Après avoir fait l'objet en 2006, d'un aménagement par la loi portant engagement national pour le logement, la loi de finances rectificative pour 2008 a supprimé ce dispositif pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2010.
Le dispositif Robien recouvre 2 "sous dispositifs" Robien correspondant à des périodes d'investissement distinctes :
le dispositif "Robien classique" qui continue à s'appliquer, dans les mêmes conditions (à l'exception d'un aménagement concernant l'amortissement des travaux de reconstruction) aux investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006, qui permet d'amortir 65 % de l'investissement sur une période de 15 ans ;
et le dispositif "Robien recentré" applicable aux investissements réalisés du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009 qui ne permet plus d'amortir que 50 % de l'investissement sur une durée de 9 ans.
Les conditions d'application du dispositif Robien recentré sont les mêmes que celles du dispositif Robien classique. Seules les modalités d'amortissement diffèrent.
Pour apprécier si l'investissement entre dans l'un ou l'autre des dispositifs, il faut prendre en compte la date de réalisation de l'investissement qui correspond :
à la date d'acquisition pour les logements acquis neufs, en état futur d'achèvement ou à réhabiliter ainsi que pour locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis en vue de leur transformation en logement ;
à la date de déclaration d'ouverture de chantier pour les logements que le contribuable fait construire.
Qui peut bénéficier de l'amortissement Robien ?
Le régime d'amortissement Robien est ouvert :
aux personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers au titre des revenus issus de la location. Les biens donnés en location et inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle n'ouvrent pas droit à la déduction de l'amortissement ;
aux porteurs de parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, sociétés transparentes pour lesquelles les associés sont imposés directement dans la catégorie des revenus fonciers). Dans ce cas, les associés doivent s'engager à conserver les titres de la société jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.
Attention
Contrairement au dispositif Besson, les SCPI ne peuvent pas bénéficier de l'amortissement. En effet, dans le cadre du dispositif Robien, ce n'est plus la société mais l'associé qui peut déduire l'amortissement dans des conditions particulières.
Investissements concernés
Le dispositif Robien s'applique :
aux logements neufs acquis du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2009.
Il s'agit des logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2009,des logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009, d'une déclaration d'ouverture de chantier et des logements issus de travaux de transformation réalisés par l'acquéreur d'un local à usage autre que l'habitation pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2009 ;
aux logements à réhabiliter acquis du 3 avril 2003 au 31 décembre 2009 ;
aux parts de SCPI souscrites du 3 avril 2003 au 31 décembre 2009.
Note
- Fin d'application du dispositif
Le dispositif "Robien " est supprimé
depuis le 1er janvier 2010.
Ainsi seuls peuvent bénéficier de ces dispositifs :
- les acquisitions de logement dont l'acte
authentique est signé avant le 1er janvier 2010
et pour lesquels, lorsque des travaux de réhabilitation ou de transformation
doivent être effectués, la déclaration
d'ouverture de chantier intervient avant cette date (peu
importe la date d'achèvement des travaux) ;
- les constructions de logements ayant fait l'objet d'une déclaration
d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2010 (peu
importe la date d'achèvement du logement).
Y sont également éligibles les investissements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse
synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2010,
quand bien même la signature de l'acte authentique d'achat interviendrait
à compter du 1er janvier 2010.
En revanche, le dispositif Borloo neuf ne s'applique pas aux investissements
ayant donné lieu à de simples contrats de réservation ou ayant fait
l'objet d'une promesse unilatérale de vente avant le 1er janvier 2010 et pour lesquels
la signature de l'acte authentique d'achat intervient postérieurement
à cette date.
Fonctionnement du dispositif
Conditions
Pour bénéficier de l'amortissement Robien, un certain nombre de conditions doivent être remplies. Pour les investissements dans les logements, ces conditions tiennent à la nature et à l'affectation du logement ainsi qu'à la qualité du locataire.
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale locataire pendant une durée de 9 ans minimum pour un loyer n'excédant pas un certain plafond au mètre carré.
Pour l'amortissement des parts de SCPI, il existe des conditions particulières.
Situation du bien
Pour sa dernière année d'application, le dispositif Robien a été limité aux zones géographiques caractérisées par un réel déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Ce recentrage géographique s'est ainsi appliqué aux acquisitions réalisées entre le 4 mai 2009 et le 31 décembre 2009 ainsi qu'aux constructions de logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire entre ces mêmes dates.
Pour les investissements réalisés avant le 4 mai 2009 en revanche, le dispositif s'appliquait aux logements situés sur tout le territoire français.
Effets de l'amortissement
Attention
L'amortissement est déductible dès l'achèvement du logement (ou dès l'acquisition si elle est postérieure), avant même que le logement soit loué. En effet, la loi laisse un délai de 12 mois à l'investisseur (à compter de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure) pour mettre le logement en location. L'investisseur peut d'autre part déduire les intérêts d'emprunt qu'il verse dès l'acquisition, avant même l'achèvement du logement. Ainsi, un investisseur acquérant un logement sur plan en janvier 2008, achevé en novembre 2008 peut déduire, au titre de 2008 : les intérêts versés dès janvier 2008 et une fraction d'annuité d'amortissement correspondant à novembre et décembre (2/12ème). Il devra trouver un locataire au plus tard en novembre 2009.
Les effets du dispositif diffèrent en fonction de la date de leur réalisation.
Investissements réalisés du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009 - Robien recentré
Le logement est amorti à hauteur de 50 % sur une période de 9 ans à raison de 6 % les 7 premières années puis de 4 % pour les 2 années suivantes. Il n'est pas possible de proroger la période initiale d'amortissement dans le cadre du dispositif Robien recentré.
Les revenus bénéficient d'une déduction spécifique de 26 %, lorsque le logement est situé en ZRR.
Les travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration font également l'objet d'un amortissement.
L'amortissement des parts de SCPI se fait sur une base réduite à 95 % de la valeur des parts. Le taux d'amortissement des parts est identique à celui des logements (6 % les 7 premières années, et 4 % les 2 années suivantes), soit un amortissement maximal de 47,50 % du montant de la souscription.
Attention
Les amortissements résultant d'investissements effectués à compter de 2009 sont pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 25 000 € majorée de 10 % du revenu imposable pour les investissements réalisés en 2009.
Investissements réalisés du 1er janvier 2003 au 31 août 2006 - Robien classique
Le logement est amorti, au maximum, à hauteur de 65 % sur une période de 15 ans à raison de 8 % les 5 premières années puis de 2,5 % pour les 4, 7 ou 10 années suivantes.
Pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005, le taux de la déduction forfaitaire pour frais divers était ramené à 6 % pendant la période d'amortissement du logement. Cette déduction est supprimée depuis 2006.
Toutefois les revenus bénéficient d'une déduction spécifique de 26 % (40 % avant 2006), lorsque le logement est situé en ZRR.
Les travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration font également l'objet d'un amortissement.
La déduction forfaitaire était calculée au taux de droit commun (14 %) à l'expiration de la période d'amortissement. Cette déduction est supprimée pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2006. Sous réserve du respect des conditions de loyer, le propriétaire peut demander, à l'expiration de cette période l'application de la déduction forfaitaire Besson ancien. Peu importe à cet égard qu'il y ait ou non-changement de titulaire du bail.
L'amortissement des parts de SCPI se fait sur une base réduite à 95 % de la valeur des parts. Le taux d'amortissement des parts est identique à celui des logements (8 % les 5 premières années, et 2,5 % les 4, 7 ou 10 années suivantes) soit un amortissement maximal de 61,75 % du montant de la souscription.
Non-cumul avec d'autres dispositifs
Pour un même logement, l'amortissement Robien n'est pas cumulable avec :
la déduction forfaitaire Cosse ancien,
la réduction d'impôt Scellier ;
la réduction d'impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM ;
l'imputation des déficits fonciers provenant d'immeubles historiques (sauf cas particulier ci-dessous) ou résultant du dispositif Ancien Malraux,
Note
Dans ses commentaires, l'administration fiscale indique, qu'outre les exclusions ci-dessus, le dispositif Robien ne pouvait pas non plus se cumuler avec les dispositifs Périssol et Besson. Ces 2 cas de non-cumul supplémentaires n'apparaissent toutefois pas dans la loi.
Cas
particulier - Cumul avec le dispositif réservé aux monuments historiques
Le cumul, pour un même logement, de la déduction au titre de l'amortissement "Robien" et de la déduction sans limite sur le revenu global des dépenses liées aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques est interdit
Une exception à ce principe a toutefois été admise par l'administration.
Ainsi, lorsque des travaux sont réalisés dans les parties communes (toitures et façades classées ou inscrites au titre des monuments historiques) d'un immeuble détenu en copropriété pour lequel l'option pour la déduction au titre de l'amortissement "Robien" a été exercée, l'imputation sans limite des déficits sur le revenu global est également applicable.
Pour
en savoir plus...
Dispostifs Robien :
Conditions propres aux logements à réhabiliter
Conditions tenant à la location
Calcul de l'amortissement :
Robien classique (investissements avant le 1er septembre 2006)
Robien recentré (investissements entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009)