Besson neuf - Engagements de l'investisseur
Si l'investisseur ne veut pas voir le bénéfice du dispositif remis en cause, il doit respecter certaines conditions comme, notamment, proposer le bien à la location, à un loyer inférieur à un plafond, pendant une période de 9 ans à des personnes qui ne dépassent pas un certain plafond de ressources.
Engagement de mise en location de l'immeuble
Le bénéfice de l'amortissement suppose un engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant au moins 9 ans à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cet engagement doit être joint à la déclaration des revenus de la 1ère année d'application du dispositif, accompagnée de certains justificatifs.
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'acquisition ou l'achèvement de la construction ou des travaux.
La période de 9 ans est appréciée de date à date à partir de la date d'effet du bail initial.
Note
L'engagement de location est considéré être respecté et l'avantage n'est donc pas remis en cause dès lors que, en cas de cession du bien, la signature de l'acte authentique de vente du bien est effectuée le dernier jour du bail, au bout des 9 ans et que la remise des clés est effective à minuit.
L'engagement doit être joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle prend effet la location dont les revenus bénéficient de l'amortissement. Il doit être formalisé par écrit sur l'imprimé n° 2044 EB.
Lorsque l'immeuble appartient à une société non soumise à l'IS, les associés ne peuvent bénéficier de l'amortissement qu'à la condition que la société prenne cet engagement. Chaque associé doit ensuite s'engager à conserver ses titres jusqu'à l'expiration d'une période couverte par l'engagement de location souscrit par la société.
Note
L'administration fiscale ne peut pas remettre en cause l'avantage fiscal accordé à un bailleur qui s'est engagé à louer un logement à titre d'habitation principale, si le locataire, de son propre chef, en faisait un autre usage. Cette décision, rendue dans le cadre du dispositif Quilès-Méhaignerie, est transposable au dispositif Besson (à condition toutefois que le bailleur précise dans le bail que le logement est loué à usage d'habitation principale).
Conditions tenant au locataire
La location ne peut, en principe, pas être conclue avec :
un membre du foyer fiscal,
un ascendant ou un descendant sous réserve des précisions suivantes :
Investissements réalisés avant le 9 octobre 2002
Pour les investissements réalisés avant le 9 octobre 2002, les bailleurs ne peuvent bénéficier de l'amortissement Besson lorsqu'ils louent le logement à un ascendant ou un descendant.
En revanche, ils ont la possibilité, sous certaines conditions, d'interrompre la période de location Besson pour mettre le logement à disposition d'un ascendant ou d'un descendant. L'avantage fiscal n'est alors pas remis en cause. L'amortissement est simplement suspendu durant cette période. La période durant laquelle la location est interrompue pour mettre le logement à disposition d'un membre de la famille n'est pas prise en compte, pour le décompte de la durée totale de location.
Investissements réalisés entre le 9 octobre 2002 et le 2 avril 2003
La loi de finances pour 2003 permet
aux bailleurs de logements neufs acquis depuis le 9 octobre 2002 de
bénéficier de l'amortissement Besson au titre d'un bien loué à un
ascendant ou descendant. Cet assouplissement ne s'applique qu'aux
logements :
- acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 9 octobre 2002
et le 2 avril 2003,
- que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, entre
le 9 octobre 2002 et le 2 avril 2003, d'une déclaration d'ouverture
de chantier,
- ainsi qu'aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation
acquis entre le 9 octobre 2002 et le 2 avril 2003 et que le contribuable
transforme en logement.
Toutes les conditions prévues pour le bénéfice de l'amortissement (en particulier les conditions de ressources et de loyer, l'affectation à l'habitation principale du locataire) doivent être remplies.
Si l'ascendant ou le descendant ne remplit pas les conditions requises, les bailleurs perdent la possibilité d'interrompre leur engagement de location, sous certaines conditions, pour mettre un logement bénéficiant de l'amortissement Besson à disposition d'un ascendant ou d'un descendant, sans remis en cause de l'amortissement.
S'ils louent le logement à un ascendant ou un descendant sans que les conditions de l'amortissement soient toutes respectées, l'amortissement ne s'applique pas et est remis en cause s'il avait commencé à s'appliquer.
La location du logement peut être consentie à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel.
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, qui le donne en location à un associé ou à un membre de son foyer fiscal, cet associé est exclu du bénéfice de l'amortissement.
Loyer et conditions de ressources du locataire
L'engagement doit, par ailleurs, prévoir :
que le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond au mètre carré,
et que les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder certaines limites.
Remise en cause de l'avantage fiscal
Cas de remise en cause
Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement sont remises en cause lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement, et notamment lorsque :
le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'IS, ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d'habitation principale.
Tel est le cas lorsque le logement n'a pas été effectivement mis en location après l'expiration du délai de 12 mois imparti pour louer, lorsque le logement est utilisé par son propriétaire, ou lorsque l'affectation de l'immeuble est changée, avant ou après cette date, et jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location, ou lorsque la location a été interrompue pendant cette période et pour une durée supérieure à celle admise ;
le locataire du logement ne remplit pas les conditions de ressources à l'entrée dans les lieux ;
le loyer excède le plafond autorisé, à un moment quelconque au cours de la période couverte par l'engagement prorogé ou non ;
le propriétaire du logement le loue à une personne appartenant à son foyer fiscal.
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société, la location à un associé ou à un membre du foyer fiscal d'un associé, entraîne la reprise de la déduction au titre de l'amortissement pour ce seul associé et pour l'imposition des revenus de ce seul logement ;
le propriétaire du logement, personne physique ou société non passible de l'IS, cède le logement pendant la période couverte par l'engagement de location.
La cession du logement entraîne, soit la résiliation du bail, soit sa transmission à l'acquéreur. Dans les 2 cas, le cédant ne respecte pas son engagement de location. Cette cession peut prendre la forme d'une vente, d'un démembrement de la propriété, de la cession d'un droit indivis, d'une donation (donation simple, donation-partage, avec ou sans réserve d'usufruit) d'un échange ou d'un apport en société.
Une telle cession a également pour conséquence, le cas échéant, la taxation d'une plus-value immobilière ;
le logement qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement est inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle au cours de la période de 9 ans ;
le porteur de parts de la société propriétaire du logement ne respecte pas son engagement de conserver les parts : il les vend, les donne, les apporte en société, les inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle, les échange ou en démembre la propriété ;
le conjoint survivant, qui a demandé à bénéficier du dispositif pour le logement acquis ou construit par le couple soumis à imposition commune, ne respecte pas l'engagement initial pris par ce dernier.
Sanctions applicables en cas de non-respect de ces conditions
La rupture par le propriétaire ou l'associé de son engagement de location ou de conservation des parts entraîne la réintégration dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle elle intervient, des amortissements déduits au cours de la période couverte par cet engagement.
Note
Si une des conditions cesse d'être respectée au cours d'une période triennale de prorogation, seuls les amortissements pratiqués au cours de cette période sont remis en cause.
Sanction du non-respect des conditions initiales
Le non-respect des conditions initiales du dispositif est sanctionné par la réintégration des amortissements dans les conditions de droit commun :
le revenu foncier des années au titre desquelles une déduction au titre de l'amortissement a été déduite est majoré du montant de cette déduction,
les dépenses d'amélioration qui ont été le cas échéant réalisées, et qui auraient ouvert droit à un amortissement au taux de 10 % pendant 10 ans, si les conditions initiales du dispositif avaient été respectées, sont déductibles des revenus fonciers de l'année au titre de laquelle elles ont été payées.
Sanction du non-respect d'un engagement
Lorsque le bénéficiaire de la déduction au titre de l'amortissement ne respecte pas son engagement de location ou de conservation des parts, le revenu foncier de l'année au cours de laquelle intervient la rupture de cet engagement est majoré des amortissements déduits au cours de la période couverte par cet engagement.
Afin d'atténuer les effets de la progressivité de l'impôt, cette imposition fait l'objet d'un système de quotient qui ne concerne toutefois que l'imposition des réintégrations opérées au titre des amortissements déduits au cours de la période couverte par l'engagement initial : la fraction du revenu net foncier correspondant aux déductions réintégrées est divisée par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit et le résultat est ajouté au revenu net global de l'année de la rupture de l'engagement. L'impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d'années utilisé pour déterminer le quotient.
En revanche, les réintégrations correspondant aux déductions pratiquées au cours de la période supplémentaire d'amortissement et celles correspondant aux déductions au titre de l'amortissement des dépenses d'amélioration pratiquées après l'expiration de la période d'engagement initial, qui ne sont pas subordonnées à un engagement formel, sont imposées dans les conditions de droit commun.
Aucune remise en cause n'est cependant effectuée en cas d'invalidité, de licenciement (dès lors que à la date de rupture de l'engagement, le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune est inscrit comme demandeur d'emploi auprès de Pôle emploi) ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
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