Robien - Conditions tenant à la location
Le dispositif Robien se scinde en 2 "sous-dispositifs" en fonction de la date de réalisation de l'investissement :
le Robien recentré pour les investissements effectués du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009 ;
le Robien classique pour ceux réalisés du 1er janvier 2003 au 31 août 2006.
Toutefois, cette scission n'emporte de conséquence que sur les modalités d'amortissement : les conditions d'application du dispositif (tenant notamment aux logements et à la location) sont communes au Robien recentré et au Robien classique.
Note
Le dispositif Robien est supprimé à compter du 1er janvier 2010 mais continue cependant de produire ses effets à l'égard des contribuables ayant effectué un investissement Robien du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2009.
Engagement de location ou de conservation des parts
Engagement de location
Le bénéfice de l'amortissement suppose un engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant au moins 9 ans à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal (voir ci-dessous).
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'acquisition du logement ou l'achèvement de la construction ou des travaux.
La période de 9 ans est appréciée de date à date à partir de la date d'effet du bail initial.
Note
L'engagement de location est considéré être respecté et l'avantage n'est donc pas remis en cause dès lors que, en cas de cession du bien, la signature de l'acte authentique de vente du bien est effectuée le dernier jour du bail, au bout des 9 ans et que la remise des clés est effective à minuit.
L'engagement doit être joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle prend effet la location dont les revenus bénéficient de l'amortissement. Il doit être formalisé par écrit sur l'imprimé n° 2044 EB.
Note
L'administration fiscale ne peut pas remettre en cause l'avantage fiscal accordé à un bailleur qui s'est engagé à louer un logement à titre d'habitation principale, si le locataire, de son propre chef, en faisait un autre usage. Cette décision, rendue dans le cadre du dispositif Quilès-Méhaignerie, est transposable au dispositif Robien (à condition toutefois que le bailleur précise dans le bail que le logement est loué à usage d'habitation principale).
Engagement de conservation des parts
Lorsque l'immeuble est détenu par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une SCPI, le bénéfice de l'amortissement Robien est subordonné à un double engagement :
la société doit prendre l'engagement de louer l'immeuble pendant 9 ans minimum à une personne en faisant son habitation principale,
l'associé doit s'engager à conserver ses titres dans la société jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location de la société.
Note
L'engagement de conservation doit porter sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, même si la société détient également des immeubles qui n'ouvrent pas droit au dispositif de l'amortissement.
Conditions tenant au locataire
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. En revanche, le bail peut être conclu avec un ascendant ou un descendant du propriétaire ou avec un ascendant ou un descendant d'un des membres du foyer fiscal du propriétaire à condition qu'il ne soit pas rattaché à son foyer.
Si le logement appartient à une société soumise à l'IR qui le donne en location à un associé ou un membre de son foyer fiscal, cet associé est exclu du dispositif de l'amortissement Robien.
Cas
particuliers
Location déléguée
Il existe une exception à la règle selon laquelle la location doit être consentie à usage d'habitation principale du locataire. Ainsi, la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Toutefois, seule la fourniture de prestations hôtelières ou para-hôtelières par l'organisme locataire est proscrit. Rien en revanche n'interdit la fourniture de telles prestations dans les logements par des personnes autres que l'organisme public ou privé locataire du logement. Ainsi, l'investissement Robien est donc possible dans les résidences pour étudiants ou pour personnes âgées.
Les conditions de plafonnement de loyer doivent être remplies tant au niveau du locataire (organisme chargé de louer de logement) que du sous-locataire.
Locataire exerçant son activité professionnelle hors de France
L'administration définit l'habitation principale comme étant "le logement où les contribuables résident habituellement et effectivement avec leur famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels". Elle considère cependant que la seule circonstance que le locataire exerce son activité professionnelle hors de France ne suffit pas à elle seule à remettre en cause l'avantage fiscal Robien.
Loyer
L'engagement doit prévoir par ailleurs que le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond au mètre carré.
Si le bien est loué avec un garage, la valeur locative de ce dernier doit être prise en compte pour l'appréciation du plafond de loyer (bien qu'il ne soit pas tenu compte de leur surface).
Note
Contrairement au dispositif Besson, les ressources du locataire ne sont pas plafonnées.
Obligations déclaratives
Le bailleur doit joindre à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, les documents suivants :
la déclaration d'option (formulaire n° 2044 EB) comportant : l'identité et l'adresse du contribuable, l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa 1ère location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer, le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail, l'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de 9 ans au moins, à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement accompagnées des justificatifs (factures des entrepreneurs, copies des actes authentiques, factures d'honoraires du notaire...) ;
une copie du bail ;
pour les immeubles que le contribuable fait construire, une copie de la déclaration d'ouverture de chantier et de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie ;
pour les locaux que le contribuable transforme en logement, une copie de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie et d'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux ;
pour les locaux non décents achetés en vue d'être réhabilités, les états et attestations établis pour bénéficier du dispositif Robien.
En outre, chaque année, le bailleur doit joindre à la déclaration de ses revenus un état faisant apparaître, pour chaque logement, le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement ainsi qu'une note indiquant le nom des locataires.
En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location, le bailleur doit joindre à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu, une copie du nouveau bail.
En revanche, lorsque le contribuable souhaite bénéficier d'une période supplémentaire d'amortissement sans changement de locataire, il n'est tenu à aucune obligation déclarative spécifique.
Pour
en savoir plus...
Conditions du dispositif :
Conditions propres aux logements à réhabiliter
Calcul de l'amortissement :
Amortissement des parts de SCPI