Duflot/Pinel - Location du logement
Nouveau !
Le dispositif Pinel, dont l'extinction était programmée pour le 31 décembre 2017, est prorogé jusqu'au 31 décembre 2021. Il est cependant recentré sur les zones A, A bis et B1 (et étendu aux communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense, quelle que soit la zone dans laquelle elles se situent), et ce dès le 1er janvier 2018.
Par dérogation, les acquisitions de logements situés en zones B2 et C réalisées au plus tard le 31 décembre 2018 peuvent encore bénéficier du dispositif, sous réserve qu'un contrat préliminaire de réservation (VEFA), une promesse d'achat, ou une promesse synallagmatique de vente ait été signé au plus tard le 31 décembre 2017.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Duflot ou Pinel, le propriétaire (le contribuable lui même ou la société si l'investissement est réalisé via une société), doit s’engager à donner le logement en location nue, dans un délai de 12 mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, pendant une durée minimale de 9 ans pour Duflot, 6 ans pour Pinel à usage d’habitation principale du locataire.
Par exception à ce principe, la réduction d’impôt est également accordée dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé à la condition que cet organisme donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale et qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
Souscripteur de l'engagement
Investissements hors SCPI
Lorsque l'investissement est effectué en direct, c'est le contribuable lui-même qui doit souscrire l'engagement.
Lorsque le logement est acquis en indivision, les indivisaires doivent s’engager conjointement à louer l’immeuble nu.
Lorsque le logement est la propriété d’une société civile (autre qu'une SCPI), c'est cette société qui doit prendre l’engagement de le loue.
Note
Dans ce cas, chaque associé doit s’engager à conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société.
Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal de l'investisseur, de l'un des coïndivisaires (en cas d'acquisition en indivision) ou de l'un des associés de la société (lorsque l'investissement est réalisé par l'intermédiaire d'une société).
Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2014, la location ne peut, par ailleurs, pas être consentie à un des ascendants ou descendants de l'investisseur, de l’un des indivisaires ou de l'un des associés (en cas d'investissement indirect).
Cette dernière restriction est levée pour les investissements réalisés dans le cadre du dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2015.
Pour les investissements réalisés à compter de cette date, la location à un ascendant ou un descendant est dans tous les cas autorisée, sans perte du bénéfice de l'avantage fiscal,
Investissement via une SCPI
Lorsque l’investissement consiste en la souscription de parts de SCPI, cette société doit prendre l’engagement de louer le logement financé par la souscription, dans les mêmes conditions, à une personne autre qu’un associé de la SCPI ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés mais la condition tenant à la location à une personne autre qu'un des ascendants ou descendants ne s'est jamais appliqué aux associés de SCPI.
Note
Lorsqu’une même souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, l’engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement. Il s’ensuit que la période d’engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la souscription et mis en location par la SCPI.
Cas
particuliers
Souscription de parts de SCPI en indivision
En cas de souscription de parts en indivision, les indivisaires doivent s’engager conjointement à conserver leurs parts sociales jusqu’à l’expiration de l’engagement souscrit par la société. Par ailleurs, le locataire du logement ne peut être un associé de la SCPI, l’un des indivisaires ou un membre du foyer fiscal de l’un des indivisaires.
Fusions de SCPI
Pour permettre aux SCPI de se restructurer, il est admis de reconnaître un caractère intercalaire aux fusions de SCPI au regard de la réduction d’impôt. Ainsi, l’échange de droits sociaux résultant de la fusion de SCPI ne constitue pas un cas de rupture de l’engagement de conservation des parts.
Dans une telle situation, la période de conservation des parts par l’associé est déterminée en tenant compte du temps écoulé entre la date de départ de la période couverte par l’engagement pris par l’associé de la société absorbée et celle de la cession des parts de la société issue de la fusion.
Constatation de l’engagement de location
Cet engagement est constaté :
lorsque le propriétaire est une personne physique, lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu ;
lorsque le propriétaire est une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI, lors du dépôt de la déclaration des résultats de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu ;
lorsque le propriétaire est une SCPI, sur l’attestation annuelle, lors du dépôt de la déclaration de résultats de l’année au titre de laquelle ont été réalisées les souscriptions.
Attention
L’engagement de location doit comporter une mention prévoyant que le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas certains plafonds fixés par décret.
Délai de mise en location
Le logement doit être donné en location dans un délai de 12 mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. Ces délais sont récapitulés dans le tableau ci-après :
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Délais de mise en location |
Acquisition d’un logement neuf achevé Acquisition d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation Acquisition d'un logement réhabilité Acquisition d'un logement qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA |
12 mois qui suivent la date d’acquisition |
Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation Acquisition d'un logement qui fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA |
12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux |
Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement Acquisition d'un logement qui fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement Acquisition de locaux inachevés |
12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement |
Note
La date d'achèvement des travaux correspond au procès verbal de livraison du logement. Cet achèvement doit résulter d'une constatation contradictoire entre l'acquéreur et le vendeur, non d'une constatation unilatérale par le vendeur telle qu'une attestation d'achèvement des travaux dressée unilatéralement par le maître d'oeuvre.
Durée de location
La durée minimale de l'engagement a été réduite de 9 ans (dispositif Duflot) à 6 ans pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 (dans le cadre du dispositif Pinel).
Dispositif Pinel (depuis septembre 2014)
Pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014, le contribuable a le choix entre 2 périodes d'engagement initial :
6 ans,
ou 9 ans.
A l'issue de cette période d'engagement initial, il peut poursuivre son engagement, par période(s) de 3 ans, sans toutefois que la durée d'octroi de l'avantage fiscal excède 12 ans.
Ainsi :
en cas d'engagement initial de 6 ans, le contribuable peut proroger son engagement sur 1 ou 2 période(s) de 3 ans,
en cas d'engagement initial de 9 ans, le contribuable peut proroger son engagement sur 1 seule période de 3 ans.
Dans tous les cas, la possibilité de proroger l'engagement de location pour 1 ou 2 périodes triennales ne s'applique qu'aux investissements pour lesquels aucun cas de remise en cause de la réduction d'impôt obtenue n'a été constaté au titre de la période d'engagement de location antérieure, c'est-à-dire au titre :
de la période couverte par l'engagement initial de location, s'agissant d'une première période triennale de prorogation ;
de la période couverte par l'engagement prorogé de location, s'agissant d'une seconde période triennale de prorogation.
Par ailleurs, la faculté de proroger l'engagement de location est réservée aux contribuables fiscalement domiciliés en France au titre de l'année d'exercice de cette prorogation (c'est-à-dire l'année au cours de laquelle intervient le terme de la période de location concernée, initiale ou prorogée).
Lorsque les sociétés non soumises à l'IS ou les SCPI prorogent leurs engagements de location, le bénéfice du complément de réduction d'impôt est conditionné à l'engagement des associés de conserver leurs parts dans ces entités pour une durée équivalente.
Dispositif Duflot (avant septembre 2014)
Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 août 2014, la durée de location minimale exigée pour l’application de la réduction d’impôt Duflot est fixée à 9 ans. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.
Par ailleurs, lorsqu’une même souscription de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, la durée de location minimale est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail, pour chacun des immeubles mis en location.
Affectation des logements
La réduction d’impôt est, en principe, réservée aux logements donnés en location nue à usage d’habitation principale du locataire. Par exception, la réduction d’impôt est également accordée en cas de location intermédiée, c'est-à-dire dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé qui donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale. Dans les 2 cas, la location doit répondre à des conditions définies ci-dessous.
Le loyer ne doit pas excéder certains plafonds.
Location directe
Location effective et continue d’un logement nu
La location du logement doit être effective et continue pendant la période d’engagement de location, ce qui exclut les logements dont le propriétaire (ou les coïndivisaires) se réserve la jouissance, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est associé. Il en est de même des logements mis à la disposition d’un occupant à titre précaire, en l’absence de contrat de location, ou à titre gratuit, même pour une courte durée, pendant la période couverte par l’engagement de location.
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu’à la fin de cette période.
L'administration admet cependant qu'il puisse il y avoir une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu’il a accompli les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne sont pas dissuasives. A défaut de relocation effective dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, les services fiscaux procèdent, en principe, à la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue.
Par exception, lorsque la vacance intervient moins de 12 mois avant le terme de la période d’engagement de location, l’avantage fiscal n'est pas remis en cause si les conditions suivantes sont réunies :
le logement est en état d’être loué ;
le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;
le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.
Habitation principale du locataire
L’habitation principale s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal. Les logements qui ne constituent pas l'habitation principale du locataire ne peuvent ouvrir droit à l’avantage fiscal, sans qu'il y ait lieu de rechercher les raisons, d'ordre matériel, moral ou familial, qui motivent l’affectation du logement concerné à un objet autre que l’habitation principale.
Notes
- La notion de logement abritant le foyer constitue
une question de fait que l’administration apprécie strictement, sous
le contrôle du juge de l’impôt, afin d'éviter qu'une utilisation temporaire
d'un logement fasse bénéficier les propriétaires de résidences secondaires
d'avantages fiscaux réservés à l'habitation principale. Cette définition
exclut donc toute pluralité d'habitation
principale.
- Les logements loués aux personnes physiques en tant que résidence
secondaire ou saisonnière ou à des personnes morales dans des conditions
autres que celles concluent prévues en cas de location à un organisme
public ou privé qui donne en sous-location à usage d'habitation principale,
n’entrent pas dans le champ d’application du dispositif.
La condition de location du logement à usage d’habitation principale du locataire doit être respectée non seulement au moment de la signature du bail mais également de façon continue pendant toute la période couverte par l’engagement de location. Il appartient donc au propriétaire-bailleur de s’entourer des garanties qu’il juge utiles pour s’assurer du respect de cette condition essentielle pour l’octroi ou le maintien de l’avantage fiscal (à cet égard, il convient de noter que, parmi les obligations du locataire, figure celle d’user des locaux selon leur destination).
Cas
particuliers
Non respect de l'affectation des locaux par le locataire
Le non-respect de la condition relative à l’affectation des locaux du fait du locataire entraîne, en principe, la reprise de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’année au cours de laquelle intervient ce changement d’affectation. Cela étant, l'administration admet de ne pas remettre en cause l’avantage fiscal lorsque le propriétaire établit :
qu’il a accompli les diligences concrètes pour que ce local soit réaffecté à usage de résidence principale d’un locataire (engagement d’une procédure judiciaire pour l’obtention de la résiliation du bail, insertions d’annonces, recours à une agence immobilière) ;
et que le logement n’est pas donné en location à l’un de ses ascendants ou descendants ou, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal de ces derniers, ou encore à un ascendant ou à un descendant d'un associé.
Dans cette situation, le propriétaire ne peut bénéficier de l’avantage fiscal tant que la condition relative à l’affectation des locaux n’est pas remplie, mais l'administration admet qu'il puisse bénéficier de la réduction d’impôt à partir de la date à laquelle les conditions d’application du dispositif, et notamment celle tenant à l’affectation à l’habitation principale du locataire, sont à nouveau remplies. L’application de cette mesure de tempérament n’a toutefois pas pour effet de proroger la période au titre de laquelle la réduction d’impôt peut être imputée (la fraction de la réduction d’impôt qui n’a pu être imputée est donc définitivement perdue).
Résidences avec prestations
Le fait que, dans certaines résidences, la personne physique, locataire directe du logement, bénéficie par ailleurs de prestations de nature hôtelière ou médicale ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, si toutes les autres conditions sont remplies. Il convient notamment que :
le local donné en location ait la nature de logement au sens du CCH ;
les prestations ne soient pas fournies par le propriétaire du logement, de manière directe ou indirecte, notamment par l’intermédiaire d’une société dont il serait associé ;
le logement soit loué nu à usage d’habitation principale à la personne qui l’occupe.
Tel peut être notamment le cas des locations de logements nus situés dans une résidence de retraite, dans une maison d’accueil pour personnes âgées dépendantes ou dans une résidence pour étudiants.
Qualité du locataire
Le locataire s’entend de la ou des personnes qui obtiennent le droit d’utiliser la chose louée en contrepartie du versement d’un loyer, à savoir:
la personne ou de l’ensemble des personnes désignées dans le contrat de location (cotitulaires du bail) ;
la ou les personnes avec qui elles sont liées par contrat de mariage (à condition que le logement serve effectivement à l'habitation du couple) .
Le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal ou, mais uniquement pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2015, un de ses ascendants ou descendants. Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, la location à un ascendant ou un descendant est dans tous les cas autorisée, sans perte du bénéfice de l'avantage fiscal.
Attention
En cas de location à un ascendant ou descendant, ce dernier ne doit pas faire partie du foyer du contribuable : cette condition doit être respectée pendant toute la durée du bail : si le locataire, ascendant ou descendant, devient membre du foyer fiscal du contribuable, à quelque titre que ce soit (personne à charge ou rattachée) au cours de la période de location, la réduction d'impôt obtenue sera remise en cause.
Ses ressources ne doivent pas excéder certains plafonds.
Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à lIS, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que l’un des associés de cette société ou qu’un membre du foyer fiscal des associés. L'administration admet toutefois que la location par la société à l’une de ces personnes n’entraîne la reprise de la réduction d’impôt qu’à l’égard du seul associé concerné.
Note
Le fait que la location soit consentie à un locataire accédant à la propriété (contrat de location-accession) n’est pas de nature à priver le bailleur, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d’impôt si le logement demeure sa propriété durant la période couverte par l’engagement de location et que cet engagement est respecté. La levée de l’option par l’accédant pendant la période couverte par l’engagement de location entraîne toutefois la remise en cause de l’avantage fiscal.
Location intermédiée
Par exception à la règle selon laquelle la location doit être consentie à usage d’habitation principale du locataire, la location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint, les membres de son foyer fiscal ou ses ascendants ou descendants, ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal, à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
Qualité de l’organisme public ou privé locataire
Les propriétaires doivent louer exclusivement :
à l'État ou à ses organismes (administrations de l'État, établissements publics à caractère administratif ou à caractère industriel et commercial, organismes publics, etc.) ;
aux collectivités territoriales ou à leurs organismes (régions, départements, communes, établissements publics, etc.) ;
aux personnes de droit privé dotées de la personnalité morale (sociétés de capitaux, sociétés de personnes, associations déclarées, etc.).
Les locations consenties aux sociétés de fait, les sociétés en participation et, d’une manière générale, celles consenties à tous groupements dépourvus de personnalité morale ainsi que les entreprises individuelles, ne peuvent ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
Nature de la sous-location
La sous-location du logement doit être effective et continue pendant la période d’engagement de location (voir ci-dessus).
Le logement doit être sous-loué nu. La sous-location meublée à l’occupant par l’organisme locataire du logement fait perdre au propriétaire, qui loue son logement nu, le bénéfice de l’avantage fiscal. Le local doit être considéré comme loué meublé lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale par le locataire.
L’occupant du logement doit être une personne physique autre que le propriétaire du logement, son conjoint, un des membres de son foyer fiscal ou, pour les investissements réalisés avant le 1er janvier uniquement, un de ses ascendants ou descendants. Il doit être, en outre, titulaire d’un bail.
Le logement doit constituer l’habitation principale du sous-locataire (voir ci-dessus)
Notes
- Lorsque le sous-locataire réside effectivement
dans le logement et y situe le centre de ses intérêts, la condition
tenant à l’habitation principale est considérée respectée même si
le contrat de sous-location a été conclu pour une période inférieure
à l’année civile (période scolaire notamment).
- Les biens pris à bail par un organisme public pour le logement
de son personnel par nécessité absolue de service ouvrent droit au
bénéfice de la réduction d’impôt, le logement de fonction dans lequel
réside le fonctionnaire doit en effet dans ce cas être considéré comme
constituant son habitation principale.
Exclusion des activités hôtelières ou para-hôtelières
L’organisme public ou privé ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière . Il s’agit notamment de l’offre, en sus de l’hébergement, d’au moins 3 services parmi les 4 suivants :
la fourniture du petit déjeuner à l’ensemble des locataires ;
le nettoyage des locaux effectué de manière régulière ;
la fourniture du linge de maison à l’ensemble des locataires ;
un service de réception.
L'administration fiscale admet toutefois que la personne physique sous-locataire du logement puisse bénéficier par ailleurs de prestations hôtelières dès lors que ces dernières ne sont pas rendues par l’organisme public ou privé locataire du logement. La circonstance que les prestations hôtelières soient réalisées par une société, filiale de l’organisme public ou privé locataire du logement, n’a pas pour effet de priver le propriétaire qui loue son logement nu à cet organisme, du bénéfice de l’avantage fiscal.
Poursuite de l’engagement de location
Décès de l'un des membres d'un couple soumis à imposition commune
Lorsque le transfert de la propriété du bien, des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.
L’engagement de location du conjoint survivant est toutefois limité à la fraction du délai d'engagement restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. La réduction d’impôt obtenue par le couple soumis à imposition commune n’est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement.
La reprise du dispositif doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.
Cette note comporte l’engagement de louer le logement non meublé à des personnes qui en font leur habitation principale pour la fraction de la période couverte par l’engagement de location initial ou, le cas échéant, prorogé restant à courir à la date du décès.
Modification du foyer fiscal
Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d’un pacte civil de solidarité (PACS) ou encore la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d’un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.
Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période initiale d'engagement de location ou de l’une des périodes de prorogation de cet engagement , il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant (voir ci-dessus). Toutefois, s’il ne demande pas cette reprise, la réduction d’impôt fait l’objet d’une remise en cause.
Pour
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Plafonds de loyer et de ressources