Revenus fonciers - Conditions générales de déductibilité des charges
La loi donne une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers. En dehors de ces dépenses, les propriétaires peuvent déduire les autres frais qu'ils ont supportés, à condition que ces dépenses soient engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier.
Pour être admises en déduction des revenus fonciers, les charges de la propriété doivent remplir les conditions suivantes :
Se rapporter à des immeubles locatifs
Les dépenses doivent se rapporter à des immeubles ou parties d'immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les dépenses afférentes à des immeubles ou parties d'immeubles dont les revenus sont imposés dans une autre catégorie ou bénéficient d'une exonération, ne sont pas admises en déduction au titre des revenus fonciers.
Immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance
Les charges de la propriété des propriétés urbaines ou rurales dont le propriétaire se réserve la jouissance et pour lesquelles aucune exonération n'est applicable sont déductibles dans les conditions de droit commun. Toutefois, seules les dépenses qui incombent au propriétaire sont alors admises en déduction, à l'exclusion par conséquent des charges locatives.
Le fait que le propriétaire ne tire pas de revenus d'un logement ne signifie pas nécessairement qu'il se réserve la jouissance de l'immeuble : s'il démontre qu'il a effectué toutes les diligences nécessaires pour le louer au cours d'une année donnée, il peut déduire les charges y afférentes quand bien même il n'a pu réussir à trouver un locataire (cf aussi ci-dessous "Immeubles destinés à la location").
Immeubles qui procurent des revenus exonérés
Les dépenses afférentes à des immeubles ou parties d'immeubles dont les revenus sont exonérés ne sont pas déductibles. Il en est ainsi des logements dont le contribuable se réserve la jouissance dont les revenus sont exonérés.
Toutefois, ce principe connaît une exception, depuis 2009, pour les immeubles détenus en nue-propriété.
Immeuble mixte (seule une partie de l'immeuble est louée)
Lorsque l'immeuble procure pour
partie seulement des revenus imposables dans la catégorie des
revenus fonciers, il est nécessaire de procéder à une ventilation
des dépenses. Il en est notamment ainsi lorsqu'un propriétaire
d'un immeuble se réserve la jouissance d'une partie d'un immeuble
et en donne le reste en location.
Les dépenses propres à la partie
de l'immeuble dont les revenus sont exonérés ne peuvent pas être déduites
des revenus fonciers. Les dépenses réalisées dans la partie d'immeuble
dont les revenus sont imposables sont en revanche déductibles (sous
réserve que les autres conditions de déductibilité soient remplies).
Quant aux dépenses afférentes à l'immeuble
pris dans son ensemble (frais de réfection de la toiture, taxe
foncière, intérêts de dettes contractées pour l'acquisition de l'immeuble...),
elles doivent être réparties entre les locaux exonérés et ceux dont
les revenus sont imposables. Seule la fraction correspondant à cette
dernière catégorie de locaux peut être admise en déduction. Cette
ventilation s'effectue d'après les pourcentages
qui servent à la répartition des charges
locatives entre les occupants.
Une ventilation analogue doit être opérée pour la détermination du revenu foncier et du bénéfice commercial des propriétaires qui louent en meublé ou donnent en location-gérance des locaux situés dans un immeuble dont le surplus est loué nu.
Immeubles non loués destinés à la location
En principe, seules les charges supportées à raison d'un immeuble productif de revenus sont déductibles.
Toutefois, les charges relatives à un immeuble
non loué mais que le propriétaire destine à la location peuvent
être déduites. Le propriétaire doit alors manifester clairement son
intention de louer le logement une fois les travaux achevés. La location doit, en
principe être immédiate et effective après l'achèvement des travaux.
Le fisc admet toutefois la déduction même si le propriétaire ne trouve
pas immédiatement preneur au bail à condition qu'il démontre avoir
pris les dispositions nécessaires et effectué toutes les démarches
pour trouver un locataire. Le délai de vacance ne doit cependant pas
excéder 1 ou 2 ans en fonction de l'état du marché locatif.
Sont ainsi déductibles les dépenses liées à un immeuble en cours de
construction destiné à la location, de même que les travaux d'amélioration
effectués dans un logement resté vacant pendant un certain temps.
Note
Le Conseil d'Etat a admis la déductibilité de charges afférentes à un immeuble non loué dans la mesure où le propriétaire démontre avoir effectué des démarches en vue de louer le logement, même s'il n'y parvient pas. Dans cet arrêt les juges semblent donc encore plus permissifs que la doctrine n'exigeant pas une location du logement dans un délai minimal : le simple fait d'effectuer des diligences en vue de louer le logement serait donc suffisant pour permettre la déduction des charges.
En revanche, la déduction sera remise en cause s'il apparaît, notamment, que la prise en charge de ces dépenses par le propriétaire résulte de rapports personnels, familiaux ou d'intérêts existant entre les parties ou de circonstances telles que la location peut être considérée comme anormale.
Etre engagées en vue d'acquérir ou de conserver le revenu
Les dépenses doivent avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.
Ainsi sont déductibles, outre les dépenses énumérées par la loi, :
la redevance que le propriétaire d'une construction édifiée sur sol d'autrui qu'il donne en location peut ainsi déduire de son revenu brut foncier verse au propriétaire du sol à raison de l'occupation du terrain,
les frais engagés par un propriétaire pour loger temporairement son locataire durant les travaux affectant le logement loué peuvent être admis en déduction des revenus fonciers, si les conditions de leur exposition permettent de considérer qu'ils sont effectués en vue de la conservation d'un revenu et si l'engagement de ces frais et leur montant résultent d'une gestion normale.
En revanche, ne sont pas déductibles :
les frais d'acte et d'enregistrement exposés lors de l'acquisition d'un immeuble,
les arrérages d'une rente viagère versée en paiement du prix d'acquisition d'un immeuble,
les frais de démolition d'un immeuble, alors même que ces travaux ont été effectués en vue de permettre l'édification d'une nouvelle construction,
la perte consécutive à une caution hypothécaire sur un immeuble donné en location lorsque le propriétaire est amené, dans le cadre de cet engagement, à vendre l'immeuble.
Cas
particulier - Dépenses supportées par le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire est légalement tenu d'effectuer les travaux de grosses réparations des immeubles. Ces réparations s'entendent de celles des gros murs, voûtes et planchers, du rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, murs de soutènement et clôtures. Bien que ces travaux soient destinés à assurer la conservation d'un immeuble dont les revenus ne sont pas imposables à leur nom, les nus-propriétaires sont autorisés sous certaines conditions à déduire ces frais du revenu de leurs autres propriétés.
Avoir été effectivement supportées par le propriétaire
Le propriétaire ne peut demander que la déduction des sommes qu'il a effectivement déboursées. De ce fait, doivent être exclues des charges déductibles :
les dépenses payées directement par des tiers pour le compte du propriétaire sans que celui-ci soit tenu au remboursement de ces dépenses,
l'évaluation du travail fourni par un propriétaire pour la gestion, l'entretien ou la réparation de ses immeubles,
les dépenses payées par le copropriétaire d'un immeuble indivis pour le compte des autres copropriétaires, chacun d'eux n'étant en effet tenu aux charges de la propriété qu'en proportion.
Sous cette réserve, les dépenses acquittées par le propriétaire sont admises en déduction quelle que soit l'origine des fonds utilisés : fonds propres ou sommes mises la disposition du propriétaire sous forme de prêt, d'avances ou de donation.
Toutefois, les dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par le propriétaire (frais de chauffage, d'entretien des ascenseurs, taxe d'enlèvement des ordures ménagères etc.) ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Parallèlement, les remboursements par le locataire de ces dépenses ne sont pas imposables.
Avoir été payées au cours de l'année d'imposition
Les charges à déduire des revenus fonciers s'entendent de celles qui ont été effectivement acquittées au cours de l'année d'imposition, quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante a pris naissance ou est venue à échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les travaux auxquels elles se rapportent.
Cette règle s'applique quelle que soit l'origine des fonds utilisés par le bailleur pour régler la dépense. Ainsi, même si des dépenses ont été financées à l'aide d'un emprunt remboursable en plusieurs années, ces dépenses doivent être retranchées au moment du paiement des entrepreneurs et non au fur et à mesure du remboursement par le contribuable à l'organisme prêteur.
Les dépenses déductibles s'entendent de celles qui ont été effectivement acquittées au cours de l'année civile. Toutefois, si les travaux sont effectués par l'intermédiaire d'un syndic, les copropriétaires doivent déduire le montant des provisions versées. Cependant, les dépenses ayant donné lieu aux provisions spéciales doivent être déduites, à condition bien entendu qu'elles présentent le caractère de charges déductibles, au titre de l'année où elle a été effectivement versée par le syndic de la copropriété aux fournisseurs ou aux entreprises.
Etre justifiées
Les dépenses dont la déduction est demandée doivent être justifiées.
Cette règle ne s'applique toutefois pas :
aux contribuables ayant opté pour le régime du micro-foncier,
aux dépenses déductibles pour un montant forfaitaire.
Dans les autres cas et pour les autres dépenses, le propriétaire doit être en mesure de justifier, par tous les moyens de preuve en sa possession, de la nature et du montant des dépenses dont il demande la déduction.
Règles de non-cumul
Avec le dispositif Demessine
Le contribuable qui bénéficie de la réduction d'impôt Demessine en faveur de l'acquisition d'une résidence de tourisme en vue de sa réhabilitation ou de celle en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques, doit renoncer à sa faculté de déduire ces dépenses pour leur montant réel ou sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement pour la détermination du revenu foncier.
Avec les dispositifs Duflot et Pinel
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt Duflot ou de la réduction d'impôt Pinel ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.