Robien - Remise en cause de l'amortissement
Le non-respect de l'engagement de location ou de conservation des parts entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal procuré par le dispositif Robien. Dans ce cas, les déductions pratiquées au titre de l'amortissement sont réintégrées dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle le non-respect est constaté.
Les modalités de remise en cause diffèrent toutefois selon que le non-respect porte sur les conditions initiales d’application du dispositif ou sur l’engagement de location du propriétaire ou du porteur de parts.
Cas de remise en cause
Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font l'objet d'une reprise lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement. Il en est notamment ainsi lorsque :
le propriétaire du logement ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d'habitation principale (défaut effectif de mise en location après l'expiration du délai de 12 mois, utilisation du logement par son propriétaire ou changement d'affectation de l'immeuble durant la période couverte par l'engagement de location, interruption de la location pendant cette période d'une durée supérieure à celle admise ; cession du logement au cours de la période d'engagement de location).Le non respect de la condition relative à l'affectation des locaux du fait du locataire entraîne la reprise de l'avantage fiscal à l'égard du propriétaire bailleur ;
le loyer excède le plafond autorisé ;
le propriétaire loue le logement à une personne appartenant à son foyer fiscal (lorsque l'immeuble est la propriété d'une société, la location à un associé ou à un membre de son foyer fiscal entraîne la reprise de la déduction au titre de l'amortissement pour ce seul associé et pour l'imposition des revenus de ce seul logement) ;
le logement est inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle au cours de la période de 9 ans ;
le porteur de parts de la société propriétaire du logement ne respecte pas son engagement de conserver les parts : il les vend, les donne, les apporte en société, les inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle, les échange ou en démembre la propriété. Dans ce cas, l’avantage fiscal dont il a bénéficié est remis en cause.
Exceptions
Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque le non respect de l'engagement de location ou de conservation des parts intervient à la suite de l'un des 3 événements suivants affectant le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune :
invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème catégorie (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
licenciement (rupture à l'initiative de l'employeur). Cette qualité est également reconnue aux salariés de moins de 60 ans licenciés pour motif économique et bénéficiaires d'une convention de coopération du Fonds national de l'emploi qui leur assure le paiement de l'allocation spéciale du Fonds national de l'emploi et d'une allocation conventionnelle ;
décès. L'avantage fiscal n'est pas remis en cause mais la déduction cesse de s'appliquer pour l'avenir sauf si le conjoint ou partenaire survivant demande la poursuite du bénéfice de l'avantage fiscal pour la période restant à couvrir après le décès. Le conjoint survivant doit alors être attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de l'usufruit sur ce bien et doit s'engager à louer le bien pendant toute la fraction du délai de 9 ans qui reste à courir à la date de la transmission à titre gratuit. Si lors du partage de la succession, le conjoint ne devient titulaire que d'une quote-part indivise sur le bien, il ne peut pas demander la reprise à son profit de l'avantage fiscal pour l'avenir.
Notes
- L'administration a indiqué que, sans en faire
une nouvelle exception, lorsque la location est interrompue du fait
de malfaçons rendant le logement
insalubre imputables au constructeur du logement, les services
fiscaux peuvent décider, au cas par
cas et en fonction des circonstances propres à chaque affaire,
de ne pas remettre en cause les amortissements déduits au cours de
la période antérieure à la survenance de la rupture de l'engagement
de location occasionnée par ces malfaçons.
- Elle a par ailleurs indiqué que la rupture
conventionnelle du contrat de travail, résultant d'un échange
de consentement, est un mode de rupture du contrat de travail choisi
et non subi qui donc n'est à ce titre pas assimilable à licenciement
à l'initiative de l'employeur justifiant le non-respect des engagements.
Modalités de remise en cause
La rupture par le propriétaire ou l'associé de son engagement de location ou de conservation des parts entraîne la réintégration dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle elle intervient, des amortissements déduits au cours de la période couverte par cet engagement.
Il pourra donc s'agir des déductions pratiquées à raison de l'investissement initial et/ou de celles pratiquées à raison de travaux ultérieurs de construction, reconstruction ou d'agrandissement.
S'agissant du dispositif Robien classique, le non-respect des conditions au cours de l'une des deux périodes triennales de prorogation entraîne la réintégration des déductions pratiquées au cours de l'ensemble de la période triennale mais pas de celles pratiquées au cours de la période normale d'amortissement de 9 ans ni, le cas échéant, de celles afférentes à la période triennale précédente (aucune prorogation n'est possible dans le cadre du dispositif Robien recentré). Les droits supplémentaires sont assortis de l'intérêt de retard.
Cas
particulier - Cession des titres par l'associé
Si l’associé d’une société autre qu’une SCPI cède ses titres au cours de l’une des 2 périodes triennales de prorogation de la déduction au titre de l’amortissement, l’avantage fiscal est remis en cause à hauteur des amortissements déduits au titre de la seule période triennale concernée. L'administration fiscale admet cependant que le nouveau porteur de parts puisse bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement au taux de 2,5 % pour la durée restant à courir de la période de prorogation en cours s’il conserve ces titres jusqu’à l’expiration de cette période. S’il s’agit de la 1ère période de prorogation, il peut, dans les mêmes conditions, demander le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement pour une 2ème période de 3 ans.
En revanche, si l’associé cède ses titres après l’expiration de la période d’application de la déduction au titre de l’amortissement, aucune remise en cause de l’avantage fiscal n'est effectuée. L’acquéreur des parts, n’étant pas, de ce fait, en mesure de souscrire un engagement de conservation des titres, ne peut pas bénéficier, pour les revenus correspondants, du régime de la déduction au titre de l’amortissement.
Les modalités de remise en cause diffèrent selon que celle-ci a pour origine le non-respect des conditions initiales d'application du dispositif ou le non-respect de l'engagement de location du propriétaire ou du porteur de parts.
Non-respect des conditions initiales d'application du dispositif
Lorsque les conditions initiales du dispositif ne sont pas respectées, l'engagement souscrit n'étant pas valable, la réintégration des amortissements est effectuée dans les conditions de droit commun :
le revenu foncier des années au titre desquelles une déduction au titre de l'amortissement a été déduite est majoré du montant de cette déduction ;
les dépenses d'amélioration qui ont été le cas échéant ouvert droit à un amortissement au taux de 10 % pendant 10 ans, sont déductibles des revenus fonciers de l'année au titre de laquelle elles ont été payées.
Non-respect d'un engagement - Quotient
En cas de rupture de l'engagement de location ou de conservation des parts, le revenu foncier de l'année au cours de laquelle intervient la rupture de cet engagement est majoré des amortissements déduits au cours de la période couverte par cet engagement. Afin d'atténuer les effets de la progressivité de l'impôt, cette imposition fait l'objet d'un système de "quotient".
Ce système concerne exclusivement l'imposition des réintégrations opérées au titre des amortissements déduits au cours de la période couverte par l'engagement initial. Il peut s'agir des déductions au titre de l'amortissement du prix d'acquisition ou de revient du logement ou des dépenses de reconstruction et d'agrandissement.
En revanche, les réintégrations correspondant aux déductions pratiquées au cours de la période supplémentaire d'amortissement et celles correspondant aux déductions au titre de l'amortissement des dépenses d'amélioration pratiquées après l'expiration de la période d'engagement initial, qui ne sont pas subordonnées à un engagement formel, sont imposées dans les conditions de droit commun.
Le système du quotient consiste à :
diviser la fraction du revenu net foncier correspondant aux déductions réintégrées par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit. Lorsque le point de départ de la période d'amortissement a lieu en cours d'année, la fraction d'année est assimilée à une année entière ;
ajouter ce résultat au revenu net global de l'année au cours de laquelle le non respect de l'engagement a été constaté, déterminé dans les conditions de droit commun ;
calculer l'impôt correspondant à cette fraction de majoration : cet impôt correspond à la différence entre le montant des droits simples calculés par application du barème de l'impôt sur le revenu au total formé par le revenu net global ainsi majoré et le montant des droits simples résultant de l'application de ce barème au seul revenu net global ordinaire ;
multiplier cette différence par le nombre d'années utilisé pour déterminer le quotient, c'est-à-dire le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit.
Exemple
Patricia mariée, ayant 2 enfants à charge, acquiert un logement neuf le 3 septembre 2003 pour un prix total de 100 000 €. Elle revend ce bien en 2010. Au titre de cette année, son revenu net global imposable s'élève à 39 600 €.
Montant des amortissements déduits :
2003 : 2 666 €, calculés ainsi : 100 000 x 8 % x 4/12
2004 à 2007 : 8 000 € (soit 100 000 x 8 %)
2008 : 6 166 €, calculé ainsi : (100 000 x 8 % x 8/12) + (100 000 x 2,5 % x 4/12)
2009 : 2 500 € (100 000 x 2,5 %)
2010 : 0 (Patricia n'ayant pas respecté son engagement, elle ne peut déduire aucun amortissement)
Total des déductions opérées : (2 666 + 4 x 8 000) + 6 166 + 2 500 = 43 332 €
Nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit : 7
Quotient : 43 332 / 7 = 6 190 €
Impôt initial : 3 611 €
Impôt après réintégration des déductions selon le système du quotient (revenu net global imposable : 39 600 + 6 190 = 45 790 €) : 4 935 €
Supplément d'impôt relatif à la fraction de la majoration : 4 935 - 3 611 = 1 324 €
Montant du rappel d'impôt : 1 324 x 7 = 9 268 €.
Déclarations n° 2042 et
n° 2044 spéciale
Les sommes qui doivent être réintégrées et
qui bénéficient du quotient doivent être portées en totalité case
0XX de la déclaration n° 2042.
Dans le cadre situé en dessous de la ligne
0XX, il convient de préciser qu'il s'agit de la réintégration
d'amortissement de revenus fonciers en indiquant le détail par année
de ces déductions.
Pour les réintégrations ne bénéficiant pas du système du quotient,
il convient d'indiquer ligne 870
le montant des amortissements à réintégrer pour chaque année de déduction.
Si ce cadre n'est pas suffisant, il est possible d'indiquer les renseignements
utiles sur une note jointe à la déclaration n°
2044-SPE.
Pour
en savoir plus...
Conditions du dispositif :
Conditions propres aux logements à réhabiliter
Conditions tenant à la location
Calcul de l'amortissement :