Pour être admises en déduction du revenu brut foncier, les charges foncières doivent en principe se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.
Une exception à ce principe est admise en faveur des nus-propriétaires autorisés à déduire, sous certaines conditions, certaines dépenses qu'ils ont effectivement supportées lorsque l'immeuble est loué par l'usufruitier (la déduction est justifiée par le fait que l'immeuble génère des revenus imposables entre les mains de l'usufruitier).
La loi de finances rectificative pour 2008 est allée encore plus loin, en permettant, rétroactivement à compter de l'imposition des revenus perçus en 2006, aux nus-propriétaires de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l'amélioration des logements dont l'usufruit est détenu temporairement par un bailleur social.
Démembrements concernés
Les opérations concernées consistent à démembrer la propriété de logements, l'usufruit étant temporairement cédé à un bailleur social pendant une durée fixée par convention, et la nue-propriété étant cédée à un investisseur privé (ou conservée par ce dernier s'il est déjà propriétaire). Au terme de la convention, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire.
Les conventions temporaires d'usufruit sont en général conclues pour une durée d'au moins 15 ans, et les logements sont le plus souvent des biens neufs.
Les bailleurs sociaux éligibles sont :
les organismes d'HLM (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production, sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré et fondations d'habitations à loyer modéré) ;
les sociétés d'économie mixte ;
les organismes agréés concourant aux objectifs de la politique d'aide au logement.
Dépenses concernées
Seuls sont déductibles par les nus-propriétaires les intérêts d'emprunts contractés pour :
l'acquisition de la nue-propriété du bien,
la construction ou reconstruction du logement,
sa conservation,
sa réparation,
ou son amélioration.
Cette liste étant limitative, les intérêts afférents à des dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles.
Modalités d'imputation
Ces charges sont déductibles des revenus fonciers bruts (y compris des revenus provenant des propriétés "ordinaires") et l'éventuel déficit foncier correspondant s'impute exclusivement (s'agissant d'intérêts d'emprunt) sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple
Bruno possède 2 immeubles :
le 1er (immeuble A) dont il est plein propriétaire donné en location nue et dégageant un revenu brut foncier de 20 000 € pour l'année 2017. Cet immeuble a été financé par emprunt et le montant des intérêts supportés au titre de l'année 2017 s'élève à 12 000 € ;
le 2nd (immeuble B) dont il est nu-propriétaire et dont l'usufruit est détenu, à titre temporaire, par un organisme HLM qui le donne en location nue. La nue-propriété de l'immeuble B a été financée par emprunt. Le montant des intérêts payés à ce titre en 2017 s'établit à 11 000 €.
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Immeuble
A |
Immeuble
B |
Revenus 2017 |
20 000 € |
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Charges foncières |
- 4 000 € |
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Intérêts d'emprunt |
- 12 000 € |
- 11 000 € |
Revenus bruts |
20 000 € |
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Revenu net des intérêts |
- 3 000 € |
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Revenu net de la totalité des charges |
- 4 000 € |
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Les charges financières liées à l'acquisition de la nue-propriété de l'immeuble B, soit 11 000 €, peuvent être imputées sur le revenu brut foncier de l'immeuble A. Le déficit provenant des intérêts d'emprunt, soit 3 000 €, est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le déficit provenant des autres charges foncières, soit 4 000 €, est imputable sur le revenu global.