non-cumul

Un contribuable ne peut, pour un même local ou une même souscription de parts, bénéficier de ce dispositif et de l'une des réductions d'impôt au titre d'un investissement :

dans l'immobilier de loisir (Demessine) ,

dans les résidences hôtelières à vocation sociale,

outre-mer (Girardin particuliers uniquement).

Lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt pour restauration immobilière, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l'objet d'aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Déclaration n° 2042 C

Le montant des dépenses doit être ventilé en fonction de la date d'engagement de l'opération et du secteur géographique, ces critères commandant des modalités de calcul de la réduction distinctes :
- pour les opérations engagées du 1er janvier 2013 au 8 juillet 2016, le montant des dépenses doit être porté case 7SY si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé (taux de la réduction d'impôt : à 30 %) ou case 7SX lorsque l'immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (taux de la réduction d'impôt : à 22 %). Ces dépenses sont soumises à un plafond annuel de 100 000 € ;
- pour les opérations engagées du 9 juillet 2016 au 31 décembre 2016, le montant des dépenses doit être porté case 7NX si l'immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou dans un quartier ancien dégradé (taux de la réduction d'impôt : à 30 %) ou case 7NY lorsque l'immeuble est situé dans un SPR non couvert par un PSMV approuvé (taux de la réduction d'impôt : à 22 %). Ces dépenses sont soumises à un plafond annuel de 100 000 € ;
- pour les opérations engagées en 2017, le montant des dépenses doit être porté case 7TX si l'immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou dans un quartier ancien dégradé (taux de la réduction d'impôt : à 30 %) ou case 7TY lorsque l'immeuble est situé dans un SPR non couvert par un PSMV approuvé (taux de la réduction d'impôt : à 22 %). Ces dépenses sont soumises à un plafond pluriannuel (sur 4 ans) de 400 000 €.

Pour en savoir plus...

Obligations déclaratives

Dispositif Malraux SCPI

Imposition des revenus des immeubles bénéficiant de ce dispositif