Besson - Mise à disposition d'un ascendant ou d'un descendant
La loi de finances pour 2001 a permis aux propriétaires qui ont demandé le bénéfice du dispositif Besson ancien (déduction forfaitaire de 26 %) ou Besson neuf (amortissement), de suspendre leur engagement de location pour mettre le logement à la disposition de l'un de leurs ascendants ou descendants. Cet assouplissement est entré en vigueur le 1er janvier 2002.
La loi de finances pour 2003 a aménagé le dispositif Besson neuf en permettant aux bailleurs de bénéficier de l'amortissement au titre d'un logement donné en location à un ascendant ou un descendant (toutes autres conditions étant par ailleurs remplies) pour les investissements réalisés depuis le 9 octobre 2002. Corrélativement la tolérance permettant d'interrompre le dispositif pour mettre le logement neuf à la disposition d'un ascendant ou descendant (ne remplissant pas les conditions pour ouvrir droit à l'amortissement) est supprimée pour ces logements. En revanche, aucune modification n'a été apportée pour les logements anciens.
Logements pouvant bénéficier de l'assouplissement
Tous les logements anciens (quelle que soit leur date d'acquisition) bénéficiant de la déduction forfaitaire Besson ancien peuvent être mis à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant.
En revanche seuls les logements neufs acquis, achevés ou transformés avant le 9 octobre 2002 peuvent bénéficier de cette mesure.
Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement depuis le 9 octobre 2002, les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet depuis le 9 octobre 2002 d'une déclaration d'ouverture de chantier, ainsi que les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis depuis le 9 octobre 2002 peuvent bénéficier de l'amortissement Besson même en cas de location à un ascendant ou à un descendant. En contrepartie, il n'est plus possible d'interrompre l'amortissement pour mettre le logement à disposition d'un ascendant ou d'un descendant.
Période de la suspension
La suspension de la location doit intervenir au moins 3 ans après la prise d'effet du bail initial. La période de location initiale de 3 ans est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.
Pour que les déductions antérieurement pratiquées ne soient pas remises en cause, la mise à disposition doit intervenir au cours de la période initiale d'engagement de location.
La mesure de suspension de l'avantage fiscal n'est pas applicable lorsque la mise du logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant intervient au cours des périodes triennales de prorogation des dispositifs Besson.
Note
En revanche, la circonstance que l'option pour la déduction au titre de l'amortissement des travaux de reconstruction ou d'agrandissement (à l'exclusion des travaux d'amélioration) ait été levée durant une période de prorogation de l'engagement de location souscrit pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement du logement ne fait pas obstacle au bénéfice de la mesure de suspension de l'avantage fiscal.
Caractéristiques de la période de mise à disposition
Pour ne pas entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal précédemment accordé, la suspension doit être effectuée exclusivement au profit d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable. La mise à disposition peut s'effectuer à titre onéreux ou à titre gratuit.
Au cours de la même période de mise à disposition, il peut y avoir occupation successive du logement par plusieurs ascendants ou descendants du contribuable.
La période de mise du logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable ne peut pas excéder 9 ans.
Conséquence de la mise à disposition
La déduction forfaitaire de 26 % ou la déduction au titre de l'amortissement cesse de s'appliquer pendant la période de mise du logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable, à compter du 1er jour du mois au cours duquel le logement est mis à disposition d'un ascendant ou descendant.
Lorsque la mise à disposition est effectuée à titre onéreux, le régime de droit commun des revenus fonciers est applicable.
La déduction forfaitaire de 14 % remplace la déduction forfaitaire de 40 % (Besson ancien) ou de 6 % (Besson neuf) à compter du 1er jour du mois au cours duquel la mise à disposition à titre onéreux du logement au profit d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable est intervenue.
Pour les revenus perçus depuis 2006, les déductions forfaitaires de 6 % et de 14 % sont supprimées. Aucune déduction forfaitaire ne sera donc applicable en cas de mise à disposition d'un logement à un ascendant ou un descendant.
Sort de l'amortissement des travaux de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration
Dépenses de reconstruction ou d'agrandissement
Lorsque les dépenses ont été engagées avant la période de mise à disposition du logement, l'amortissement des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement, est suspendu.
En revanche, en cas de réalisation de dépenses de reconstruction ou d'agrandissement durant la période au cours de laquelle le logement est mis à titre onéreux à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable, ce dernier ne peut pas opter, pour ces dépenses, pour le régime de la déduction au titre de l'amortissement. Ces dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers retirés de la mise à disposition du logement.
Dépenses d'amélioration
En cas de réalisation de dépenses d'amélioration avant la période de mise à disposition du logement, le contribuable peut continuer à déduire les fractions d'amortissement durant cette période à condition bien sûr que la mise à disposition du logement s'effectue à titre onéreux. Lorsque la mise à disposition du logement s'effectue à titre gratuit, la déduction au titre de l'amortissement des dépenses d'amélioration est suspendue.
En cas de réalisation de dépenses d'amélioration durant la période au cours de laquelle le logement est mis à titre onéreux à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable, ce dernier peut déduire l'intégralité de sa dépense au titre de l'année de son paiement. Ces dépenses n'ont pas à être prises en compte sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement. En revanche les dépenses d'amélioration réalisées pendant une période de mise à disposition à titre gratuit du logement ne peuvent pas être déduites, dès lors que le propriétaire est réputé se réserver la jouissance du logement.
Fin de la période de mise à disposition
Au terme de la période de mise du logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable, le propriétaire doit aussitôt remettre le bien en location dans les conditions prévues pour le bénéfice de l'avantage fiscal applicable, selon le cas, aux logements anciens ou aux logements neufs.
Toutefois le fisc admet une période de vacance de 12 mois maximum du logement à condition :
que le propriétaire établisse qu'il a accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) pour le mettre en location ;
et que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives.
Le terme de la période d'engagement de location pris par le propriétaire est reporté d'une durée équivalente à celle pendant laquelle le logement a été mis à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable.
La déduction forfaitaire de 26 % (Besson ancien) et l'amortissement, deviennent à nouveau applicables à compter du 1er jour du mois au cours duquel la période de mise à disposition du logement a pris fin.
Attention
Toute nouvelle période de mise à la disposition du logement d'un ascendant ou d'un descendant est prohibée. Elle entraînerait la reprise des déductions au titre de l'amortissement ou des déductions forfaitaires majorées pratiquées avant et après la première mise à disposition du logement. Il est toutefois rappelé qu'au cours d'une même période de mise à disposition, il peut y avoir occupation successive du logement par plusieurs ascendants ou descendants.
Obligations déclaratives
Pendant la période de mise à disposition du logement, le bailleur doit joindre chaque année à sa déclaration de revenu, une note annexe comportant :
son identité et son adresse ;
l'adresse du logement concerné ;
la date de prise d'effet du bail initial et la date de la mise à disposition du logement au profit d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable ;
l'identité de l'ascendant ou du descendant du contribuable occupant le logement ;
la nature de la mise à disposition.
Les notes jointes aux déclarations de revenus de l'année de mise à disposition du logement et de l'année de reprise de l'engagement de location doivent, en outre, mentionner les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement pratiquées pour ces mêmes années. La note jointe à la déclaration de revenus de l'année de reprise de l'engagement de location doit également mentionner la date du départ des lieux de l'ascendant ou descendant du contribuable.
Logement détenu par une société
Il peut y avoir interruption de la location lorsque le logement donné en location appartient à une société non soumise à l'IS. La mise d'un logement à la disposition d'un ascendant ou descendant de l'un des associés de la société propriétaire a des conséquences pour les associés qui n'ont pas de lien familial avec l'occupant. Ces conséquences varient selon la nature du logement.
Logement ancien
La mise à disposition d'un logement ancien au profit d'un ascendant ou d'un descendant d'un associé suspend l'engagement pour tous les associés. Toutefois le fisc admet que les associés sans liens familiaux avec l'occupant puissent continuer de bénéficier de la déduction forfaitaire Besson ancien si les conditions de la location en Besson sont respectées (plafond de loyer et de ressources, occupation du logement à titre de résidence principale notamment).
Logement neuf
La mise à disposition d'un logement neuf au profit d'un ascendant ou d'un descendant d'un associé suspend l'engagement à l'égard du seul associé ascendant ou descendant de l'occupant. Les autres associés peuvent continuer à bénéficier de l'amortissement si les conditions du dispositif Besson sont remplies. Toutefois, ils peuvent demander la suspension de l'amortissement s'ils le souhaitent.
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