Revenus fonciers - Déduction des charges supportées par le nu-propriétaire

En cas de démembrement de la propriété d'un immeuble, le sort des dépenses engagées par le nu-propriétaire pour entretenir, améliorer ou conserver le bien dépend de plusieurs facteurs : 

l'usage de l'immeuble concerné (en effet, seules sont déductibles, en principe, les charges afférentes à un immeuble loué par l'usufruitier, dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, sauf les 2 exceptions ci-dessous),

la qualité du détenteur de l'usufruit (un régime de faveur étant réservé aux immeubles dont l'usufruit est détenu par un bailleur social).

Civilement, le nu-propriétaire n'est tenu que des dépenses de grosses réparations.

Toutefois, il peut fiscalement, dans certaines situations, déduire les autres dépenses qu'il supporte au titre de ce bien.

Immeuble non loué par l'usufruitier

Lorsque l'usufruitier se réserve la jouissance de l'immeuble et que ce dernier n'est pas productif de revenu, aucune dépense ne peut, en principe, être admise en déduction (qu'elles aient été prises en charge par l'usufruitier ou le nu-propriétaire).

Immeuble donné en location par l'usufruitier

Bien que le nu-propriétaire ne perçoive aucun revenu imposable de l'immeuble et qu'en principe seules les dépenses engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu sont admises en déduction des revenus imposables, il peut, sous certaines conditions, déduire les charges foncières afférentes à la nue-propriété.

 

Cette déduction n'est permise que dans 2 situations :

l'immeuble est donné en location par l'usufruitier qui perçoit les loyers et est imposable à ce titre dans la catégorie des revenus fonciers,

l'usufruit est détenu par un bailleur social (mais dans ce cas seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles).

Lorsque le bien est donné en location meublée par l'usufruitier, le nu-propriétaire ne peut pas prétendre à ce régime de déduction dérogatoire et spécifique aux revenus fonciers, dès lors que les profits tirés de cette location meublée, et imposés au nom de l'usufruitier, ne relèvent pas de la même catégorie de revenus.

 

Ainsi, lorsque les revenus de l'immeuble sont imposables, entre les mains de l'usufruitier, dans la catégorie des revenus fonciers le nu-propriétaire peut, même s'il ne perçoit aucun revenu, déduire les dépenses qu'il supporte effectivement et personnellement au titre de l'immeuble (à condition bien entendu qu'elles répondent à la définition des charges déductibles des revenus fonciers).

Même si la loi prévoit que le nu-propriétaire n'est tenu qu'aux dépenses de grosses réparations, le nu-propriétaire peut prendre en compte les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration, ainsi que les autres charges qu'il a supportées, quand bien même il ne perçoit pas de loyer et ne déclare aucun revenu foncier.

Ces charges s'imputent dans un 1er temps sur les revenus fonciers que pourrait percevoir le nu-propriétaire par ailleurs.

A défaut de tels revenus, ou de revenus suffisant pour éponger l'intégralité de ces charges, le déficit résultant des charges afférentes à la nue-propriété, à l'exclusion cependant de la fraction de ce déficit qui provient des intérêts d'emprunt, est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 € ou qui provient des intérêts d'emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes qu'il s'agisse de propriétés urbaines ou rurales.

 

Si le démembrement de propriété est réalisé à l'occasion d'une succession ou donation entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement, le nu-propriétaire bénéficie en outre d'un régime dérogatoire.

 Note

Ce principe vaut également lorsque l'usufruitier donne l'immeuble en location au nu-propriétaire. Ainsi, le nu-propriétaire occupant, moyennant versement d'un loyer, l'immeuble dont il détient la nue-propriété, peut déduire de son revenu imposable les dépenses qu'il supporte au titre de l'immeuble. En revanche, il ne pourra déduire aucune dépense s'il occupe le bien à titre gratuit.

 Déclaration n° 2044 spéciale

Déclaration n° 2044-SPE, cadre 410 colonne 3.

 Pour en savoir plus...

Usufruit détenu par un bailleur social

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