Robien recentré (investissements entre le 01/09/06 et le 31/12/09) - Calcul de l'amortissement
La loi portant engagement national pour le logement a aménagé le dispositif Robien pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2006 (aussi bien pour les investissements dans le secteur du logement que dans les parts de SCPI).
Cet aménagement impacte les modalités de calcul de l'amortissement du logement et des travaux, non les conditions d'application du dispositif (tenant notamment au logement et à la location) qui demeurent les mêmes.
La loi de finances rectificative pour 2008 a supprimé ce dispositif pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2010. En contrepartie elle avait mis en place dès le 1er janvier 2009, une réduction d'impôt avec un champ et des conditions d'application similaires : la réduction Scellier.
Investissements concernés
Le dispositif Robien recentré s'applique :
aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009 ;
aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;
aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 que le contribuable transforme en logement ;
aux logements acquis entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs ;
aux parts de SCPI souscrites du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009.
Note
- Fin d'application du dispositif
Le dispositif "Robien " est supprimé
depuis le 1er janvier 2010.
Ainsi seuls peuvent bénéficier de ces dispositifs :
- les acquisitions de logement dont l'acte
authentique est signé avant le 1er janvier 2010
et pour lesquels, lorsque des travaux de réhabilitation ou de transformation
doivent être effectués, la déclaration
d'ouverture de chantier intervient avant cette date (peu
importe la date d'achèvement des travaux ;
- les constructions de logements ayant fait l'objet d'une déclaration
d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2010
(peu importe la date d'achèvement du logement).
Y sont également éligibles les investissements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse
synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2010,
quand bien même la signature de l'acte authentique d'achat interviendrait
à compter du 1er janvier 2010.
En revanche, le dispositif Borloo neuf ne s'applique pas aux investissements
ayant donné lieu à de simples contrats de réservation ou ayant fait
l'objet d'une promesse unilatérale de vente avant le 1er janvier 2010 et pour lesquels la signature
de l'acte authentique d'achat intervient postérieurement à cette date.
Calcul de l'amortissement
Base et taux
Pour les investissements réalisés du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009, dans le cadre du dispositif Robien recentré, l'amortissement est égal à :
6 % du prix de revient du logement pour les 7 premières années,
4 % de ce prix pour les 2 années suivantes.
Contrairement au dispositif Robien classique, il n'est pas possible de proroger cette période initiale d'amortissement de 9 ans sauf en cas d'option pour le dispositif Borloo neuf qui suppose des engagements supplémentaires, notamment en ce qui concerne les loyers et les ressources du locataire. Dans le cadre du dispositif Robien recentré, le total des déductions représente donc nécessairement 50 % de la valeur du logement.
Note
Lorsque le bailleur ne parvient pas à louer le logement dans le délai de 12 mois, le point de départ de la période d'amortissement n'est pas modifié, il reste fixé au 1er jour du mois de l'acquisition ou de l'achèvement du logement, mais le propriétaire ne peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu'à compter du 1er jour du mois de mise en location effective du bien.
Le prix de revient, base de l'amortissement, s'entend :
en cas d'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, du prix d'achat majoré de certains frais (honoraires du notaire, TVA, droits d'enregistrement...) ;
en cas d'acquisition d'un immeuble inachevé, du prix d'achat du local majoré de certains frais et du prix des travaux d'achèvement de la construction ;
en cas de construction, du prix du terrain et du prix payé pour la construction du logement (prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires des ouvriers et charges sociales... et autres frais généraux qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers) ;
en cas de transformation d'un local en logement, du prix d'acquisition du local majoré des frais d'achat et du coût des travaux de transformation (dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration) ;
en cas de réhabilitation d'un logement non décent : du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaires, commissions versées à des intermédiaires, droits de timbre, droits de mutation à titre onéreux) et du coût des travaux de réhabilitation et des frais y afférent. Il est tenu compte notamment des prestations d'études, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation et des frais liés à l'établissement des états et attestations à fournir pour bénéficier du dispositif Robien.
Attention
La perception de subventions versées par l'Anah afin de financer des travaux ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement Robien est neutre du point de vue fiscal. Ces subventions ne doivent pas être déduites de la base imposable de l'amortissement. Elles ne sont pas non plus imposables entre les mains du contribuable qui les perçoit.
Imputation
Attention
Les amortissements résultant d'investissements effectués à compter de 2009 sont pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 25 000 € majorée de 10 % du revenu imposable pour les investissements réalisés en 2009.
Principe - Location dans les 12 mois de l'investissement
La période d'amortissement débute le 1er jour du mois :
de l'acquisition du logement, en cas d'achat d'immeuble neuf ;
de son achèvement, en cas de construction ou d'acquisition d'immeuble inachevé ou en l'état futur d'achèvement ;
de l'achèvement des travaux, en cas de transformation d'un local en logement ou de réalisation de dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ou de réhabilitation.
Attention
L'amortissement peut être déduit même si le logement n'est pas loué. La loi laisse en effet au bailleur un délai de 12 mois à compter de l'achèvement du logement ou de son acquisition (si elle est postérieure) pour mettre le bien en location. Avant toute déduction de l'amortissement, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt versés, dès l'acquisition (le plus souvent sur plan), à l'établissement de crédit.
Exception - Location tardive
Lorsque la location du logement débute plus de 12 mois après l'achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure, le point de départ de la période d'amortissement n'est pas modifié (il reste fixé au 1er jour du mois de l'acquisition ou de l'achèvement du logement), mais le propriétaire ne peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu'à compter du 1er jour du mois de mise en location effective du bien.
L'avantage fiscal est donc limité à la période d'amortissement restant à courir jusqu'à la fin de la 9ème année suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement du logement. La période pendant laquelle le contribuable pourra bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, et donc le montant cumulé de celle-ci, seront donc d'autant plus réduits que la mise en location sera tardive.
Le montant de l'amortissement calculé entre l'acquisition ou l'achèvement et le début de la location ne pourra donc pas être déduit : il est définitivement perdu.
Enfin, quelle que soit la date de mise en location, le logement doit être loué pendant une durée de 9 ans à compter de la date de sa mise en location effective ; à défaut, l'avantage accordé sera remis en cause. Cette mesure de tempérament s'applique aux investissements réalisés à compter de la publication de la présente instruction ainsi que pour le règlement des litiges en cours.
Conséquences de l'option
Travaux
Lorsque l'option pour l'amortissement a été pratiquée :
les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à la déduction d'un amortissement égal à 6 % de leur montant pendant 7 ans et à 4 % de ce montant pour les 2 années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le 1er jour du mois d'achèvement des travaux et le propriétaire doit s'engager à louer le logement dans les conditions ci-dessus pendant une nouvelle durée de 9 ans ;
les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvrent droit à la déduction d'un amortissement au taux de 10 % pendant 10 ans. La période d'amortissement a pour point de départ le 1er jour du mois d'achèvement des travaux.
Déduction forfaitaire
Dans le cadre du régime Robien recentré, les bailleurs ne peuvent bénéficier d'une déduction forfaitaire que pour les investissements réalisés en ZRR : la déduction est alors fixée au taux de 26 %.
Non cumul
Pour un même logement, l'amortissement Robien n'est pas cumulable avec :
la déduction forfaitaire Cosse ancien,
la réduction d'impôt Scellier,
la réduction d'impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM,
l'imputation des déficits fonciers provenant d'immeubles historiques ou résultant du dispositif Ancien Malraux,
Notes
- Dans le cas de travaux
dans des parties communes classées monuments historiques, il est
possible, sous certaines conditions, de bénéficier de l'amortissement
Robien et de la déduction sans limite sur le revenu global des dépenses
liées aux monuments historiques.
- Selon l'administration fiscale, le Robien ne pouvait pas non-plus
se cumuler avec les dispositifs Périssol
et Besson. Ces exclusions
n'étaient toutefois pas prévues par la loi.
Pour
en savoir plus...
Dispositifs Robien :
Conditions propres aux logements à réhabiliter
Conditions tenant à la location
Robien classique - Amortissement
Amortissement des parts de SCPI