Revenus fonciers - Déduction des travaux de réparation et d'entretien
Les dépenses de réparation et d'entretien sont, en principe, toujours déductibles pour la détermination du revenu net des propriétés urbaines, sous réserve du respect des conditions générales de déductibilité.
Notion de réparation et d'entretien
Les dépenses de réparation et d'entretien correspondent aux travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Distinction avec les dépenses d'amélioration
Lorsque les dépenses de réparation et d'entretien s'accompagnent de l'adjonction d'éléments ou d'équipements nouveaux, l'ensemble de cette opération présente le caractère de dépenses d'amélioration. Toutefois, la seule circonstance que la dépense a consisté dans le remplacement d'un élément ou d'un équipement obsolète par un équipement plus moderne ne suffit pas à lui ôter son caractère de dépense de réparation ou d'entretien.
Ainsi, lorsque les dépenses d'entretien et de réparation sont réalisées conjointement avec des dépenses d'amélioration, l'ensemble constitue en principe un tout indissociable. Toutefois, les dépenses de réparation et d'entretien peuvent, dans certains cas, être considérées comme dissociables.
Ainsi constituent des dépenses d'entretien et de réparation :
la remise en état du gros oeuvre (toiture, façades...), des canalisations, de l'installation électrique ou de l'installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d'éléments de radiateurs),
la substitution, à l'ancienne installation électrique, d'un équipement conforme aux normes de sécurité imposées par la réglementation,
la remise en état du mur d'une propriété,
les travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l'escalier et les travaux de réfection des enduits extérieurs,
les travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble, le ravalement et le crépissage des murs et la réfection des peintures extérieures,
la remise en état d'une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction,
le remplacement de la chaudière du chauffage central,
le traitement des bois contre les parasites,
les dépenses de recherche et d'analyse de la nocivité de l'amiante (en revanche, les travaux de désamiantage constituent des dépenses d'amélioration déductibles),
les dépenses de recherche et d'analyse rendues obligatoires par la réglementation telles que les diagnostics relatifs au risque d'exposition au plomb ou à l'information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs,
les dépenses acquittées au titre de la mise aux normes du parc d'ascenseurs anciens des immeubles collectifs, ainsi que le remplacement des ascenseurs vétustes (en revanche, les dépenses d'entretien et de contrôle périodique des ascenseurs constituent des charges incombant aux locataires qui ne peuvent être définitivement déduites des revenus fonciers des propriétaires bailleurs dès lors qu'elles ne sont pas effectivement supportées par ces derniers),
les frais de remise en état d'une cuisine aménagée existante (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers considérées comme des dépenses d'investissement dont l'objet diffère de celui de l'entretien ou de la réparation de l'immeuble nu),
la remise en état de la loge du concierge,
les frais de remise en état et travaux confortatifs des immeubles à la suite d'une catastrophe naturelle pour la part réellement supportée (intempéries, inondations, secousses sismiques, glissement de terrain ...),
les travaux effectués dans des locaux à usage industriel et ayant consisté, sans apporter de modifications au gros oeuvre ni entraîner un accroissement du volume de ces locaux, à remettre en état la climatisation, un escalier, l'étanchéité d'une terrasse, les descentes pluviales, la plomberie, les peintures, les revêtements de sols et les sanitaires, à remplacer un monte-charge, des faux plafonds et des tubes fluorescents et à mettre en conformité un ascenseur et l'électricité.
Cette énumération n'est pas limitative.
Attention
Les travaux d'entretien et de réparation indissociables des travaux d'agrandissement ou de construction (par exemple, réfection de la toiture en cas de construction d'un étage supplémentaire) ne sont pas déductibles.
Réparations non locatives
En principe, seules les charges de la propriété sont déductibles pour la détermination du revenu net foncier. En effet, les réparations locatives (celles dont le locataire est légalement tenu) sont en principe prises en charge par le locataire et ne peuvent, par suite, être admises en déduction pour la détermination du revenu net foncier.
Ainsi même lorsqu'elles sont supportées par le propriétaire, ces charges ne peuvent en principe pas venir en déduction des revenus fonciers.
Il existe toutefois certaines exceptions au principe de non déductibilité des charges locatives :
Dépenses occasionnées par la vétusté, la force majeure ou un vice de construction
Les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure ainsi que les dépenses occasionnées par un vice de construction ou une malfaçon perdent leur caractère locatif. Ces dépenses, qui constituent des charges de la propriété incombant au propriétaire, sont admises en déduction. Peuvent être considérés comme rendus nécessaires par la vétusté et la forcé majeure :
les frais rendus nécessaires par des travaux plus lourds dont la charge incombe au propriétaire (peintures effectuées à la suite de la remise en état des conduits de fumée...),
les travaux ou réparations faisant suite à un cataclysme naturel (inondation, gelée...) ;
Dépenses engagées en vue de faciliter la location
Les dépenses de réparation et d'entretien engagées en vue de faciliter la location peuvent être admises en déduction même si elles présentent un caractère locatif dès lors qu'elles sont engagées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu et qu'elles sont supportées par le propriétaire. La déduction est toutefois refusée s'il apparaît que la prise en charge de ces dépenses par le propriétaire résulte de rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties ou de circonstances telles que la location peut être considérée comme anormale ;
Dépenses récupérables non récupérées
Ainsi, lorsqu'elles sont effectivement supportées par le propriétaire et n'ont pas été remboursées par le locataire, le bailleur peut les déduire du montant brut de ses loyers au titre de l'année de départ du locataire.
Déclarations n° 2044 et 2044 spéciale
Ces dépenses doivent être portées ligne 224 de la déclaration n° 2044 ou ligne 224 ou 444 de la déclaration n° 2044-SPE.
Sommes admises en déduction
En plus des sommes effectivement payées au cours de l'année d'imposition à raison des travaux proprement dits, sont admis en déduction :
les honoraires versés à l'architecte en contrepartie de l'établissement et du contrôle des devis, ainsi que de la direction et de la surveillance des travaux,
les salaires payés à la personne chargée de la surveillance et de l'exécution des travaux d'entretien et de réparation,
l'indemnité d'éviction versée au locataire en vue d'obtenir la libération des locaux afin d'y faire procéder à des travaux de réparation ou d'entretien (lorsque le versement de l'indemnité d'éviction est indissociable des travaux, le montant de l'indemnité doit être déduit dans la catégorie des travaux d'entretien et non dans la catégorie des indemnités d'éviction),
les frais d'hébergement du locataire pendant la durée des travaux affectant le logement.
Pour en savoir plus...
Dépenses de construction, reconstruction et d'agrandissement
Travaux effectués dans les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés