Réduction d'impôt Duflot via une SCPI
Attention
Le dispositif Duflot SCPI a pris fin le 31 août 2014. Il est remplacé depuis le 1er septembre 2014 par un nouveau dispositif, plus avantageux : dispositif Pinel SCPI.
La réduction d'impôt Duflot est également accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 à condition que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible.
Le produit de cette souscription doit, par ailleurs, être investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de celle-ci.
Note
Les investissements de même nature réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2018 ouvrent droit au nouveau dispositif Pinel, plus souple que le dispositif actuel Duflot (notamment en termes de durée de location et de qualité du locataire) et plus favorable, la réduction d'impôt étant calculée non plus sur 95 % du montant de la souscription, mais sur 100 % de son montant.
Condition d'octroi de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt Duflot est applicable, dans les mêmes conditions que pour le logement (à l'exception des particularités présentées ci-dessous), à l'associé d'une société civile de placement immobilier (SCPI) dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement éligible au dispositif Duflot.
Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de celle-ci.
La société doit prendre l'engagement de louer le logement pendant 9 ans, dans les mêmes conditions que celles exigées dans le cadre d'un investissement en direct.
L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société.
Affectation des souscriptions
La réduction d’impôt s'applique aux contribuables qui souscrivent au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à la condition que 95 % du produit de cette souscription serve exclusivement à financer un immeuble éligible à la réduction d'impôt.
La condition d'affectation de 95 % du montant de la souscription à un investissement immobilier éligible s'apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées. Elle s'apprécie au regard du montant total de la souscription concernée, diminué du montant des frais de collecte. En revanche, pour l'appréciation de cette condition, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements n'est pas soustraite du montant de la souscription.
Ainsi, pour qu'elle ouvre droit à la réduction d'impôt sur le revenu, il convient que le montant de la souscription (S), net des frais de collecte (FC) et des frais de recherche des investissements (FRI), soit supérieur ou égal à 95 % de son montant net des seuls frais de collecte. Soit : S - (FC + FRI) ≥ 95 % (S - FC).
Cette formule revient à plafonner les frais de recherche des investissements à 5 % du montant de la souscription net des frais de collecte.
Exemple
Un contribuable réalise une souscription de 2 000 € (S) incluant 160 € de frais de collecte (FC) et 60 € de frais de recherche des investissements (FRI). La condition d’affectation de 95 % du montant de la souscription au financement d’un immeuble éligible à la réduction d’impôt s’apprécie comme suit :
montant net des frais de collecte et de recherche des investissements : 2 000 € - (160 € + 60 €) = 1 780 € ;
montant minimum devant être affecté au financement d’un immeuble éligible : 95 % x (2 000 € - 160 €) = 1 748 €.
Dès lors que 1 748 € sont affectés au financement d’un investissement éligible et que le montant total de la souscription, diminué de l’ensemble des frais, soit 1 780 €, est supérieur à 1 748 €, la condition d’affectation à un investissement éligible est réputée satisfaite.
Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription. Le produit de la souscription annuelle est considéré comme intégralement investi lorsque 95 % du montant des souscriptions a été employé dans le financement de l’acquisition, la construction ou la rénovation d’immeubles éligibles à la réduction d’impôt et que ces opérations ont fait l’objet de la part de la SCPI d’un engagement définitif des sommes.
Le terme à retenir pour la réalisation de la condition relative à l’investissement de la souscription est la date à laquelle la SCPI s’est engagée de façon définitive sur l’usage des sommes recueillies lors de la souscription. Il pourra s’agir de la date portée sur l’acte en cas d’acquisition de biens immobiliers ou de la date à laquelle les contrats relatifs à des opérations de construction, de reconstruction, d’aménagement ou de réhabilitation ont été régulièrement formés entre les parties.
Les souscriptions de parts de SCPI doivent être annuelles, c’est-à-dire qu’elles ne peuvent excéder une période de 12 mois.
Conditions de location
Les conditions de location sont sensiblement similaires à celles requises en cas d'investissement direct, sous réserve de quelques particularités.
Modalités de calcul de la réduction SCPI
La réduction d'impôt est calculée sur 95 % du montant de la souscription (et non 100 % comme dans le dispositif Scellier ou Pinel) retenu dans la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition (limite commune à l'investissement en direct dans le logement).
Base de la réduction
La base de la réduction d’impôt est constituée de 95 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée.
Lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la base de l’avantage fiscal comprend la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, ainsi que la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion. Il s’agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles).
Cette base est retenue dans le limite globale de 300 000 € par an. Lorsqu’au titre d’une même année d’imposition, un contribuable acquiert un logement et souscrit des parts de SCPI ouvrant droit à la réduction d’impôt, le montant des dépenses retenu pour la détermination de l’avantage fiscal ne peut excéder globalement 300 000 €.
Note
Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable ne s’applique pas aux souscriptions de parts de SCPI.
Cas
particulier - Indivision
La souscription de parts acquises en indivision ouvre droit à la réduction d’impôt toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Dans ce cas, la réduction d’impôt est calculée, pour chaque indivisaire, sur le montant de la souscription dans la limite de sa quote-part indivise, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.
Taux
Le taux de la réduction d'impôt est fixé également à :
18 % pour les investissements effectués en métropole,
29 % pour ceux effectués outre-mer.
La réduction d'impôt est répartie sur 9 années.
Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des 8 années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Notes
- Les souscriptions peuvent être réalisées
directement par le contribuable ou par l’intermédiaire d’une société
non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI.
- La réduction d'impôt n'est pas applicable aux titres dont le droit
de propriété est démembré.
Pour
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