Revenus fonciers - Déduction des dépenses de construction, reconstruction et d'agrandissement
Les dépenses de construction, reconstruction et d'agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers, sauf rares exceptions (immeubles situées en secteurs sauvegardés et assimilés, immeubles ruraux sous certaines conditions), contrairement aux travaux d'amélioration qu'il convient bien de distinguer.
Lorsqu'elles sont effectuées dans des immeubles bénéficiant d'un dispositif d'amortissement, ces dépenses peuvent être amorties selon les mêmes modalités que le logement lui-même soit :
pour les immeubles Borloo neuf et Robien recentré l'amortissement est égal à 6 % des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement pendant les 7 premières années et 4 % les 2 années suivantes,
pour les immeubles Besson et Robien classique, l'amortissement est égal à 8 % des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement pendant les 5 premières années et 2,5 % les 4 années suivantes et, pour les investissements Besson, pendant les périodes de prorogation,
pour les immeubles Périssol, l'amortissement est égal à 10 % des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement pendant les 4 premières années et 2 % pour les 20 années suivantes.
Notion de dépenses de (re)construction et d'agrandissement
Sont considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement :
les travaux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux existants,
les travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction,
ou encore ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
Ainsi, sont notamment considérés comme tels, les travaux :
de démolition totale ou partielle d'un immeuble en vue de sa reconstruction ;
de reconstruction d'un immeuble démoli ou de modifications importantes apportées au gros oeuvre de locaux existants ;
ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage (sauf exception) ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises...). Ainsi, les travaux consistant en la création d'une chambre et de 2 salles de bains à l'étage d'une maison constituent des travaux d'agrandissement, dès lors que le contribuable n'établit pas que cet étage était antérieurement habitable ;
d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation suivie de la création d'aménagements neufs...). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation, suivie de la création d'aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement. Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d'unités de logement ;
la transformation d'un étage d'un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de 2 murs principaux, de 2 étages et des combles, les murs mitoyens et le rez-de-chaussée récemment réaménagé ayant pu, seuls, être conservés ;
la démolition et réfection totale des toitures, des planchers, des plafonds, des modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que l'aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente entraînant un déplacement de l'ensemble des cloisons et aboutissant à la création de 47 pièces d'habitation, dans des immeubles qui n'en comportaient auparavant que 26 ;
les travaux effectués dans une maison d'habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l'habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d'un certain nombre d'ouvertures extérieures ;
les travaux qui ont notamment comporté la consolidation des murs extérieurs, la démolition des murs intérieurs, des cloisons et des conduits de cheminées, la mise en place de piliers verticaux destinés à la consolidation de la structure de l'immeuble, la réfection partielle de la charpente et la reprise d'un mur pignon, la démolition de l'escalier d'accès aux combles et la pose d'un escalier métallique, l'installation d'une ouverture en toiture. Ces travaux ont affecté le gros oeuvre de manière importante et entraîné une redistribution totale de l'aménagement intérieur.
Distinction avec les dépenses d'amélioration
Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement doivent être nettement distinguées des dépenses d'amélioration (déductibles des revenus fonciers dans la grande majorité des cas). Pour ce faire, il faut prendre en considération essentiellement la nature et l'importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci. La distinction entre ces 2 catégories de travaux constitue donc une question de fait qu'il convient d'apprécier à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière.
Ainsi, le Conseil d'Etat a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en 2 et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d'amélioration. Toutefois, si la restructuration est totale et aboutit, par conséquent, à une transformation complète des locaux existants, les travaux doivent être assimilés à des travaux de reconstruction, car ils dépassent la notion d'amélioration prévue par le législateur.
Mais lorsque la restructuration est partielle, c'est-à-dire lorsqu'elle porte sur certaines parties de l'unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, notamment pour la création de salles d'eau ou d'équipements sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d'amélioration.
Attention
Les travaux de restructuration interne peuvent s'apprécier en considérant isolément les différentes parties de l'immeuble. Par exemple, si les locaux d'habitation d'un étage ont été complètement redistribués alors qu'un autre n'a fait l'objet que d'une réfection partielle, il y a lieu de limiter la déduction au coût des travaux qui se rapportent aux locaux qui n'ont pas été reconstruits.
En revanche, la jurisprudence considère comme des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement et non comme de simples dépenses d'amélioration, les dépenses suivantes :
travaux ayant consisté à démolir un immeuble vétuste et à édifier à la place de nouvelles constructions, même si une partie des matériaux récupérés a été réutilisée pour l'édification des façades,
travaux exécutés dans 2 petits immeubles en vue de transformer 18 chambres en 8 studios pourvus du confort moderne sur 3 niveaux dans l'un des immeubles et sur 2 niveaux dans l'autre qui ont conduit à un remaniement du mur de façade comportant notamment, à chaque étage, la modification de l'emplacement et de la fonction des ouvertures et qui ont donc affecté substantiellement le gros oeuvre des immeubles,
exécution d'un "chaînage" de béton armé destiné à la consolidation d'un immeuble, dès lors qu'une telle intervention a pour objet d'apporter une modification au gros oeuvre et qu'elle ne peut être regardée comme une "réparation" rendue nécessaire par l'état du bâtiment,
travaux ayant eu pour effet, notamment par la transformation en locaux d'habitation de pièces à usage de réserve et de débarras, d'augmenter d'environ 15 % la surface habitable de l'immeuble,
travaux relatifs à la redistribution complète de l'espace intérieur d'un immeuble d'habitation et le remplacement de la toiture par une terrasse,
travaux ayant comporté la reconstruction de plusieurs planchers, la démolition et la reconstruction d'un escalier, ainsi que le réaménagement de tout le cloisonnement intérieur bien qu'ils n'aient pas compris la réfection des toitures et charpentes,
travaux ayant comporté le démontage et le remontage d'une façade à pans de bois, la démolition des murs intérieurs, le remplacement de la charpente, la pose de nouvelles cloisons ainsi que de nouveaux planchers avec dalle en béton et de nouveaux plafonds, la construction d'un nouvel escalier,
travaux ayant abouti à la réunion de 4 immeubles en 1 seul et ayant comporté le percement de nouvelles baies, la reconstruction d'un escalier et de l'aile arrière, la liaison des étages de chaque immeuble pour former des appartements donnant sur une même cage d'escalier, la démolition des planchers intérieurs et des anciennes cloisons, la pose de nouvelles cloisons et l'exécution de nouveaux dallages. Ces travaux, bien qu'ils n'aient pas entraîné un changement d'affectation des locaux ni augmenté leur surface habitable, doivent être regardés, en raison de leur nature et de leur importance, comme des travaux de transformation et de rénovation assimilables à une reconstruction.
Pour en savoir plus...
Dépenses de réparation et d'entretien
Travaux effectués dans les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés