Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d'immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).

Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à moins :

d'être exonérés,

ou d'être inclus dans le bénéfice professionnel imposable dans la catégorie des BIC, BNC ou BA (c'est le cas pour les produits des immeubles utilisés pour les besoins d'une entreprise individuelle, commerciale ou artisanale, d'une profession non commerciale ou d'une exploitation agricole),

ou enfin de provenir de location en meublé (imposable dans la catégorie des BIC).

Revenu net imposable

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net.

Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons.

Méthode forfaitaire

Le revenu foncier net peut être déterminé de façon forfaitaire.

Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d'une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s'applique de plein droit (à condition toutefois que ces revenus ne proviennent pas d'immeubles "spéciaux"). Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d'année. Le contribuable n'a qu'à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l'année sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042, l'administration fiscale appliquera automatiquement l'abattement de 30 % sur ces revenus. Il est toutefois possible de renoncer à l'application de ce régime en optant pour un régime réel d'imposition.

Méthode du "réel"

Le revenu foncier peut être déterminé de façon "réelle". Il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d'imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d'un montant supérieur à 15 000 €, ou propriétaires d'immeubles "spéciaux" (bénéficiant de régimes fiscaux dérogatoires) optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n° 2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.

Taux d'imposition

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'IR auquel il convient d'ajouter les différentes contributions et prélèvements sociaux (ces prélèvements sociaux s'appliquent également aux revenus fonciers perçus par les non-résidents depuis le 1er janvier 2012).

Gestion du déficit foncier

Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s'impute :

sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € en présence d'un déficit "Périssol") s'il résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt,

sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou 15 300 € ou générée par les intérêts d'emprunt.

Régimes spécifiques

Il existe, par ailleurs, de nombreux régimes particuliers :

le dispositif Pinel, qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, de bénéficier d'une réduction d'impôt dont le taux varie en fonction de la durée d'engagement (avec prorogations possibles) et de la situation du logement qui peut atteindre (sur 12 ans) :

21 % pour les logements situés en Métropole,

32 % pour les logements situés Outre-mer ;

le dispositif Duflot, qui permet aux contribuables qui ont acquis, entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, dans les zones A et B, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu (18 % pour les logements en métropole, 29 % outre-mer) à condition qu'ils s'engagent à le louer nu pendant une durée minimale de 9 ans, sous certaines conditions de loyer, à des personnes qui en font leur résidence principale, et dont les ressources ne peuvent excéder certains plafonds ;

le dispositif Scellier qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale ou à un autre usage que l'habitation de bénéficier, sous certaines conditions de loyer,

d'une réduction d'impôt pouvant atteindre jusqu'à 52 % du montant de l'investissement (limité à 300 000 € maximum par an) pour les logements acquis neufs, à réhabiliter ou construits entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012,

d'une déduction forfaitaire de 30 % en cas de location dans le secteur intermédiaire,

et d'une déduction forfaitaire de 26 % lorsque le bien est situé dans une ZRR ;

le dispositif Cosse ancien permettant aux propriétaires de logements situés en zones tendues, ou sur l'ensemble du territoire en cas de location intermédiée, loués dans le cadre d'une convention conclue avec l'agence nationale de l'habitat (Anah) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, de bénéficier d'une déduction forfaitaire de leurs revenus fonciers (de 15 %, 30 %, 50 %, 70 % ou 85 % selon les cas) ;

le dispositif Borloo neuf qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale d'amortir, sous certaines conditions de ressources et de loyer, jusqu'à 65 % de leur investissement pour les logements acquis neufs ou à réhabiliter entre le 1er septembre 2006 (ou le 1er janvier 2006 sur option expresse) et le 31 décembre 2009 ;

le dispositif Borloo ancien qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale, passant une convention avec l'Anah (en vertu d'une demande de conventionnement réceptionnée avant le 1er février 2017), de bénéficier, sous certaines conditions d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % pour les logements donnés en location dans le secteur intermédiaire, de 60 % (45 % pour les conventions conclues avant le 28 mars 2009) pour les logements donnés en location dans le secteur social, ou de 70 % pour les logements donnés en location dans le secteur social intermédié ;

le dispositif Robien recentré (et Robien recentré SCPI) qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale, sous certaines conditions, d'amortir 50 % (47,5 % pour les SCPI) de leur investissement pour les logements donnés en location acquis neufs ou à réhabiliter entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 ;

le dispositif Robien classique qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale d'amortir, sous certaines conditions, jusqu'à 65 % de leur investissement pour les logements acquis neufs entre le 1er janvier 2003 et le 31 août 2006 ou à réhabiliter entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 ;

le dispositif Besson qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation principale de bénéficier, sous certaines conditions :

d'un amortissement sur leur investissement si les logements loués sont neufs et ont été acquis avant le 3 avril 2003,

s'il s'agit de logements anciens, d'une déduction forfaitaire de 26 % jusqu'au 31 décembre 2019 ;

le régime particulier applicable aux immeubles historiques permettant à leurs propriétaires d'imputer, sans limitation de montant, les déficits fonciers générés par ces immeubles ;

l'amortissement Périssol qui permet aux particuliers ayant acquis des logements locatifs neufs entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 d'amortir leur investissement à hauteur de 80 % sur 24 ans ;

le dispositif de la loi Malraux permettant, dans le cadre d'opérations de restauration immobilière :

pour les opérations initiées avant 2009 d'imputer, sans limitation de montant, les déficits fonciers en résultant sur le revenu global ;

pour les opérations initiées à compter de 2009, de bénéficier d'une réduction d'impôt plafonnée ;

enfin, le régime de faveur accordé aux bailleurs de logements situés en zone franche urbaine faisant l'objet de travaux de réhabilitation, supprimé à compter de l'imposition des revenus perçus en 2006.

Obligations déclaratives

Les revenus fonciers doivent être déclarés (sauf pour les contribuables bénéficiant du micro-foncier) sur une déclaration, annexée à la déclaration d'ensemble des revenus (n° 2042), déclinée en 2 modèles, selon la nature des biens productifs de revenus :

la déclaration n° 2044 qui permet à la plupart des propriétaires de déclarer leurs revenus fonciers ordinaires ;

la déclaration n° 2044 spéciale qui concerne les personnes qui possèdent directement ou par l'intermédiaire d'une SCI non dotée de la transparence fiscale, des immeubles en nue-propriété, ou classés monuments historiques, ou situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone franche urbaine, ou qui réalisent des investissements éligibles à la déduction au titre de l'amortissement Robien, Périssol ou Besson. S'il souscrit une déclaration n° 2044 spéciale, le contribuable doit cocher la case 4BZ sur sa déclaration n° 2042.

Les contribuables n'ayant pas reçu leurs imprimés doivent se les procurer soit dans leur centre des impôts ou dans leur mairie, soit par Internet (www.impots.gouv.fr).

Note

Les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France doivent en principe déposer l'année du départ ou du retour en France 2 déclarations n° 2044 :
- l'une comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période précédant le départ ou le retour en France,
- l'autre comportant les recettes encaissées et les charges payées pendant la période suivant le départ ou le retour en France.
Ces éléments sont ensuite à reporter dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR en fonction de la période considérée.
Toutefois, à titre de règle pratique, l'administration fiscale admet que, lorsque les revenus fonciers afférents aux 2 périodes proviennent des mêmes immeubles, le contribuable puisse déposer une seule déclaration n° 2044 pour l’année entière et répartir le résultat correspondant aux 2 périodes au prorata de leur durée respective dans les déclarations n° 2042 ou 2042-NR.