Les propriétaires de logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement du 1er janvier 1999 au 2 avril 2003 peuvent bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement de leur bien à condition de s'engager à louer ce dernier nu, pendant une période de 9 ans à un locataire qui en fait son habitation principale. Les ressources du locataire doivent être inférieures à certaines limites et le loyer ne doit pas excéder un plafond revalorisés chaque année.
Ce dispositif permet d'amortir le bien jusqu'à 65 % de sa valeur sur 15 ans.
Ce régime a été remplacé depuis le 3 avril 2003 par le dispositif Robien mais continue de s'appliquer aux logements acquis avant cette date.
Le bénéfice du dispositif "Besson neuf" est subordonné au respect de plusieurs conditions. Si le propriétaire ne respecte pas l'une d'entre elles, l'intégralité des déductions opérées est remise en cause.
Qui peut bénéficier de l'amortissement ?
Le régime d'amortissement Besson est ouvert :
aux personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers au titre des revenus issus de la location, y compris aux contribuables non résidents dès lors que les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. Les biens donnés en location et inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle n'ouvrent pas droit à la déduction de l'amortissement,
aux porteurs de parts
de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés. Seules
les sociétés immobilières transparentes, ainsi que les sociétés (SCI,
SCPI ...) pour lesquelles les associés sont imposés directement dans
la catégorie des revenus fonciers, peuvent bénéficier du dispositif
d'amortissement Besson.
Les parts des sociétés doivent être détenues dans le cadre du patrimoine
privé du contribuable. Elles ne peuvent donc pas figurer à l'actif
d'une société ou d'une entreprise individuelle, y compris lorsque
les résultats de celles-ci sont soumis à l'impôt sur le revenu.
Cas
particulierImmeubles ou parts dont la propriété est démembrée
Le démembrement de propriété est exclusif de la déduction au titre de l'amortissement.
En effet, le démembrement de propriété de tout ou partie des éléments
entrant dans la base amortissable, tels que le logement, ses dépendances
immédiates et nécessaires ou son terrain d'assiette, fait obstacle
pour l'ensemble de l'immeuble au bénéfice de la déduction au titre
de l'amortissement.
De même, la déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable
aux revenus des parts de sociétés non soumises à l'IS (société civile
immobilière, société d'attribution, etc.) dont le droit de propriété
est démembré. Si le porteur détient à la fois des parts dont le droit
de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, il ne
peut bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement qu'à raison
des revenus procurés par ces dernières.
Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble, ou des parts sociales, intervient après la date de la prise de l'engagement de location, ou de conservation des parts, l'avantage fiscal est en principe remis en cause.
Toutefois, lorsqu'il résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de déduction au titre de l'amortissement pour la période restant à courir à la date du décès.
Immeubles ou parts détenus en indivision
La location d'un logement en indivision ne remet pas en cause la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont respectées, et notamment lorsque :
les indivisaires s'engagent conjointement à louer l'immeuble nu ou à conserver leurs parts sociales pendant une durée de 9 ans ;
le locataire du logement est une personne autre que l'un des indivisaires, une personne fiscalement à la charge de l'un d'eux, un de leurs ascendants ou descendants.
Dans ce cas, chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise.
En revanche, lorsque l'événement à l'origine de l'indivision intervient après la date de la prise de l'engagement de location, ou de conservation des parts, la déduction au titre de l'amortissement est en principe remise en cause et, en toute hypothèse, cesse de s'appliquer pour l'avenir.
De même, lorsque l'indivision résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant qui devient titulaire d'une quote-part indivise, ne peut pas demander la reprise à son profit du régime de la déduction au titre de l'amortissement. Cette possibilité n'est en effet offerte qu'au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit.
Quels logements ?
Nature du logement
Les logements doivent être situés sur le territoire métropolitain ou dans les DOM.
Seuls les locaux à usage d'habitation sont concernés.
Les locaux mixtes ne peuvent, en principe, ouvrir droit au bénéfice de ces avantages fiscaux. L'administration fiscale admet, toutefois, que la partie du logement louée à usage d'habitation principale ouvre droit à l'un ou l'autre des avantages fiscaux si le local est affecté à l'habitation pour les 3/4 au moins de sa superficie.
Les dépendances (garages, caves, etc.) immédiates et nécessaires sont concernées lorsqu'elles sont situées dans le même immeuble ou ensemble immobilier que le logement, sont louées au locataire du logement et occupées par l'occupant du logement.
Sont exclus du régime de cet amortissement les immeubles et les titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, en cas de décès d'un propriétaire marié soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire de la propriété de l'immeuble ou des titres ou titulaire de l'usufruit de ces biens, peut demander la reprise à son profit du dispositif d'amortissement pour la période restant à courir.
Date d'acquisition
Le bénéfice du dispositif Besson est réservé aux logements acquis entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003 :
logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003,
logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet, entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003, d'une déclaration d'ouverture de chantier,
locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003 et que le contribuable transforme en logements,
logements acquis réhabilités entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003 dès lors que leur acquisition entre dans le champ d'application de la TVA.
Attention
Le dispositif Besson neuf est supprimé pour les logements acquis depuis le 3 avril 2003. Il a été remplacé par le dispositif Robien.
Engagement de location ou de conservation des parts
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement :
en location nue pendant une période d'au moins 9 ans,
à un locataire qui n'est pas membre de son foyer fiscal et dont les ressources n'excèdent pas certaines limites,
pour un loyer n'excédant pas un certain plafond.
Lorsque l'immeuble appartient à une société, c'est cette société qui souscrit cet engagement et l'associé doit s'engager à conserver ses parts.
Effets du dispositif d'amortissement
Suivant la durée de la période d'application du dispositif Besson neuf, le propriétaire bénéficiera d'un amortissement à hauteur de 50 % (9 ans), 57,5 % (12 ans) ou 65 % (15 ans) de la valeur de son bien.
Sous réserve du respect des conditions de loyer et de ressources du locataire, le propriétaire pouvait demander, à l'expiration de la période d'amortissement et avant le 1er octobre 2006, l'application de la déduction forfaitaire de 26 % (40 % pour les revenus perçus avant le 1er janvier 2006). Peu importe à cet égard qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.
Pour un même logement, l'option pour l'amortissement est exclusive du régime simplifié micro-foncier et de la réduction d'impôt pour investissements immobiliers réalisés outre-mer.
Location à un descendant ou à un ascendant
Depuis le 1er janvier 2002 et pour les investissements réalisés avant le 9 octobre 2002, les propriétaires de logements bénéficiant du dispositif Besson neuf peuvent suspendre leur engagement de location pour mettre le logement à la disposition de l'un de leurs ascendants ou descendants sans que l'avantage fiscal ne soit remis en cause. Pour les investissements réalisés depuis le 9 octobre 2002, la location aux ascendants ou descendants du propriétaire entre directement dans le champ d'application du dispositif Besson neuf, la suspension du bénéfice du dispositif pendant cette période de location ne trouve donc plus lieu à s'appliquer pour ces investissements.
Sanctions en cas de non-respect d'une des conditions d'application
Si le bailleur ne respecte pas les conditions d'application du régime Besson, notamment la mise en location du bien pendant une durée de 9 ans, l'intégralité des déductions qui auront été pratiquées sur la période couverte par l'engagement est remise en cause et doit être réintégrée.
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