Location en meublé - Imposition dans la catégorie des BIC
Nouveau !
Le Conseil constitutionnel a censuré, le 8 février
2018, la condition de l'article 151 septies du CGI (dans sa version
en vigueur jusqu'en 2012) relative à l'inscription
obligatoire au RCS qui était nécessaire pour que l'activité de
loueur en meublé soit qualifiée de professionnelle. Cette décision
de principe a une portée large et devrait amener le législateur à
supprimer ce critère du régime actuel.
La loi de finances pour 2018 augmente
fortement les plafonds permettant de bénéficier du régime micro-BIC, et ce dès
l'imposition des revenus 2017.
La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés, directement habitables par le locataire.
Les revenus des locations en meublé, qu'elles soient réalisées à titre occasionnel ou non sont, depuis le 1er janvier 2017 imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Note
Jusqu'à l'imposition des revenus 2016, les revenus tirés de la location meublée occasionnelle, c'est-à-dire réalisée ponctuellement et pour une courte durée, étaient imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et non pas dans celle des BIC.
L'imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie BIC présente certains avantages :
il est possible de bénéficier du régime du micro-BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % avant 2009 : la loi de finances pour 2009 a reclassé l'activité de location en meublé dans les prestations de service et non plus dans celle des ventes, sauf pour les locations de chambres d'hôtes ou de meublés de tourisme),
le loueur en meublé peut opter pour le régime du réel. S'il est considéré comme loueur professionnel (LMP), il a alors la possibilité de déduire ses déficits de son revenu global. Il peut aussi amortir le local ainsi que le mobilier le garnissant, si ces biens sont inscrits à l'actif du bilan. En revanche, si le loueur n'est pas considéré comme professionnel, l'imposition dans la catégorie des BIC présente l'inconvénient de ne pas pouvoir imputer de déficit sur le revenu global, alors que dans le cadre des revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global dans une certaine limite.
Pour les loueurs professionnels, l'immeuble loué en meublé échappe à l'IFI.
D'autre part, lorsque la location meublée est soumise à la TVA, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition de l'immeuble ou lors de travaux de rénovation.
Lorsque la location meublée d'un local d'habitation débute ou s'achève en cours d'année, les recettes y afférentes sont ramenées à 12 mois. L'ajustement prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours de location par rapport à 365.
Distinction avec le para-hôtelier
Sont considérées comme des prestations de nature
hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location
meublée, les conventions d'hébergement qui, en raison des services
fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. C'est
le cas lorsque l'exploitant fournit ou propose, en sus de l'hébergement,
au moins 3 des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage
régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou réception, même
non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires
à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère
hôtelier exploités de manière professionnelle.
En revanche, lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière
accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements
d'hébergement à caractère hôtelier, l'activité relève du régime fiscal
de la location meublée (tel est le cas par exemple si le nettoyage
des locaux est effectué uniquement à l'occasion du changement de locataire,
si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture
de linge n'est pas régulière).
Loueur en meublé professionnel ou non ?
Le statut de loueur "professionnel" permet au bailleur d'imputer l'éventuel déficit tiré de la location en meublé sur son revenu global. Il peut également, sous certaines conditions, bénéficier d'une exonération d'IFI pour l'immeuble loué en meublé, alors considéré comme bien professionnel. Depuis le 1er janvier 2009, les conditions à remplir pour être qualifié de loueur professionnel ont été durcies.
Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur :
dont un membre du foyer est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel (en cas de location via une société, c'est la société qui doit être inscrite, non chacun des associés). Cette condition ne devrait plus être exigée très prochainement dans la mesure où elle a été censurée par le Conseil constitutionnel car impossible à remplir en pratique. En effet, les greffes refusent cette inscription du fait du caractère non commercial de l'activité, ce qui a conduit l'administration fiscale à admettre que la demande d'inscription au RCS était suffisante pour être reconnu comme professionnel. Bien que la censure du Conseil constitutionnel ne concerne qu'une ancienne disposition du CGI, depuis transférée dans un autre article, la solution est transposable aux critères actuels de qualification des loueurs professionnels et la loi devrait être mise en conformité avec cette décision de principe ;
qui tire de l'activité de location en meublé (apprécié au niveau du foyer) des recettes de 23 000 € au moins ;
dont les recettes doivent excéder
les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu
(net de charges et d'abattements) dans les catégories des traitements
et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l'activité de location
meublée, des bénéfices agricoles et des BNC. Les revenus exonérés
ne sont pas retenus et les déficits éventuels ne sont pris en compte
qu'au titre de l'année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur
de leur montant imputable sur le revenu global (les déficits des années
antérieures ne sont pas pris en compte).
A titre transitoire, des modalités particulières d'appréciation de
cette dernière condition ont été mises en place pour les locations
ayant commencé avant le 1er janvier
2009 ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant
cette date afin d'éviter à certains loueurs professionnels de basculer
brutalement dans la catégorie des loueurs non professionnels.
Les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation
acquis ou réservé avant cette date sont comptées pour un montant quintuple
de leur valeur, diminué de 2 cinquième de cette valeur par année écoulée
depuis le début de la location, dans la limite de 10 années à
compter du début de celle-ci.
Si l'une de ces 3 conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel.
Note
Pour bénéficier de l'exonération d'IFI au titre
des logements loués le loueur doit être inscrit au RCS, tirer de l'activité
de location en meublé, un chiffre d'affaires annuel de 23 000 €
minimum et au moins 50 % des revenus de son foyer.
.
Revenus exonérés
Il existe 2 exonérations en cas de location d'une partie de la résidence principale :
Location à usage de résidence principale (y compris travailleurs saisonniers)
Le loueur en meublé est exonéré d'impôt sur le revenu au titre des produits de la location ou sous-location s'il respecte 3 conditions cumulatives :
les pièces louées font partie de son habitation principale,
ces pièces constituent pour le locataire son habitation principale ou, depuis le 1er janvier 2016, temporaire pour les locataires justifiant d'un contrat saisonnier,
le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables, établies pour 2018 à 185 €/m2 en Ile-de-France et 136 €/m2 dans les autres régions (ces montants étaient de 184 € et 135 € pour 2017).
Location occasionnelle
Le loueur mettant à la disposition du public de façon habituelle des pièces meublées de sa résidence principale mais n'en retirant qu'un revenu inférieur à 760 € par an, est exonéré, à ce titre, d'impôt sur le revenu. Cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions concernant le régime des micro-entreprises.
Notes
- La doctrine administrative semble
réserver ce dernier cas d'exonération (dans la limite de 760 €
par an) aux seules chambres d'hôtes, ce que ne précise pas la loi
qui est bien plus large. .
- En cas de dépassement du plafond, les contribuables sont imposables
sur la totalité des produits nets retirés de la location.
Ces exonérations peuvent se cumuler entre elles dans le cas d'une location à des lycéens ou des étudiants pendant l'année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale.
Régime fiscal comparé avec les revenus fonciers
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Revenus fonciers Location nue |
Loueur en meublé non professionnel |
Loueur en meublé professionnel |
Imposition des revenus |
- revenus <
15 000 €
: |
- Revenus (1)
<
70 000 € à
compter de 2017 (2)
(170 000 €
(2) pour les locations de chambres
d'hôtes et les meublés de tourisme) : |
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Sort du déficit |
- Micro-foncier : impossible
de constater un déficit |
- Micro-BIC : |
- Micro-BIC : |
Amortissement du logement |
Aucun |
- Micro-BIC : |
|
IFI |
Logement Imposable |
Logement exonéré |
|
Plus-value de cession du logement |
- Exonération en deçà d'un
certain chiffre d'affaires
si l'activité est exercée depuis 5 ans au moins |
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(1) Pour les exercices clos
à compter du 31 décembre 2015,
ces limites sont appréciées, non plus par rapport au chiffre
d'affaires annuel de l'année en cours, mais par rapport au
chiffre d'affaire annuel de l'année précédente (N-1). |
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