Besson neuf - Calcul de l'amortissement et conséquences
Calcul de l'amortissement
L'amortissement est égal à :
8 % du prix de revient du logement pour les 5 premières années,
2,5 % de ce prix pour les 4 années suivantes.
En cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail à l'issue de la période couverte par l'engagement de location et tant que les conditions de loyer et de ressources sont remplies, le propriétaire peut, par période de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, demander la prolongation de la période d'amortissement, toujours au taux de 2,5 %. Ces dispositions s'appliquent également en cas de changement du titulaire du bail, la condition de ressources du locataire devant alors, en outre, être respectée.
Le prix de revient s'entend :
en cas d'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, du prix d'achat majoré de certains frais (honoraires du notaire, TVA, droits d'enregistrement...) ;
en cas d'acquisition d'un immeuble inachevé du prix d'achat du local majoré de certains frais et du prix des travaux d'achèvement de la construction ;
en cas de construction du prix du terrain et du prix payé pour la construction du logement (prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires des ouvriers et charges sociales... et autres frais généraux qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers) ;
en cas de transformation d'un local en logement, du prix d'acquisition du local majoré des frais d'achat et du coût des travaux de transformation (dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration).
Cas
particulier - Immeuble acquis par donation-partage
Lorsqu'un local, affecté à un usage autre que l'habitation, est acquis par donation-partage moyennant le versement d'une soulte aux autres copartageants, puis transformé en logement par l'attributaire du bien, la base de l'amortissement est constituée, d'une part, de la soulte exprimée dans l'acte de donation-partage (majorée de la quote-part des frais qui s'y rapportent) et, d'autre part, du montant des travaux de transformation en logement.
La période d'amortissement débute le 1er jour du mois :
de l'acquisition du logement, en cas d'achat d'immeuble neuf ou réhabilité ;
de son achèvement, en cas de construction ou d'acquisition d'immeuble inachevé ou en l'état futur d'achèvement ;
de l'achèvement des travaux, en cas de transformation d'un local en logement ou de réalisation de dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration.
Conséquences de l'option
Lorsque l'option pour l'amortissement a été pratiquée :
les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à la déduction d'un amortissement égal à 8 % de leur montant pendant 5 ans et à 2,5 % de ce montant pour les 4 années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le 1er jour du mois d'achèvement des travaux et le propriétaire doit s'engager à louer le logement dans les conditions ci-dessus pendant une nouvelle durée de 9 ans ;
les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvrent droit à la déduction d'un amortissement au taux de 10 % pendant 10 ans. La période d'amortissement a pour point de départ le 1er jour du mois d'achèvement des travaux.
le taux de la déduction forfaitaire pour frais divers était ramené à 6 % pendant la période d'amortissement du logement. Les déductions forfaitaires de 6 % et 14 % sont supprimées pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2006.
Pour un même logement, l'option pour l'amortissement est exclusive du régime simplifié micro-foncier , de la réduction d'impôt pour investissements immobiliers réalisés outre-mer et de la déduction forfaitaire Cosse ancien.
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