Revenus fonciers - Déduction des travaux
Conditions tenant à la nature des travaux
Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués.
Les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :
les travaux de réparation et d'entretien
Ces travaux sont toujours déductibles des revenus fonciers (sous réserve du respect des conditions générales de déduction) lorsqu'ils ont été engagés par le propriétaire, quelle que soit la nature de l'immeuble et sa situation ;
les travaux d'amélioration
Ces travaux sont déductibles des revenus fonciers lorsqu'ils sont effectués dans des logements affectés à l'habitation non soumis à un dispositif d'amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol).
Les dépenses d'amélioration effectuées dans un logement bénéficiant d'un dispositif d'amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol) ne sont pas déductibles immédiatement mais doivent être amorties sur 10 années (au taux de 10 % par an).
Les dépenses d'amélioration effectuées dans des locaux professionnels ou commerciaux ne sont pas déductibles sauf s'il s'agit de travaux destinés à traiter les immeubles contre l'amiante ou à faciliter l'accueil des personnes handicapées ;
les dépenses de construction, reconstruction et d'agrandissement
Ces dépenses ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés.
Lorsqu'elles sont effectuées dans des immeubles bénéficiant d'un dispositif d'amortissement, ces dépenses peuvent être amorties selon les mêmes modalités que le logement lui-même.
Enfin, certaines dépenses de construction peuvent être déduites lorsqu'elles sont effectuées dans des immeubles ruraux.
Conditions générales de la déduction
Pour être admises en déduction, les dépenses correspondant à des travaux déductibles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges.
Certaines précisions doivent également être appliquées.
Dépenses effectivement payées par le propriétaire au cours de l'année
Les dépenses déductibles du revenu brut foncier d'une année s'entendent de celles qui ont été effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année.
Les acomptes sur travaux sont retenus pour le calcul du revenu foncier de l'année de versement, même si les travaux ne sont exécutés qu'au cours d'une année ultérieure.
Frais accessoires
En plus des sommes effectivement payées au cours de l'année d'imposition à raison des travaux proprement dits, sont admises en déduction les dépenses connexes et accessoires tels que :
les honoraires versés à l'architecte en contrepartie de l'établissement et du contrôle des devis, ainsi que de la direction et de la surveillance des travaux,
les salaires payés à la personne chargée de la surveillance et de l'exécution des travaux d'entretien et de réparation,
l'indemnité d'éviction versée au locataire en vue d'obtenir la libération des locaux afin d'y faire procéder aux travaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions c'est-à-dire d'entraîner une augmentation du revenu tiré de l'immeuble. Lorsque le versement de l'indemnité d'éviction est indissociable des travaux, le montant de l'indemnité doit être déduit dans la catégorie des travaux d'entretien et non dans la catégorie des indemnités d'éviction,
les frais d'hébergement (frais de relogement) du locataire pendant la durée des travaux affectant le logement. Ces frais sont déductibles si les conditions de leur exposition permettent de considérer qu'ils sont effectués en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu et si l'engagement de ces frais et leur montant résultent d'une gestion normale.
Propriétaire réalisant lui-même les travaux ou faisant appel à des salariés
Lorsque les travaux sont réalisés par le propriétaire lui-même seul le prix d'achat des matériaux est déductible. Le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte.
Les salaires payés à la personne chargée de la surveillance et de l'exécution des travaux d'entretien et de réparation ainsi qu'aux ouvriers placés sous ses ordres sont admis en déduction lorsqu'ils se rapportent à des dépenses elles-mêmes déductibles. Ainsi, un propriétaire qui emploie au mois ou à la journée un ouvrier pour réparer un immeuble donné en location peut déduire de son revenu brut foncier le salaire qu'il lui verse, dès lors que ce salaire correspond effectivement à des travaux de réparation ou d'entretien effectués sur un immeuble dont le revenu réel est pris en compte pour l'établissement de l'impôt sur le revenu.
TVA
Les dépenses déductibles de réparation, d'entretien ou, le cas échéant, d'amélioration, sont prises en compte pour leur montant TVA comprise sauf pour les bailleurs dont les loyers sont assujettis à la TVA de plein droit ou sur option.
Travaux financés pour partie par une subvention
Les travaux qui font l'objet de subventions ou indemnités sont déductibles en totalité l'année de leur paiement. Les subventions ou indemnités allouées pour la réalisation de travaux déductibles ont toutefois le caractère d'une recette imposable et doivent être comprises dans le revenu brut de l'immeuble au titre de l'année au cours de laquelle les fonds ont été mis à la disposition du contribuable ou de l'organisme de crédit.
Travaux réalisés sur des parties communes de copropriété
Depuis 2004, les bailleurs déduisent les provisions pour charges de copropriété, sous réserve d'une régularisation l'année suivante.
Les travaux couverts par la provision ne sont donc pas déductibles directement mais par le biais de la provision pour charges de copropriété, sous réserve de la régularisation de cette déduction l'année suivante. Il en est de même pour les dépenses de réparations locatives couvertes par la provision, étant précisé que dans ce cas, ces dépenses feront nécessairement l'objet d'une régularisation l'année suivante dès lors qu'elles ne sont pas en principe déductibles en tant que telles.
En revanche, les dépenses ayant donné lieu aux provisions spéciales (non déductibles des revenus fonciers), continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent le caractère de charges déductibles. Le copropriétaire ne peut déduire ces charges qu'au titre de l'année où elles ont été effectivement versées par le syndic de la copropriété aux fournisseurs ou aux entreprises.
Travaux réalisés dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover (VIR)
La vente d'immeubles à rénover (VIR) est un contrat par lequel le vendeur s'engage dans le cadre d'une vente ordinaire d'un bien immobilier à réaliser des travaux de rénovation suivant les modalités prévues par le contrat. Le prix d'acquisition s'entend alors du prix de l'existant et des travaux de rénovation.
Les travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de VIR s'analysent comme des dépenses en capital qui n'ont pas vocation, en tant que telles, à être prises en compte pour la détermination des revenus fonciers imposables, même lorsque l'immeuble ainsi acquis est destiné à être donné en location. Dès lors que ces travaux sont réalisés par le vendeur, et non par l'acquéreur, et que la rénovation est l'une des conditions du contrat de vente, ces dépenses ne peuvent pas être regardées comme remplissant les conditions requises pour être déductibles des revenus fonciers.
Pour en savoir plus...
Dépenses de réparation et d'entretien
Dépenses de construction, reconstruction et d'agrandissement
Travaux effectués dans les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés