Restauration immobilière ("Ancien Malraux") - Nature des dépenses déductibles

 Attention

Ce régime, "Ancien Malraux", ne concerne que les travaux engagés lors d'une opération de restauration immobilière pour laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2009. Les opérations de restauration initiées à compter du 1er janvier 2009 ouvrent désormais droit à une réduction d'impôt doublement plafonnée pouvant s'étaler sur 4 années.
Seules les dépenses effectuées jusqu'au 31 décembre 2017 sont éligibles.

 

Les déficits fonciers consécutifs à des dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2017, résultant d'opérations de restauration, initiées avant 2009, d'immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou assimilé, sont, après compensation éventuelle avec les revenus nets des autres immeubles, déductibles du revenu global sans limitation de montant. En d'autres termes, la limite d'imputation des déficits fonciers à 10 700 € ne leur est pas applicable. Toutefois, l'application de l'"Ancien Malraux" est soumise à plusieurs conditions cumulatives qui diffèrent selon la date d'obtention de l'autorisation des travaux.

Autorisation de travaux obtenue depuis le 01/01/1995 (demande de permis ou dépôt de déclaration de travaux avant 2009)

Frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU)

Dans le cas où l'opération est menée par un ensemble de propriétaires groupés en AFU, les frais d'adhésion y afférents sont déductibles dès lors qu'ils ont été exposés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et que les dépenses qui affectent l'immeuble sont elles-mêmes déductibles.

Les autres frais liés au fonctionnement de l'AFU constituent des frais de gestion.

Dépenses de démolition

Les travaux de démolition sont admis en déduction des revenus fonciers et peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global s'ils remplissent les conditions suivantes :

ils doivent être effectués dans un secteur sauvegardé, dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP), ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP),

dans les secteurs sauvegardés, ils doivent être prévus par le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) s'il a été rendu public au moment de la réalisation des dépenses. Dans le cas contraire, ainsi que dans les ZPPAUP et AVAP, ils doivent être prévus par la déclaration d'utilité publique (DUP) des travaux de restauration immobilière,

ils doivent être imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.

 Note

La loi relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016 a regroupé les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé (ZPPAUP), les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP), et les secteurs sauvegardés pour les soumettre à un nouveau régime unique des "sites patrimoniaux remarquables". Cette modification n'emporte toutefois pas de conséquence sur le bénéfice du régime "Ancien Malraux", dans la mesure où les règles relatives aux secteurs sauvegardés continuent de s'appliquer dans les sites patrimoniaux remarquables dotés d'un PSMV.

Travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants.

Par exception au principe selon lequel les frais correspondant à des travaux de construction ou de reconstruction ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs sont admis en déduction et peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global si les conditions suivantes sont remplies :

ils doivent être rendus nécessaires par les travaux de démolition admis en déduction. Il s'agit des reconstitutions de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, que ces reconstitutions soient partielles ou totales (par exemple : création de toitures après remise à niveau d'immeubles bâtis),

ils doivent porter sur des immeubles existants au début de l'opération, c'est-à-dire à la date de l'autorisation des travaux. Les travaux de reconstitution de toiture et de façades à partir de ruines ou, à plus forte raison, la reconstruction à partir de plans d'un immeuble ayant disparu, ne sont pas éligibles,

ils doivent être expressément prévus dans les ZPPAUP, ou, dans les secteurs sauvegardés, par le PSMV lorsqu'il a été publié, ou par la DUP dans le cas contraire.

Travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble

Nature des travaux pris en compte

Il s'agit des travaux effectués sur des immeubles à usage d'habitation et ayant pour objet de transformer en logement, c'est-à-dire de les rendre habitables, des combles, greniers, parties communes. Ces travaux peuvent s'accompagner d'une restructuration du volume intérieur des locaux, notamment par la création de mezzanines.

Conditions de déductibilité

Ces travaux lorsqu'ils sont réalisés à l'occasion d'une opération de restauration immobilière constituent des charges déductibles des revenus fonciers et susceptibles de générer un déficit imputable sur le revenu global si les 2 conditions suivantes sont satisfaites :

la conservation du volume bâti existant de l'immeuble est conforme au PSMV rendu public ou, s'il n'a pas été publié ou dans les ZPPAUP, AVAP et PRI, à la DUP des travaux de restauration immobilière,

ils sont effectués dans le volume bâti existant de cet immeuble, quand bien même ils auraient pour effet d'accroître sa surface habitable. De ce fait, sont exclus les travaux qui ont pour effet d'augmenter le volume bâti existant ou d'en modifier les contours.

Travaux de réaffectation à l'habitation d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage

Depuis 2004, il est possible de déduire des revenus fonciers les travaux d'amélioration liés au retour à l'habitation de locaux originellement destinés à l'habitation, alors même que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a modifié la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble.

Les déficits provenant de la réalisation des travaux sur des locaux originellement destinés à l'habitation et réaffectés à cet usage sont imputables sans limitation sur le revenu global.

Locaux concernés

Il s'agit des immeubles qui, bien qu'étant originellement destinés à l'habitation, ont perdu temporairement cet usage au profit d'autres utilisations (bureaux, commerces notamment) et dont le changement d'affectation a modifié la conception, l'aménagement et les équipements initiaux. Cette occupation temporaire a du avoir pour effet de détruire ou de modifier les agencements inhérents à l'habitation (cuisine, salle de bains...).

 Note

Dans le régime de droit commun applicable aux immeubles ordinaires les travaux d'amélioration réalisés en vue de la relocation à usage d'habitation d'un local originairement destiné à l'habitation puis temporairement affecté à un autre usage, ne sont déductibles qu'à la condition que la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble n'aient pas été modifiés lors de l'affectation à un usage temporaire autre que l'habitation.

Conformité au plan de sauvegarde et de mise en valeur

Les travaux de réaffectation constituent des charges déductibles des revenus fonciers si la conservation du volume bâti existant de l'immeuble est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public (PSMV) ou, s'il n'a pas été publié, dans les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP), dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et périmètres de restauration immobilière (PRI), à la déclaration d'utilité publique des travaux de restauration.

Dépenses concernées

Il s'agit des dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration que nécessite le retour à usage d'habitation d'un immeuble. Les travaux de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants demeurent bien entendu déductibles.

Les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux existants ou d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants demeurent en revanche non déductibles.

Autorisation de travaux obtenue avant le 01/01/1995

Seuls les travaux de démolition et les frais d'adhésion à une AFU étaient admis en déduction des revenus fonciers et pouvaient créer un déficit imputable sur le revenu global, sous les deux conditions suivantes :

les travaux devaient avoir été effectués dans un secteur sauvegardé et être prévus par le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV). Les démolitions prévues par le PSMV pouvaient être réalisées sans l'octroi préalable du permis de démolir ;

les travaux devaient avoir été imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire ;

les travaux devaient avoir été effectués dans le cadre d'une opération collective de rénovation qui comporte le groupement de plusieurs propriétaires impliquant leur nécessaire participation au contrôle et à la surveillance des travaux.

Lorsque ces conditions étaient remplies, les travaux de démolition, totale ou partielle, intérieure ou extérieure, étaient admis en déduction des revenus fonciers et éventuellement créaient un déficit imputable sur le revenu global.

En tout état de cause, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement demeuraient non déductibles des revenus fonciers. Il en était ainsi même si une partie des matériaux provenant de l'immeuble démoli était réutilisée pour l'édification des façades des immeubles reconstruits afin de préserver le caractère architectural du site.

 Pour en savoir plus...

Régime applicable aux opérations initiées à compter du 1er janvier 2009

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