Dispositif "Ancien Malraux" - Restauration immobilière initiée avant 2009
Attention
Ce régime, dit "Ancien Malraux", ne concerne que les travaux engagés lors d'une opération de restauration immobilière pour laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2009. Les opérations de restauration initiées à compter du 1er janvier 2009 ouvrent droit à une réduction d'impôt doublement plafonnée pouvant s'étaler sur 4 années.
Les personnes ayant initié des opérations de restauration avant 2009 dans des immeubles situés dans des périmètres de restauration immobilière peuvent imputer les déficits fonciers résultant de dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2017 sans limite sur le revenu global, sous certaines conditions.
La restauration immobilière consiste à modifier les conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dont la qualité justifie l'accomplissement de travaux de restauration immobilière.
Les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière sont délimités par le conseil municipal ou, le cas échéant, par le préfet.
Les revenus de la location d'immeubles ayant fait l'objet d'une opération "Ancien Malraux" sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d'option pour le régime micro-foncier.
Le déficit éventuellement généré par l'opération de restauration, lorsqu'elle est initiée avant 2009, comprend les charges déductibles suivantes, dont la plupart sont propres au régime général des revenus fonciers :
charges de droit commun :
frais de gérance et de rémunération des concierges,
dépenses engagées pour les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration,
charges propres au régime de restauration immobilière :
frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU),
travaux de démolition imposés par le maire ou le préfet,
travaux de reconstruction nécessités par la démolition imposée,
travaux de transformation en logements de l'immeuble,
et, depuis le 1er janvier 2004, travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.
Le caractère déductible ou non de ces travaux dépend de la date d'obtention de l'autorisation des travaux.
Certaines conditions doivent cependant être respectées pour que les travaux propres au régime de restauration immobilière soient admis en déduction du revenu global.
Elles se rapportent à :
la zone géographique dans laquelle se situent les immeubles à restaurer. Les immeubles doivent ainsi être situé dans un site patrimonial remarquable.
La loi relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016 a en effet regroupé les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé (ZPPAUP), les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP), et les secteurs sauvegardés dans un nouveau régime unique : les sites patrimoniaux remarquables. Les immeubles classés dans les anciens secteurs sauvegardés, AVAP et ZPPAUP continuent de bénéficier du dispositif "Ancien Malraux" ancien requalifiés en "sites patrimoniaux remarquables".
la destination des immeubles. Les logements doivent constituer la résidence principale des locataires pendant au moins 6 ans. Le propriétaire doit louer le logement dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société civile immobilière, les associés doivent s'engager à conserver leurs parts pendant 6 ans au moins. L'obligation de location incombe à la société.
la nature de l'opération de restauration. Les travaux engagés dans le cadre du dispositif Malraux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble. Cette restauration ne doit donc pas être partielle. Il est en revanche inutile d'intervenir sur les parties de l'immeuble qui ne le nécessitent pas. Les travaux engagés doivent au préalable avoir fait l'objet d'une déclaration de travaux ou d'un permis de construire, après accord de l'architecte des Bâtiments de France.
l'initiative de l'opération.
Elle peut émaner de 3 entités juridiques :
le propriétaire de l'immeuble. Si l'immeuble n'appartient pas à un propriétaire unique, il doit y avoir un regroupement des initiatives individuelles sous la forme d'une association foncière urbaine ;
les collectivités publiques et plus précisément l'Etat ou les collectivités territoriales ;
d'autres organismes, le plus souvent mandatés par l'Etat ou les collectivités territoriales.
Si l'engagement de location ou les conditions de location ne sont pas respectées, l'administration fiscale prévoit la réintégration des déficits abusivement imputés, l'année où l'infraction a été découverte, et non l'année où le déficit a été constaté.
Enfin, seules les dépenses éligibles effectuées jusqu'au 31 décembre 2017 peuvent être admises en déduction du revenu global. Les dépenses payées à compter du 1er janvier 2018 relèveront donc du régime de droit commun.
Note
La fin du dispositif "Ancien Malraux"
ne dispense pas du respect des engagements de location de 6 ans
(voir ci-dessus) souscrits avant le 1er janvier 2018
dont l'échéance serait postérieure à cette date.
De même, s'agissant des dépenses éligibles ayant ouvert droit au dispositif
"Ancien Malraux" jusqu'au 31 décembre 2017 mais
relatives à des immeubles dont la restauration sera
achevée après cette date, le contribuable sera tenu de respecter l'engagement
de location souscrit au titre de la 1ère
année de déduction quand bien même le point de départ effectif de
cet engagement (12 mois suivant l'achèvement des travaux, voir ci-dessus)
sera postérieur à la date d'extinction du dispositif.
Pour
en savoir plus...
Ancien Malraux - Nature des dépenses déductibles
Régime applicable aux opérations initiées à compter du 1er janvier 2009