Les nus-propriétaires tenant leurs droits de démembrements résultant soit d'une succession, soit d'une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement bénéficiaient d'un régime dérogatoire de déduction des charges leur incombant pour les dépenses engagées jusqu'au 31 décembre 2016.
Ce dispositif dérogatoire était plus ou moins avantageux selon que l'immeuble était loué ou non, par l'usufruitier. En effet, lorsque l'immeuble était donné en location, le contribuable pouvait opter pour 2 régimes distincts et l'ensemble des charges qu'il supportait au titre de l'immeuble étaient prises en compte au niveau de la détermination de son revenu imposable.
En revanche, lorsque l'immeuble n'était pas loué, le nu-propriétaire ne pouvait que prendre en compte les dépenses de grosses réparation qu'il avait supportées.
Attention
Le régime déduction dérogatoire est supprimé pour les dépenses engagées par les nus-propriétaires à compter du 1er janvier 2017.
Immeuble non loué par l'usufruitier |
Immeuble donné en location par l'usufruitier |
Imputation des dépenses de grosses réparations sur le revenu global dans la limite de 25 000 € par an uniquement pour les dépenses engagées avant 2017 |
Sur option du nu-propriétaire : Déduction des charges foncières afférentes à la nue-propriété dans les conditions de droit commun (déduction des charges du revenu brut foncier, déficit imputable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global, l'excédent reportable sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes) OU Régime spécifique pour les dépenses engagées avant 2017 : déduction des charges de grosses réparations sur le revenu global dans la limite de 25 000 €, déduction des autres charges dans les conditions de droit commun (cf. ci-dessus) |
Nus-propriétaires concernés
Le bénéfice du régime dérogatoire était réservé aux dépenses supportées par les nus-propriétaires d'immeubles bâtis lorsque le démembrement résultait :
soit d'une succession,
soit d'une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement, entre époux ou personnes liées par PACS. Les démembrements issus d'une donation-partage y étaient également éligibles.
Attention
Etaient exclus tous les démembrements portant sur des titres de sociétés, y compris lorsque les revenus correspondants étaient imposables dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SCPI, sociétés de copropriété...).
Deux dispositifs au choix du contribuable
En 2009, le dispositif d'imputation sans limite du déficit foncier généré par les dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires tenant leur droit d'une succession ou de certaines donations fut supprimé. Un autre dispositif prit son relais jusqu'en 2017, permettant au contribuable de choisir entre :
soit prendre en compte les dépenses supportées au titre de sa nue-propriété pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun, sous réserve que l'immeuble soit donné en location et génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
soit imputer les dépenses de grosses réparations engagées avant 2017 sur le revenu global dans la limite de 25 000 € par an (avec possibilité de déduire, dans les conditions de droit commun, les autres dépenses de ses revenus fonciers sous réserve que le bien soit loué par l'usufruitier).
Déduction dans les conditions de droit commun (en cas de location par l'usufruitier)
Le nu-propriétaire était soumis au régime de droit commun applicable à tous les nus-propriétaires (quelle que soit l'origine du démembrement), à défaut d'option pour le régime d'imputation dérogatoire décrit ci-dessous,.
La déduction des dépenses destinées à assurer la conservation d'un immeuble était subordonnée à la location du bien par l'usufruitier générant des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Ces charges étaient alors déduites du revenu de leurs autres propriétés ou, s'ils ne possédaient pas d'immeuble en toute propriété, généraient un déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun (c'est-à-dire à hauteur de 10 700 € sur le revenu global, le surplus étant imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes).
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global était remise en cause en cas de cessation de la location avant le 1er janvier de la 4ème année qui suivait celle de l'imputation.
Imputation sur le revenu global à hauteur de 25 000 € (dépenses engagées avant 2017)
En optant pour ce dispositif, réservé aux dépenses engagées avant 2017, le contribuable bénéficiait :
de l'imputation directement sur le revenu global des dépenses de grosses réparations dans la limite de 25 000 € par an (que l'immeuble fut ou non donné en location),
de la possibilité de déduire ses autres charges des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun (voir ci-dessus), à condition que le bien fut donné en location par l'usufruitier.
Les dépenses supportées en 2017 pouvaient encore bénéficier de ce dispositif sous réserve que le contribuable justifiait de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte au plus tard le 31 décembre 2016.
Ce dispositif s'appliquait également aux immeubles non bâtis.
Note
La loi définit les dépenses de grosses réparations
comme celles affectant les gros murs et les voûtes, le rétablissement
des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de
soutènement et de clôture aussi en entier.
Selon la jurisprudence, les grosses réparations doivent s'entendre
de toutes celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa
solidité générales.
Les autres dépenses dont le nu-propriétaire a personnellement et effectivement
supporté la charge, à l'exception des intérêts d'emprunt contractés
pour financer l'acquisition de la nue-propriété, peuvent être imputées
sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. L'excédent et le cas échéant,
les intérêts d'emprunt, sont uniquement imputables sur les revenus
fonciers des 10 années suivantes.
L'option du contribuable, qui se faisait immeuble par immeuble, était irrévocable et entraînait renonciation à la prise en compte des dépenses concernées pour l'évaluation des revenus fonciers.
La part des dépenses excédant la limite annuelle de 25 000 € était reportable sur le revenu global des 10 années suivantes.
A la différence du déficit foncier constaté dans le cadre de l'application du régime antérieur de déduction, les modalités de déduction des dépenses de grosses réparations ne pouvaient pas aboutir à la création d'un déficit global. Lorsque ces dépenses excèdaient, au titre d'une même année, 25 000 €, le nu-propriétaire pouvait imputer la fraction excédentaire, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes.
Par ailleurs, bien que la loi ne prévoyait pas la possibilité de reporter les dépenses inférieures à 25 000 €, l'administration admettait que, lorsque le revenu global était lui-même inférieur à 25 000 €, l'ensemble de la fraction des dépenses qui n'avait pu être imputée au titre d'une année faute de revenu global suffisant, pouvait être reportée sur les 10 années suivantes (la déduction s'effectuant au titre des années concernées dans la limite annuelle de droit commun de 25 000 €).
Exemple
Un nu-propriétaire dont le revenu global d'une année s'établissait à 10 000 € engageait des dépenses de grosses réparations d'un immeuble reçu par succession pour 15 000 €. L'excédent, soit 5 000 €, pouvait être imputé au titre des 10 années suivantes.